我是曾叔談房 ，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房 ，帶你成為最會買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號，粉絲提問

提問：你好！曾叔！請問我在上海想套學區(qū)房，為了孩子以后上學，讓孩子贏在起跑線上是很多家長不得不考慮的一件事，這件事我覺得應該從買學區(qū)房開始，但是學區(qū)房我真的不太了解，而且都是感覺都是老破小，請教一下老師如何選購學區(qū)房？

回答：你好，買學區(qū)房總結了這幾點必須注意事項：第一、購買學區(qū)房前要了解清楚所想上的學下的劃片范圍，最近是否有變動等等。第二、不要輕易相信開發(fā)商或中介的保證，要實地調(diào)查，確保房子對口學校。第三、尤其是購買二手房的購房者要確保孩子的戶口可以遷入，以免最后孩子沒有學上。第四、注意紙質(zhì)合同的重要性，所有承諾需要有書面才可相信，承諾書，協(xié)議等也是購房者未來維權的重要憑證。第五、具體選籌都要反復斟酌，精挑細選?？蓞⒁妰?nèi)部分享給你的樓盤。

提問：你好，曾叔，聽說又幾項新政出了！內(nèi)容是什么？求給我們分析分析！

回答：你好，上海房屋管理局官網(wǎng)再次發(fā)布重磅消息：關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知。具體內(nèi)容可以在網(wǎng)上查看，這次的新政，如果用一句話來總結，那就是：打擊開發(fā)商炒地、打擊投資客炒房，雙管齊下，一個都別想跑！1.大家都知道，每個新房項目都是來自于開發(fā)商從政府那拿的地——而土地樓板價的高低，更是直接決定了未來的新房售價。在此次的新政中，上海市房管局把土地拍賣溢價放在最重要的頭條和二條位置，其重要性可見一斑，大家看過發(fā)布的文件就知道。我直接將含義總結如下：1.通過增加土地供應改善供需關系：簡單來說，就是土地多了、爭奪也就少了、地價也就穩(wěn)定、新房也會越來越多，大家不用焦慮，未來新房有的是！2.商品住宅用地出讓實行限價競價：顧名思義，拍賣的本質(zhì)就是價高者得：誰愿意出更高的價格，我就把土地賣給誰。

但現(xiàn)在：房管局將對土地的最高拍賣價進行限制，這塊地最高能拍出多少錢、未來能賣多少錢，我都直接給你在拍賣前就說死了——要不要拍，自己好好掂量掂量。這意味著，新房的限價一開始就注定了。做一個不恰當?shù)谋扔鳎盒路康膬r格從閉卷考，變成開卷考。預期穩(wěn)定了，看上去考試難度變低了，但是競爭還是有的；新房搖號還是存在的，但還是主要滿足剛需無房家庭這個宗旨。3.如果說土地拍賣還讓你云里霧里的話，那接下來的這一條肯定讓你血脈噴張：新房限售5年。在網(wǎng)簽備案5年后方可轉讓，通俗來說可以這樣解讀：現(xiàn)在的新房，一般而言都是2年左右的期房項目——也就是說，一個2021年取證的新房，在2023年交房其實是一個合理現(xiàn)象。也就是說：一直到2026年，這套房子都得捏在手上不許出售。這一點，對于剛需自住而言沒有任何阻礙，相反我還希望限售10年；而對于炒房客，就得好好掂量掂量資金成本了：5年限售，利好剛需、打擊炒房！

提問：曾叔！您好！這幾天去看了一個盤，銷售跟我說要交5w認籌金，但是怕有套路，不知道要不要交，據(jù)說認籌的話價格低，不交又怕到時沒買到，所以來咨詢您？購房小白沒有經(jīng)驗還請您再指點指點！謝謝。

回答：你好，認籌有哪些常見套路？1、以“認籌即可打折”吸引購房者。但是，因為還沒有出臺最終的價格，所以無論打幾折都沒有意義，都是反推計算到房價上的。羊毛出在羊身上。比如開盤前想買一萬五，可是認籌時說開盤打九折，那把價格標為一萬七就可以了。2、認籌的人多了，肯定要多于推出房源的套數(shù)。所以，開發(fā)商便公布選房規(guī)則，一般是搖號。很多購房者為了增加搖中的幾率會多認籌幾套，這樣認籌的數(shù)量將會增加一倍甚至更多。會造成房子很熱銷，很多人在搶房的錯覺。

3、在羊群效應的帶動下，認籌的人越來越多。買的人多了，對價格也就不敏感了，只想著能買到就好，多一千少一千的，朝向差一點，樓層不滿意等等都不在乎了。4、購房者對價格不敏感了，房價就不知不覺提上去了，買到房子的人還滿心歡喜，終于讓自己買上了房子。所謂的認籌并不是比較規(guī)范的房地產(chǎn)銷售行為，即交一定金額的定金，定金的形式很多種、如認籌金、誠意金、物業(yè)維修基金等等，主要是為了規(guī)避國家不允許樓盤無證提前銷售的行為，在繳納定金后，既可以選房，當正式銷售的時候，直接進行購買該套房源。提醒大家，認籌購房時存在一定風險的！

提問： 曾叔！您好！坐標上海，目前有一套房子，打算把這套抵押150萬，然后再貸款一部分投資一套總價300萬以的住宅，不知道是否可行？!打算買來直接出租，不知道上海還有哪些價值洼地可以選。

回答：你好，操作是可以的，建議留足1-2年房貸，子彈不要打的太空，在京滬這樣的城市，除了極個別特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本沒有租金能抵消月供的。改造高端民宿，運營，本身也是巨大成本。城郊結合部低單價房產(chǎn)＋群租房，勉強租售比到3%-4%房產(chǎn)的租售比，和房產(chǎn)的投資回報，不是同一個邏輯，看需要追求的是租金回報，還是買賣回報，具體詳見內(nèi)部資料。

提問：你好，曾叔，主要需求是學位、自住改善、房子增值保值。看中了中海觀瀾府和萬科金域曦府，請問這兩個盤要怎么選擇？花地灣的萬科金域曦府6萬左右，值得入手嗎？會有增值空間嗎？

回答：你好，中海觀瀾府之前有分析過，盤子小，江景并不是很獨特，不過地段潛力還是有的，主要是博片區(qū)改造，配套的提升。金域曦府在花地灣，自住還是可以的，但花地灣這一帶增量還是很有限，買花地灣不如買廣剛了。

提問：坐標上海楊浦上外雙語附近，有房，再買屬于二套，房產(chǎn)方面現(xiàn)在有兩種選擇：一、現(xiàn)手頭有流動資金300多萬，用于投資購買400多萬的房子。二、父母手上有一市區(qū)90年的老破小，無學區(qū)，租金尚可，一月5000+，今年5月滿五，出售后與我原先的300多萬一起作為啟動資金用于投資或家附近購買700-800萬的房子。請問曾叔，1、如何選擇好？怕現(xiàn)在不出手等到年中價格猛漲，又覺得400多萬可選性也很小，二套房房票不能好好利用。2、兩種價位的投資有何好的推薦？

回答：你好，建議集中力量入手更好的標的，未來房產(chǎn)分化會越來越大，好的越來越好，差的就越來越差。400左右、700-800w的最有潛力的板塊和樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：你好，曾叔，買產(chǎn)證還沒有下來的二手房可以嗎？交易的時候需要注意哪些問題？

回答：你好，雙方應當簽訂詳盡的書面協(xié)議，確定雙方的權利義務關系，以免引發(fā)不必要的糾紛。買這樣的房子，你首先要有心理準備。你現(xiàn)在要買的房子的房產(chǎn)證還沒辦下來就屬于產(chǎn)權沒經(jīng)過確權。因此，你們的買賣行為不受法律保護。

提問：曾叔，你好，請問在上海買房投資，怎么做到效益最大化？

回答：你好，買房投資，要買大城市或者周邊地區(qū)。資源集中，有需求支撐，能保證投資回報率和流通性。買房投資怎么做，詳見知識內(nèi)部資料分享。

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