以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：你好廣叔，剛剛?cè)霊魪V州，有社保多年，自己做小生意。在和黃埔交界的新塘海倫堡有一臺(tái)100方的三房，有意換四房，無(wú)貸款?，F(xiàn)可調(diào)動(dòng)100W上下.有三方案：一，準(zhǔn)備在文船生活區(qū)買套小三房投資，后過(guò)兩年再賣掉現(xiàn)住房在本小區(qū)或新塘遠(yuǎn)點(diǎn)的地方單價(jià)的換四房。二，現(xiàn)住的房子不動(dòng)，在黃埔中央城買90方的一套。三，到香江天賦買四房，改善居住環(huán)境，原有的海倫堡不動(dòng)。請(qǐng)給建議 謝謝！

回答：你好，海倫堡大花園社區(qū)，自住還是不錯(cuò)的，就是距離地鐵較遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)一般。1、文船生活區(qū)樓齡較老，博拆遷的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本也都較大，兩年后不一定能夠賣出。2、該方案可以考慮，海倫堡現(xiàn)在出手不劃算，未來(lái)還有潛力。黃埔中央城可以買。3、香江天賦可以買，廣州戰(zhàn)略向東，中長(zhǎng)期看好。

提問(wèn)：你好廣叔，因?yàn)辄S埔、新塘沒(méi)有購(gòu)買資格，想在珠海金灣或斗門區(qū)域購(gòu)買投資怎么樣？還是惠州更有空間？

回答：你好，惠州可以買，但由于供應(yīng)量較大，需要持有的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。珠海建議斗門，考慮湖心路區(qū)域和白蕉路區(qū)域。

提問(wèn)：廣叔您好！我現(xiàn)在廣州白云區(qū)，想在這邊投資兼自住。手上子彈800w左右，無(wú)貸款。剛賣掉花都的房子，有房票。請(qǐng)問(wèn)白云新城這邊有什么好的推薦。另這里房?jī)r(jià)己給8w+了，是否還有上漲潛力？另也看了下花都別墅，請(qǐng)問(wèn)別墅是否值得購(gòu)買？謝謝，已加會(huì)員，望不吝賜教

回答：你好，別墅自住是可以買的，投資流通性較弱，花都的房子出手是正確的選擇。白云新城最低土拍價(jià)一直走高，未來(lái)潛力較大，可以看下：保利閱云臺(tái)、云山詩(shī)意、龍湖招商天鉅

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)中新知識(shí)城和科學(xué)城，哪個(gè)更值得投資？

回答：你好，很明顯是科學(xué)城，房?jī)r(jià)也一直吊打知識(shí)城，科學(xué)城跟知識(shí)城的區(qū)別在于，科學(xué)城依托原有的第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，往高科技制造業(yè)發(fā)展。但中新知識(shí)城在規(guī)劃之初，就干凈得像一張白紙，它是完全由中新兩國(guó)聯(lián)手凌空打造的一座新城，難度更大，不確定性也更大。

提問(wèn)：廣叔好 我已經(jīng)落地廣州看房了 常住無(wú)錫 5年之內(nèi)不住 預(yù)算單價(jià)3萬(wàn)左右 我是該投杭州那邊長(zhǎng)三角 還是廣州 東莞有什么好的位置樓盤推薦嗎 我人到了 就想去看看 廣州片區(qū)的話 值得入手的位置 單價(jià)貴點(diǎn)也能接受 麻煩看到回復(fù)我 我這次正好一起看了 因?yàn)閺V州不熟 需要指點(diǎn)

回答：你好，建議考慮廣州，廣州是一線城市，有產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，東莞因?yàn)榕R深，有來(lái)自深圳的剛需外溢，最近都漲得特別猛。廣州可以考慮科學(xué)城，東莞可以考慮松山湖、南城CBD。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)如果買廣州新塘，首付60萬(wàn)左右，什么時(shí)候買入比較好？買哪里好？（純投資）

回答：你好，現(xiàn)在新塘還處于靜淡市中，暫時(shí)不用著急上車入手。60萬(wàn)買新塘是夠的，目前可以慢慢選籌，不用著急。新塘距離廣州市中心，大概40km左右。廣州的人口只有1500萬(wàn)，不像北上那樣，可以把邊界擴(kuò)得足夠遠(yuǎn)。所以新塘和市中心基本是沒(méi)有連接的。新塘選籌必須依靠當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在地鐵站南面主要是小商品和住宅為主。未來(lái)潛力不大，北面有大片空地，未來(lái)可能會(huì)有大型企業(yè)入駐，但目前有不確定性。所以綜合來(lái)看，目前建議選籌盡可能在地鐵站附近找，一方面可以與南面商業(yè)連接起來(lái)，自住方便。

提問(wèn)：廣叔你好，本人手上最近能湊齊300萬(wàn)左右的現(xiàn)金作為首付，想再買一套房進(jìn)行短期3年左右的純投資，打算一到限售期之后馬上賣掉進(jìn)行獲利操作。問(wèn)題1，經(jīng)研究目前我看深圳最有投資價(jià)值的片區(qū)是沙井和光明，這兩個(gè)片區(qū)之間如何選擇？為了利益最大化，今年看是投一手還是二手？沙井和光明片區(qū)有什么最值得投資的樓盤。問(wèn)題2，除了這兩個(gè)片區(qū)的投資，是否還推薦其他區(qū)域的樓盤？可以跑贏這兩個(gè)區(qū)域的漲勢(shì)？ 十分感謝你的回答。

回答：你好，如何發(fā)展，看兩點(diǎn)： 一是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 二是地鐵線規(guī)劃。 目前的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，沙井有空港新城，有國(guó)際會(huì)展中心，有海洋新城，有高鐵規(guī)劃，有22個(gè)舊改項(xiàng)目，地鐵方面，除了現(xiàn)有的11號(hào)線，還有正在建設(shè)中的12號(hào)線和20號(hào)線，分別連接蛇口和機(jī)場(chǎng)北。 光明片區(qū)，有光明鳳凰城，有中山大學(xué)深圳分校，有光明天安云谷產(chǎn)業(yè)城規(guī)劃，有華僑城光明特色小鎮(zhèn)，有大量開發(fā)商的入駐，地鐵方面，則有6號(hào)線和13號(hào)線，分別連接深圳北站和后海。 從片區(qū)規(guī)劃來(lái)看，沙井目前投入最大，規(guī)劃正在落地，近幾年利好會(huì)逐步兌現(xiàn)；光明新城未來(lái)可能暴擊，但需長(zhǎng)線持有； 希望未來(lái)幾年獲取跑贏大盤的收益，重點(diǎn)關(guān)注沙井，雖然房?jī)r(jià)已有部分透支，但如果利好兌現(xiàn)，還有繼續(xù)上漲的空間。 純投資，希望獲取長(zhǎng)線暴擊的客戶，重點(diǎn)關(guān)注光明片區(qū)，長(zhǎng)線持有，耐心等待新區(qū)的蝶變。 只考慮短期持有。建議優(yōu)先沙井。 新盤關(guān)注海岸城 二手關(guān)注西薈城

提問(wèn)：廣叔好，深圳回遷房250總價(jià)投資，目前已拆比較快的看到兩個(gè)，一個(gè)是龍中愛聯(lián)地鐵口保利上城對(duì)面占地4萬(wàn)平回遷指標(biāo)，帶上外附屬龍崗學(xué)位，另一個(gè)布吉木棉灣地鐵口龍珠花園前面占地3萬(wàn)平地塊的回遷指標(biāo)房，小學(xué)看著還可以，初中可園學(xué)校一般。兩個(gè)單價(jià)和拆遷速度相當(dāng)。想預(yù)期5年左右收房賣出或再抵押。你評(píng)估哪個(gè)升值潛力大些。若都不行，另外有單價(jià)相同（3.1w）龍城廣場(chǎng)向前村舊改，進(jìn)度更慢點(diǎn)，會(huì)配建一個(gè)九年制新學(xué)校是否稍微好一點(diǎn)。再然后這個(gè)總價(jià)這個(gè)進(jìn)度的不好找了，西部未知。最后，簽回遷房需要合同備注關(guān)鍵事項(xiàng)在給點(diǎn)建議吧。感謝廣叔。

回答：你好，回遷房的問(wèn)題我們以前在星球內(nèi)分析過(guò)，沒(méi)有房票又有閑置資金的可以買，但要注意兩個(gè)問(wèn)題。一是拆遷周期，不確定性很大，有的看似快拆完了最后幾戶有可能拖上十年，資金每年的占用成本要計(jì)算；二是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，盡量和開發(fā)商直簽，不過(guò)即使和開發(fā)商簽約，買回遷房仍屬于半地下交易，拿到紅本之前都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有人會(huì)幫你信用背書，必須自己承擔(dān)，只能說(shuō)世上沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的便宜。

提問(wèn)：本人北京兩套，均在天通苑（天通苑北二區(qū)一套無(wú)電梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平 。請(qǐng)問(wèn)天津南站有升值空間嗎？我計(jì)劃把天津南站的賣了，再加上手里的子彈大約350個(gè)，在天通苑再買一套，這個(gè)計(jì)劃可以嗎？如果在天通苑買，北二區(qū)北廳電梯兩居109平總價(jià)427萬(wàn)，北二通透電梯三居147平總價(jià)580萬(wàn)，東二200平頂層無(wú)電梯復(fù)式550萬(wàn)考慮投資哪個(gè)可買？望都新地有無(wú)電梯頂層137三居總價(jià)450萬(wàn)，和同戶型無(wú)電梯四層總價(jià)500萬(wàn)。以上總價(jià)含中介費(fèi)，稅金等所有費(fèi)用。我該怎么辦？謝謝

回答：天津南賣掉，入tty思路沒(méi)問(wèn)題 在 東二200和北二通透電梯三居147之間選，兩個(gè)性價(jià)比差不錯(cuò) 先談下價(jià)格，誰(shuí)的降幅大選誰(shuí)，另外東二200流動(dòng)性會(huì)略差點(diǎn)，理論上價(jià)格也更好談

提問(wèn)：廣叔你好，我現(xiàn)在在翠竹租房住，家庭稅后年收入80萬(wàn)，手上有兩套房： 1、碧嶺華庭三房，預(yù)計(jì)可買480萬(wàn)，可得現(xiàn)金300萬(wàn)。 2、一品東門雅園單間，預(yù)計(jì)可買220萬(wàn)，可得現(xiàn)金175萬(wàn)。 小朋友2022年要用螺嶺學(xué)位，所以一品東門雅園暫時(shí)無(wú)法出售。碧嶺華庭漲幅較慢，打算置換一套，不知是否OK? 置換方案如下： 1、田貝周圍買一套深中大學(xué)位房，同時(shí)自住。 2、去南山或?qū)毎餐顿Y一套三房，自己租房住。最近在看前海、寶中、碧海的房子，如富通城、幸福海岸等。 不知道我這種狀況選哪種方案合適？我比較傾向方案二，如果是方案二，該怎么選片區(qū)和樓盤呢？

回答：你好，投資一定要看風(fēng)向，跟著大趨勢(shì)走，置換到南山和寶安更利于資產(chǎn)的保值與增值。 碧海實(shí)際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區(qū)品質(zhì)、配套、交通都差寶中一到兩個(gè)檔次，但由于房?jī)r(jià)也便宜一些，所以對(duì)于有總價(jià)約束的小白領(lǐng)（稍微有錢一些的小白領(lǐng)）來(lái)說(shuō)，碧海是寶安中心的替代品；之后前海的產(chǎn)業(yè)（特別是大鏟灣）也會(huì)利好到碧海； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢(shì)，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關(guān)注的騰訊科技島，目前看來(lái)要真正等到騰訊入駐還有至少7年時(shí)間，且入駐人員規(guī)模也是未知數(shù)；入駐之后，碧海片區(qū)的租金必定會(huì)迎來(lái)大漲（特別是富通城），但對(duì)于購(gòu)房來(lái)說(shuō)，寶中依然更具競(jìng)爭(zhēng)力。 投資潛力： 前海>寶中>碧海 考慮學(xué)位優(yōu)先幸福海岸，富通城屬于前海輻射區(qū)，作為次選。

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