上海樓市:如何選購(gòu)學(xué)區(qū)房?總結(jié)了這幾點(diǎn)必須注意事項(xiàng)!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-06 14:24

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見(jiàn)恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒(méi)有千篇一律的自媒體，沒(méi)有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會(huì)買房的人。

以下內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào)，粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：你好！曾叔！請(qǐng)問(wèn)我在上海想套學(xué)區(qū)房，為了孩子以后上學(xué)，讓孩子贏在起跑線上是很多家長(zhǎng)不得不考慮的一件事，這件事我覺(jué)得應(yīng)該從買學(xué)區(qū)房開(kāi)始，但是學(xué)區(qū)房我真的不太了解，而且都是感覺(jué)都是老破小，請(qǐng)教一下老師如何選購(gòu)學(xué)區(qū)房？

回答：你好，買學(xué)區(qū)房總結(jié)了這幾點(diǎn)必須注意事項(xiàng)：第一、購(gòu)買學(xué)區(qū)房前要了解清楚所想上的學(xué)下的劃片范圍，最近是否有變動(dòng)等等。第二、不要輕易相信開(kāi)發(fā)商或中介的保證，要實(shí)地調(diào)查，確保房子對(duì)口學(xué)校。第三、尤其是購(gòu)買二手房的購(gòu)房者要確保孩子的戶口可以遷入，以免最后孩子沒(méi)有學(xué)上。第四、注意紙質(zhì)合同的重要性，所有承諾需要有書(shū)面才可相信，承諾書(shū)，協(xié)議等也是購(gòu)房者未來(lái)維權(quán)的重要憑證。第五、具體選籌都要反復(fù)斟酌，精挑細(xì)選。可參見(jiàn)內(nèi)部分享給你的樓盤(pán)。

提問(wèn)：你好，曾叔，聽(tīng)說(shuō)又幾項(xiàng)新政出了！內(nèi)容是什么？求給我們分析分析！

回答：你好，上海房屋管理局官網(wǎng)再次發(fā)布重磅消息：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知。具體內(nèi)容可以在網(wǎng)上查看，這次的新政，如果用一句話來(lái)總結(jié)，那就是：打擊開(kāi)發(fā)商炒地、打擊投資客炒房，雙管齊下，一個(gè)都別想跑！1.大家都知道，每個(gè)新房項(xiàng)目都是來(lái)自于開(kāi)發(fā)商從政府那拿的地——而土地樓板價(jià)的高低，更是直接決定了未來(lái)的新房售價(jià)。在此次的新政中，上海市房管局把土地拍賣溢價(jià)放在最重要的頭條和二條位置，其重要性可見(jiàn)一斑，大家看過(guò)發(fā)布的文件就知道。我直接將含義總結(jié)如下：1.通過(guò)增加土地供應(yīng)改善供需關(guān)系：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是土地多了、爭(zhēng)奪也就少了、地價(jià)也就穩(wěn)定、新房也會(huì)越來(lái)越多，大家不用焦慮，未來(lái)新房有的是！2.商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)：顧名思義，拍賣的本質(zhì)就是價(jià)高者得：誰(shuí)愿意出更高的價(jià)格，我就把土地賣給誰(shuí)。

但現(xiàn)在：房管局將對(duì)土地的最高拍賣價(jià)進(jìn)行限制，這塊地最高能拍出多少錢(qián)、未來(lái)能賣多少錢(qián)，我都直接給你在拍賣前就說(shuō)死了——要不要拍，自己好好掂量掂量。這意味著，新房的限價(jià)一開(kāi)始就注定了。做一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔鳎盒路康膬r(jià)格從閉卷考，變成開(kāi)卷考。預(yù)期穩(wěn)定了，看上去考試難度變低了，但是競(jìng)爭(zhēng)還是有的；新房搖號(hào)還是存在的，但還是主要滿足剛需無(wú)房家庭這個(gè)宗旨。3.如果說(shuō)土地拍賣還讓你云里霧里的話，那接下來(lái)的這一條肯定讓你血脈噴張：新房限售5年。在網(wǎng)簽備案5年后方可轉(zhuǎn)讓，通俗來(lái)說(shuō)可以這樣解讀：現(xiàn)在的新房，一般而言都是2年左右的期房項(xiàng)目——也就是說(shuō)，一個(gè)2021年取證的新房，在2023年交房其實(shí)是一個(gè)合理現(xiàn)象。也就是說(shuō)：一直到2026年，這套房子都得捏在手上不許出售。這一點(diǎn)，對(duì)于剛需自住而言沒(méi)有任何阻礙，相反我還希望限售10年；而對(duì)于炒房客，就得好好掂量掂量資金成本了：5年限售，利好剛需、打擊炒房！

提問(wèn)：曾叔！您好！這幾天去看了一個(gè)盤(pán)，銷售跟我說(shuō)要交5w認(rèn)籌金，但是怕有套路，不知道要不要交，據(jù)說(shuō)認(rèn)籌的話價(jià)格低，不交又怕到時(shí)沒(méi)買到，所以來(lái)咨詢您？購(gòu)房小白沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)還請(qǐng)您再指點(diǎn)指點(diǎn)！謝謝。

回答：你好，認(rèn)籌有哪些常見(jiàn)套路？1、以“認(rèn)籌即可打折”吸引購(gòu)房者。但是，因?yàn)檫€沒(méi)有出臺(tái)最終的價(jià)格，所以無(wú)論打幾折都沒(méi)有意義，都是反推計(jì)算到房?jī)r(jià)上的。羊毛出在羊身上。比如開(kāi)盤(pán)前想買一萬(wàn)五，可是認(rèn)籌時(shí)說(shuō)開(kāi)盤(pán)打九折，那把價(jià)格標(biāo)為一萬(wàn)七就可以了。2、認(rèn)籌的人多了，肯定要多于推出房源的套數(shù)。所以，開(kāi)發(fā)商便公布選房規(guī)則，一般是搖號(hào)。很多購(gòu)房者為了增加搖中的幾率會(huì)多認(rèn)籌幾套，這樣認(rèn)籌的數(shù)量將會(huì)增加一倍甚至更多。會(huì)造成房子很熱銷，很多人在搶房的錯(cuò)覺(jué)。

3、在羊群效應(yīng)的帶動(dòng)下，認(rèn)籌的人越來(lái)越多。買的人多了，對(duì)價(jià)格也就不敏感了，只想著能買到就好，多一千少一千的，朝向差一點(diǎn)，樓層不滿意等等都不在乎了。4、購(gòu)房者對(duì)價(jià)格不敏感了，房?jī)r(jià)就不知不覺(jué)提上去了，買到房子的人還滿心歡喜，終于讓自己買上了房子。所謂的認(rèn)籌并不是比較規(guī)范的房地產(chǎn)銷售行為，即交一定金額的定金，定金的形式很多種、如認(rèn)籌金、誠(chéng)意金、物業(yè)維修基金等等，主要是為了規(guī)避國(guó)家不允許樓盤(pán)無(wú)證提前銷售的行為，在繳納定金后，既可以選房，當(dāng)正式銷售的時(shí)候，直接進(jìn)行購(gòu)買該套房源。提醒大家，認(rèn)籌購(gòu)房時(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)的！

提問(wèn)：曾叔！您好！坐標(biāo)上海，目前有一套房子，打算把這套抵押150萬(wàn)，然后再貸款一部分投資一套總價(jià)300萬(wàn)以的住宅，不知道是否可行？!打算買來(lái)直接出租，不知道上海還有哪些價(jià)值洼地可以選。

回答：你好，操作是可以的，建議留足1-2年房貸，子彈不要打的太空，在京滬這樣的城市，除了極個(gè)別特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本沒(méi)有租金能抵消月供的。改造高端民宿，運(yùn)營(yíng)，本身也是巨大成本。城郊結(jié)合部低單價(jià)房產(chǎn)＋群租房，勉強(qiáng)租售比到3%-4%房產(chǎn)的租售比，和房產(chǎn)的投資回報(bào)，不是同一個(gè)邏輯，看需要追求的是租金回報(bào)，還是買賣回報(bào)，具體詳見(jiàn)內(nèi)部資料。

提問(wèn)：你好，曾叔，主要需求是學(xué)位、自住改善、房子增值保值?？粗辛酥泻Ｓ^瀾府和萬(wàn)科金域曦府，請(qǐng)問(wèn)這兩個(gè)盤(pán)要怎么選擇？花地灣的萬(wàn)科金域曦府6萬(wàn)左右，值得入手嗎？會(huì)有增值空間嗎？

回答：你好，中海觀瀾府之前有分析過(guò)，盤(pán)子小，江景并不是很獨(dú)特，不過(guò)地段潛力還是有的，主要是博片區(qū)改造，配套的提升。金域曦府在花地灣，自住還是可以的，但花地灣這一帶增量還是很有限，買花地灣不如買廣剛了。

提問(wèn)：坐標(biāo)上海楊浦上外雙語(yǔ)附近，有房，再買屬于二套，房產(chǎn)方面現(xiàn)在有兩種選擇：一、現(xiàn)手頭有流動(dòng)資金300多萬(wàn)，用于投資購(gòu)買400多萬(wàn)的房子。二、父母手上有一市區(qū)90年的老破小，無(wú)學(xué)區(qū)，租金尚可，一月5000+，今年5月滿五，出售后與我原先的300多萬(wàn)一起作為啟動(dòng)資金用于投資或家附近購(gòu)買700-800萬(wàn)的房子。請(qǐng)問(wèn)曾叔，1、如何選擇好？怕現(xiàn)在不出手等到年中價(jià)格猛漲，又覺(jué)得400多萬(wàn)可選性也很小，二套房房票不能好好利用。2、兩種價(jià)位的投資有何好的推薦？

回答：你好，建議集中力量入手更好的標(biāo)的，未來(lái)房產(chǎn)分化會(huì)越來(lái)越大，好的越來(lái)越好，差的就越來(lái)越差。400左右、700-800w的最有潛力的板塊和樓盤(pán)詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：你好，曾叔，買產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)的二手房可以嗎？交易的時(shí)候需要注意哪些問(wèn)題？

回答：你好，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂詳盡的書(shū)面協(xié)議，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以免引發(fā)不必要的糾紛。買這樣的房子，你首先要有心理準(zhǔn)備。你現(xiàn)在要買的房子的房產(chǎn)證還沒(méi)辦下來(lái)就屬于產(chǎn)權(quán)沒(méi)經(jīng)過(guò)確權(quán)。因此，你們的買賣行為不受法律保護(hù)。

提問(wèn)：曾叔，你好，請(qǐng)問(wèn)在上海買房投資，怎么做到效益最大化？

回答：你好，買房投資，要買大城市或者周邊地區(qū)。資源集中，有需求支撐，能保證投資回報(bào)率和流通性。買房投資怎么做，詳見(jiàn)知識(shí)內(nèi)部資料分享。

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