一邊是趨于收緊的商品房、公寓調(diào)控政策，一邊是正在加快的城市更新進(jìn)程。本來就不缺乏追捧者的回遷房市場(chǎng)成了時(shí)下深圳樓市一道亮麗的風(fēng)景線。

所謂回遷房，是指已與開發(fā)商或投資商確定要進(jìn)行改造的農(nóng)民房。鑒于城市更新的加速，以及各大房企的跑馬圈地，散落在深圳許多區(qū)域的農(nóng)民房很多都屬于這種情形。

自《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“深八條”）出臺(tái)近一個(gè)月以來，“房票”丟失的不少購(gòu)房者及對(duì)深圳樓市抱以樂觀期待的投資者，迅速轉(zhuǎn)向了沒有政策限制的回遷房。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，深圳龍崗區(qū)、龍華區(qū)等不少回遷房密集的區(qū)域，每平方米單價(jià)近一個(gè)月持續(xù)上行至少1000元，一些回遷房項(xiàng)目出現(xiàn)無貨可賣的狀況。

但是，回遷房交易的違法性質(zhì)、漫長(zhǎng)的舊改周期，令這個(gè)市場(chǎng)成為風(fēng)險(xiǎn)聚集的區(qū)域。高風(fēng)險(xiǎn)兌換為高收益之前，人們有必要對(duì)回遷房市場(chǎng)保持更理智的認(rèn)識(shí)。

回遷房成新寵

“我手頭這個(gè)冊(cè)子上的名單，都是交了定金，還在等回遷房面積釋放出來的客戶?！睆氖禄剡w房代理近五年的肖姓人士指著A4紙上，從上到下一列近十人的名單直言道，深圳回遷房近一個(gè)月來升溫顯著，不少買房人士四處打聽回遷房，每平方米價(jià)格也隨之上行。

回遷房市場(chǎng)持續(xù)回暖與近期深圳樓市持續(xù)收緊的調(diào)控基調(diào)有著直接的關(guān)聯(lián)。

7月15日，深八條出臺(tái)。其中，涉及買房社保年限提高、二手房交易稅費(fèi)提高等，深圳樓市氛圍隨即轉(zhuǎn)向壓抑，市場(chǎng)反響持續(xù)發(fā)酵。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，最新一周（8月3日至9日），深圳一手住宅網(wǎng)簽1036套，環(huán)比上漲24.4%；二手住宅過戶2705套，環(huán)比下滑13.6%，預(yù)計(jì)接下來二手過戶量整體仍會(huì)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

7月31日，《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓審批?！罢咴隆钡拿弊訅簩?shí)之后，不少丟失“房票”的購(gòu)房者及對(duì)深圳樓市有期待的投資者開始尋求其他路徑。

相比購(gòu)買條件嚴(yán)苛的商品房，不限購(gòu)、不限售、不限國(guó)籍的回遷房成了時(shí)下的“投資新寵”。

目前，深圳列入舊改的城中村，基本上都屬于無產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留違法建筑，售價(jià)僅是同區(qū)商品房?jī)r(jià)格的二分之一左右。但只要迎來財(cái)主進(jìn)行城市更新，這些項(xiàng)目就搖身一變?yōu)榧t本商品房，俗稱回遷房。

多位購(gòu)房者和房產(chǎn)中介人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，近一個(gè)月來回遷房市場(chǎng)熱度持續(xù)趨于上行。

洪姓人士與幾個(gè)朋友在深圳合開了一家中介公司，專門做城中村回遷指標(biāo)房的買賣。在他看來，“回遷房跟一般小產(chǎn)權(quán)房不一樣。”回遷房雖然也是無產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房，但已經(jīng)有開發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新或者說政府主導(dǎo)統(tǒng)籌推進(jìn)項(xiàng)目舊改，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

據(jù)介紹，同一個(gè)片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有回遷房的三分之一左右?！拔覀冑u的是回遷權(quán)，買下來要跟村委確權(quán)，然后就跟開發(fā)商簽約。小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于購(gòu)房者與村民簽約，村民隨時(shí)都可以反悔。買回遷房的話，你除了能回遷至紅本商品房，還可以每月領(lǐng)取過渡租金至商品房交付?！?/p>

投資利益鏈

回遷房市場(chǎng)此輪升溫與收緊的樓市政策雖然有一定關(guān)系，但可觀的投資利潤(rùn)是驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)活躍并持續(xù)熱度升高的根本性因素。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到深圳龍崗區(qū)、龍華區(qū)多個(gè)大型舊改項(xiàng)目均有回遷房出售。圈內(nèi)認(rèn)定所謂好的回遷房，通常賴以兩大要素——品牌開發(fā)商和好地段。由于舊改周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，對(duì)于資金鏈的要求高，央企、國(guó)企、上市公司等品牌開發(fā)商意味著項(xiàng)目資金鏈緊張及爛尾的風(fēng)險(xiǎn)小，好地段則意味著回遷房變?yōu)樯唐贩康纳悼臻g大。

“一旦項(xiàng)目確定舊改，就可以開始買了?！?多位從事回遷房生意的人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，舊改項(xiàng)目的開發(fā)商為了能加快舊改進(jìn)度，對(duì)這類炒回遷房行為持默許態(tài)度。

“哪戶村民手上的回遷房要出貨，舊改項(xiàng)目涉及的開發(fā)商、村委、村民會(huì)告訴我們中介，我們會(huì)立刻聯(lián)系日常老客戶，先詢問他們的意愿。”洪姓人士直言。

這也是好的回遷房等有購(gòu)買意向的客戶來詢問時(shí)，往往已經(jīng)沒有貨的原因。

據(jù)悉，舊改項(xiàng)目通常分為意愿征集、簽協(xié)議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個(gè)階段，走完整個(gè)流程一般是四年時(shí)間，每個(gè)階段的舊改項(xiàng)目售價(jià)均呈上升之勢(shì)。

長(zhǎng)線投資者從意愿征集入手到交樓出貨能夠獲取三倍左右的收益。短線投資客在每個(gè)階段出貨基本都能獲利。有投資客在舊改意愿征集階段買入，獲得舊改指標(biāo)后就立刻出貨；還有的投資客是舊改指標(biāo)拿到后就找準(zhǔn)時(shí)機(jī)出貨。前者通常是回遷房市場(chǎng)上賭性大、眼光老到的老江湖，偏好風(fēng)險(xiǎn)型投資，獲利也更為豐厚。

“一些回遷房‘老炮兒’，市場(chǎng)歷練得久，消息靈通，眼光也好，對(duì)于好的舊改項(xiàng)目，一有風(fēng)吹草動(dòng)就開始買?！焙樾杖耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，他的一位老客戶5月底買了招商蛇口三聯(lián)的一棟農(nóng)民房，大概400平方米，不到一個(gè)月就拋出去給買100平方米的小客戶了，獲利近40%。

值得關(guān)注的是，相比于商品房面積不容許切割，深圳的不少回遷房面積還可以自由組合，以滿足投資客掃貨的需求。

一位代理龍華鴻榮源牛湖舊改城市更新項(xiàng)目的陳姓中介人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，每平方米單價(jià)2.85萬元，130平方米的回遷指標(biāo)房可以自由組合?！拔沂诸^好幾套龍華鴻榮源牛湖舊改貨源，你可以隨意拼選，湊夠130平方米就可以?！?/p>

違法交易警惕踩雷

深圳回遷房密集的區(qū)域，基本都很容易找到回遷房中介，還有各類專門從事回遷房交易的微信群、網(wǎng)站。

回遷房買主如果透過中介來買房，會(huì)有個(gè)固定的交易流程，需要向中介付5萬到20萬元的誠(chéng)意金，轉(zhuǎn)定金簽合同，買方資金監(jiān)管銀行批款，賣方贖樓紅本過戶，最后三至七天內(nèi)交房。

以第一財(cái)經(jīng)記者進(jìn)入的多個(gè)回遷房交易微信群為例，被問及誠(chéng)意金等涉及資金交易的環(huán)節(jié)是否有法律保障，中介基本都會(huì)表示：“你轉(zhuǎn)定金給我，萬一業(yè)主違約不賣，我雙倍賠償你?！薄爸挥行‘a(chǎn)權(quán)房才需要請(qǐng)律師見證，那純屬尋求心理安慰，回遷房不需要律師等第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)見證?！?/p>

不管是通過中介還是通過村民、開發(fā)商來購(gòu)買回遷房，最終的交易現(xiàn)場(chǎng)都會(huì)涉及村委股份公司、村長(zhǎng)、開發(fā)商、作為賣方的村民、購(gòu)房者。

“村委股份公司、開發(fā)商、村民都屬于買賣雙方的見證方，現(xiàn)場(chǎng)確權(quán)回遷房指標(biāo)?！毙ば杖耸磕贸鲆晦呀?jīng)簽約的舊改合同表示，買賣雙方通常需要完成《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》、《合作建房協(xié)議》、《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》四份協(xié)議的簽署。其中，前三份是投資客與原村民之間簽署的文件，后一份是投資客與開發(fā)商之間的約定。

其中，最為關(guān)鍵的屬《房屋轉(zhuǎn)讓合同》?！斑@份合同會(huì)蓋上村委、村長(zhǎng)的公章，相當(dāng)于村里認(rèn)定投資客進(jìn)入到這個(gè)舊改項(xiàng)目了，開發(fā)商也就認(rèn)可了投資客的村民身份?！倍辔环慨a(chǎn)中介都講到類似情況。

對(duì)于《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》還未簽署，村民就反悔或者出現(xiàn)常見的一房多賣，賣方及中介基本都會(huì)提及“給予購(gòu)房者數(shù)倍的賠償”或者“很少有這種情況出現(xiàn)，不要杞人憂天”等。

廣東法制盛邦律師事務(wù)所合伙人陳亮對(duì)此表示：“國(guó)內(nèi)僅有公證處能夠進(jìn)行公證，但不會(huì)對(duì)違法行為進(jìn)行公證。”

回遷房交易并不為法律所允許?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》就有指出，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。未完成回遷的舊改房沒有商品房房產(chǎn)證，私下交易屬于違法行為?！?/p>

“市面上的確存在所謂的律師見證回遷房交易過程，但這改變不了這種交易不合法的事實(shí)。一旦涉及糾紛，投資者是弱勢(shì)方，基本就屬于投資打水漂了?！标惲烈蔡嵝呀诘馁?gòu)買者警惕收益背后的高風(fēng)險(xiǎn)。

除了在法律上無法獲得保障以外，舊改能否順利進(jìn)行存在很大的不確定性。

深圳由大型開發(fā)商牽頭，耗時(shí)近十年仍未完成拆遷的舊改項(xiàng)目比比皆是。以近期受市場(chǎng)熱捧的招商蛇口三聯(lián)舊改項(xiàng)目為例，其舊改立項(xiàng)于2007年。此前為市場(chǎng)熟知的佳兆業(yè)南門墩舊改項(xiàng)目一期項(xiàng)目周期也持續(xù)近十年。

即便最新出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》，有針對(duì)“釘子戶”提出，當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定時(shí)，市、區(qū)政府可以對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收，而非以往的必須100%業(yè)主、100%的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實(shí)施主體。但是實(shí)際中，舊改項(xiàng)目的長(zhǎng)周期并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。

多名向第一財(cái)經(jīng)記者兜售回遷房指標(biāo)的中介也坦言，舊改項(xiàng)目要做好“長(zhǎng)跑”的心理準(zhǔn)備。

來源：第一財(cái)經(jīng)

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