上海“3·16”新政實施一周學(xué)區(qū)房拐點會來嗎？

來源：智能家居時間：2021-03-24 06:30

每經(jīng)記者包晶晶每經(jīng)編輯陳夢妤

自3月16日上海出臺“學(xué)位分配到各區(qū)”的入學(xué)新規(guī)后，學(xué)區(qū)房價格聞風(fēng)而動，如上海知名雙學(xué)位小區(qū)梅園的房價便出現(xiàn)大幅下降，一套50平方米的兩房，從3月初900萬元/套的最高點降到了800萬元/套，百萬元的降幅讓業(yè)界大跌眼鏡，這是否意味著，外界所期待的市場拐點已到來？

根據(jù)上海市教委公布的《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》（以下簡稱“3·16”新政），2021年起上海市委屬實驗性示范性高中將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”方式，分配到區(qū)、分配到校。

這里有幾個非常重要的描述——不選擇生源的初中學(xué)校、全覆蓋。這意味著對“學(xué)區(qū)”概念的全盤擊破：所有初中將擁有同樣的市重點升學(xué)率、區(qū)重點升學(xué)率，鄙視鏈末端的“菜中菜”和天價學(xué)區(qū)相比，由于畢業(yè)生人數(shù)極少，反而更有優(yōu)勢。這比瘋傳了大半年的“劃片搖號入學(xué)”，更具殺傷力。

新政發(fā)布后的第三天，3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會隨即向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起《規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議》，包括房源發(fā)布信息不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介宣傳、在業(yè)務(wù)經(jīng)營中不以“學(xué)區(qū)房”名義誤導(dǎo)購房者等，阻斷中介炒作學(xué)區(qū)房的重要路徑。

昨日（3月23日）剛好是“3·16”新政實施滿一周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者就此走訪了市場展開了調(diào)查。

在被稱為雙學(xué)區(qū)甚至三學(xué)區(qū)神地的“梅園”片區(qū)，也就是近日傳聞中暴跌的小區(qū)，隨處可見各大品牌中介和本土中介門店，一家挨著一家，我愛我家(000560,股吧)、鏈家、太平洋(601099,股吧)、紅星、九間伴……一旦有人靠近櫥窗，工作人員便立刻奪門而出。

兩居室1年漲了200萬

學(xué)區(qū)房由于屬性特殊，價格變動往往保持著自己的規(guī)律。以往上海學(xué)區(qū)房的價格，總會先于“入學(xué)報名登記”來一輪上漲，特別是浦東新區(qū)，由于大部分學(xué)校對“入戶年限”沒有硬性規(guī)定，而是采用“應(yīng)收盡收”的方式，此后隨著報名入學(xué)進(jìn)入常規(guī)流程，學(xué)區(qū)房的熱度也會稍有降溫。

太平洋房屋置業(yè)顧問王芳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“浦東的學(xué)區(qū)劃分非常穩(wěn)定，幾乎十幾年來都不曾改變。2018年前后曾經(jīng)因為校舍不足，對入戶年限作了限制，但引發(fā)了眾多居民的不滿，后來校方想盡辦法擴(kuò)充校舍，現(xiàn)在一屆差不多有13~18個班級，只要你在報名前落戶口，都能上學(xué)?！?/p>

正如王芳所說，梅園街坊對口的“福山外國語小學(xué)”，分成三個校區(qū)教學(xué)，一二年級振華校區(qū)、三五福山校區(qū)、四年級在瑞華校區(qū)，因為學(xué)生人數(shù)實在太多了。

家長的焦慮、優(yōu)質(zhì)資源的稀缺，加上中介的推波助瀾，學(xué)區(qū)房助推著上海全市二手房集體井噴。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，2020年4月~2021年1月連續(xù)10個月保持2.4萬套~4.45萬套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月。不過121樓市新政疊加春節(jié)假期，2月份成交套數(shù)有所回落。

“去年漲得特別瘋狂?！辨溂颐穲@店置業(yè)顧問張鋒說，往年5月開始價格就會穩(wěn)住了，2020年反而一路飆上去，5月到10月是小漲，之后就是一路猛漲了，現(xiàn)在一套兩居室至少比去年這時候漲了200萬元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受記者采訪時說：“上海這一輪二手房漲價幅度算是比較高的，從中原的報價指數(shù)來看是創(chuàng)了歷史新高。和前幾年、前幾輪行情相比，這一輪行情特點是短時間快速上漲。像2013年、2015~2016年，上漲周期基本上都是一年以上。但這次很明顯，反彈就是從去年5月之后，一直漲到現(xiàn)在，跨度一年時間都不到?！?/p>

但像梅園街坊這樣的市中心“老破小”，居住體驗并不理想，“我心里覺得10萬元/平方米是比較合理的價格吧?！币晃桓Ｉ酵鈬Z小學(xué)的家長對記者說。

這位媽媽在梅園街坊住了至少10年，老大從福外畢業(yè)、進(jìn)入聲名在外的“建平系”初中，如今已經(jīng)是高中生了，二胎仍然在福外就讀，所以一家人仍然要住在梅園。“也就地段好一點，這房子真的太舊了，住得焦慮。”她說。

房東心態(tài)不再“膨脹”

“1·21”新政疊加“3·16”新政，上海二手房市場能否回歸理性？

盧文曦認(rèn)為，最近幾個月學(xué)區(qū)房價格上漲比較離譜，純粹靠學(xué)區(qū)概念來支撐，虛火成分比較高。買學(xué)區(qū)本來是想增加保險系數(shù)，進(jìn)好學(xué)校、提高成績，進(jìn)入重點高中。而中考新政主要是讓大家有公平的入學(xué)機(jī)會。牛校中游未必能進(jìn)入滿意的高中，相反所謂“菜中”，只要學(xué)習(xí)成績拔尖，依然有機(jī)會分配入重點高中，所以不排除學(xué)區(qū)房價格會有合理回歸的過程。

這一過程可能需要更長時間。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“膠著”“觀望”是目前學(xué)區(qū)房買賣雙方的共同選擇。

“房東降價？有降一點吧，大概20萬元左右的樣子?！睆堜h表示，“現(xiàn)在大家都穩(wěn)住不動，既沒有降價的理由，也沒有繼續(xù)漲價的空間?！?/p>

多家中介工作人員的共同反應(yīng)都是，目前價格有所松動的房源，多數(shù)是因為“1·21”新政限制購房資格進(jìn)一步帶來的置換急售等情況，或是新出房源房東心態(tài)不再如年前那么“膨脹”，適度調(diào)低了成交預(yù)期，不過大幅降價也不太可能。

記者發(fā)現(xiàn)，在購房平臺上，目前有學(xué)區(qū)概念的房源，掛牌價與實際成交價仍然有著非常大的差距。

那么原先沒有漲幅的二梯隊、三梯隊，甚至“菜中”學(xué)區(qū)房，會不會構(gòu)成新的熱點？

上海本地論壇有家長吐槽：“浦東某中學(xué)某年只有8人有資格中考，但是按照新規(guī)可以分到5個市重點到校名額。8人中考，5個市重點名額，可以上熱搜了?！?/p>

這幾天，已經(jīng)有家長集體研究，如何進(jìn)入此前被熱議的“新云臺中學(xué)”，博一個市重點高中名額。甚至新云臺中學(xué)在微信公眾號上，也借此將自己打造成“升學(xué)的幸運(yùn)臺”。

對于田忌賽馬是否能取得勝算，盧文曦表示：“這個也不一定，盡管三梯隊學(xué)校有名額分配優(yōu)勢，但家長也要考慮到小朋友的實際情況，如果不是拔尖的成績，同樣不能確定有進(jìn)好高中的機(jī)會。”

“但從資源角度來看，優(yōu)質(zhì)教育資源就這么點，要實現(xiàn)平均分配也是不現(xiàn)實的，所以政策完全消除學(xué)區(qū)房帶來的溢價也不現(xiàn)實?！?/p>

“一房難求”到“何去何從”

對于家長而言，如何在新政下為孩子選擇一條最優(yōu)化的升學(xué)道路，成了焦慮的核心。

近幾日，已經(jīng)有市民開始為“名額分配到區(qū)”焦慮，并且向市教委咨詢，希望補(bǔ)上漏洞，遏制跨區(qū)爭取重點高中名額的做法。

但事實上，上海歷年來都允許考生自由選擇在學(xué)籍地或戶籍地參加中考，并非新政之后的新事物。

有家長在群里冷靜地說，“任何一項微不足道的工作，都是對有限精力的絕對損耗。學(xué)區(qū)房規(guī)則的復(fù)雜、政策的多變、學(xué)區(qū)資金的籌備、學(xué)區(qū)風(fēng)險的焦慮，都是對精力的無差別損耗?！?/p>

對學(xué)生個人而言，新政意味著什么？上海一家知名民辦初中畢業(yè)班老師陳菲（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“必須、只能更拼了！”她所教授的班級，在2020年初二歷史中考（上海歷史科目為初二統(tǒng)考，納入中考總分）中，不少同學(xué)獲得了30分滿分的成績，29分、28分的高分段更是人數(shù)眾多，這意味著在語數(shù)外等科目的競爭中，高手間的“搏殺”將更為激烈。

上海一線民辦初中一位初一學(xué)生家長，是堅定且資深的“雞娃老母親”，她告訴記者，在牛娃圈，“名額到校分配”其實并沒有那么吃香。大家都奔著頭部高中的“自招名額”而奮斗，這才孩子們心目中的明珠。

她指出，名額到校中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)是“50分綜評”。在上海歷年中考中，10分的差距就意味著從市重點“掉”到區(qū)重點，所以50分的綜評不去關(guān)注，反而研究要不要到菜中去搶名額，根本是本末倒置。

多年來，教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個學(xué)區(qū)相對熱的區(qū)域/板塊進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，這三個區(qū)域/板塊的價格在2019年較為穩(wěn)定，而到了2020年尤其是二季度開始，浦東三林板塊、張江板塊價格出現(xiàn)明顯上漲，同時市場開始出現(xiàn)一房難求、哄抬房價、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。新政過后，該區(qū)域房價何去何從仍待觀察。

盧文曦總結(jié)說，“今年到現(xiàn)在學(xué)區(qū)房熱度較高，已經(jīng)脫離正常漲幅范疇，市場存在一定投機(jī)炒作氛圍。不以學(xué)區(qū)推介信息，可以弱化房屋以外的價值，回歸房住不炒的本質(zhì)。所以相對最近非理性市場而言，會有一個合理回歸過程。”

（責(zé)任編輯：董云龍）