最近深圳市場(chǎng)迎來(lái)了推盤(pán)高峰，不少熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤(pán)集中入市，消失多年的“金九銀十”似乎回來(lái)了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，715新政后，截至9月30日， 深圳共有近20個(gè)新盤(pán)扎堆入市，總房源超過(guò)7000套，但這些新盤(pán)的銷(xiāo)售情況出現(xiàn)嚴(yán)重分化：有的盤(pán)“日光、秒光”；有的盤(pán)，賣(mài)的艱難。

不過(guò)新盤(pán)的去化速度并不能完全代表它們的真實(shí)價(jià)值，但確實(shí)給深圳無(wú)房的剛需們帶來(lái)了不少福音，而資金有限的改善剛需卻有不少陷入尷尬的局面。

1、網(wǎng)紅盤(pán)集中入市，無(wú)房?jī)?yōu)先選，剛需的福音？

近期入市的幾個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)里，有小戶(hù)型的剛需，也有改善的大戶(hù)型，既有西部也有東部，基本都是“日光或秒光”。

8月16日，寶安華強(qiáng)城進(jìn)行線(xiàn)下選房，556套房售罄，認(rèn)籌數(shù)5180批。

8月25日，龍華中海匯德理1179套當(dāng)天線(xiàn)上選房售罄，認(rèn)籌數(shù)。

8月27日，沙井嘉富新禧開(kāi)盤(pán)售罄，340套房1222個(gè)認(rèn)籌，相當(dāng)于4個(gè)人搶1套房。

8月30日，光明華潤(rùn)璽云著988套可售房源，線(xiàn)上選房當(dāng)天售罄。

8月31日，光明中海寰宇時(shí)代線(xiàn)上選房，住宅產(chǎn)品1232套售罄。

9月16日，光明電建洺悅府483套房選光了，均價(jià)約5.97萬(wàn)/平，收金28億。

9月23日，經(jīng)歷深圳史上最長(zhǎng)開(kāi)盤(pán)，遠(yuǎn)洋天著571套房隔日賣(mài)完。

9月27日，歷時(shí)近6小時(shí)，光明金融街二期390套房賣(mài)光了，認(rèn)籌數(shù)2814批，無(wú)房2709，有房105。

9月28日，東部新盤(pán)碧桂園觀麓352套基本被選完，500左右認(rèn)籌。

9月28日，光明民軒攬翠臺(tái)249套開(kāi)盤(pán)售罄，認(rèn)籌359批。

715新政后，自華強(qiáng)城入市以來(lái)，以上10個(gè)開(kāi)盤(pán)即售罄的樓盤(pán)，大部分為剛需盤(pán)。除華強(qiáng)城按積分認(rèn)籌方式，其余基本皆分為深圳無(wú)房和深圳有房?jī)膳煌J(rèn)籌客戶(hù)，且按無(wú)房?jī)?yōu)先選房的方式開(kāi)盤(pán)。

雖然認(rèn)籌人數(shù)仍然不少，但相比新政前光明金融街一期394套房，認(rèn)籌數(shù)高達(dá)8998批，中簽率僅2.6%來(lái)說(shuō)，新政后的優(yōu)先無(wú)房客，真是無(wú)房剛需的福音，雖然競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈，但起碼概率大了很多。

加上最近這么多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)也已經(jīng)消化了一批無(wú)房剛需，可以看到金融街二期認(rèn)籌數(shù)2814批，雖然中簽率仍不高，但相較一期的來(lái)說(shuō)已經(jīng)好很多了。

而原有不少本沒(méi)打算打新的深圳首套置業(yè)者，新政出來(lái)后也不急著買(mǎi)了，決定打新，在資金承受范圍內(nèi)，能中哪個(gè)就買(mǎi)哪個(gè)

有個(gè)朋友新政前看了很多二手房，正在糾結(jié)是等打新還是選個(gè)合適的二手上車(chē)，新政后就果斷選擇了打新，沒(méi)多久就中光明的一個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)。

2、深圳715新政2個(gè)月后，改善剛需的尷尬

開(kāi)盤(pán)就售罄的盤(pán)，基本是總價(jià)在500萬(wàn)以?xún)?nèi)的純剛需盤(pán)，而位置還不錯(cuò)總價(jià)偏高，投資性又相較沒(méi)那么高的樓盤(pán)就比較尷尬，雖然看著和周邊二手房有價(jià)差，但去化相對(duì)沒(méi)那么容易。

9月26日開(kāi)盤(pán)的寶安尖崗山某盤(pán)，備案房源274套，參與搖號(hào)的共計(jì)220批客戶(hù)，中簽率超過(guò)100%，最終銷(xiāo)控162套。

8月30日開(kāi)盤(pán)的招商臻府，推608套，118㎡和156㎡兩張戶(hù)型，單價(jià)區(qū)間在8-9.5萬(wàn)/㎡，含裝修，成交約281套。

甚至還有深圳線(xiàn)下選房的最長(zhǎng)記錄的南山西麗某盤(pán)，選盤(pán)選到了第二天，1228人“搶”571套房，中簽率46.4%。

相對(duì)無(wú)房的剛需，對(duì)于有房想換房的剛需來(lái)說(shuō)就沒(méi)那么好運(yùn)了，基于有房?jī)?yōu)先原則，雖然認(rèn)籌了這些網(wǎng)紅盤(pán)基本與他們無(wú)緣，而像這些不是剛需的盤(pán)，對(duì)于改善剛需來(lái)說(shuō)也不一定合適。

身邊有個(gè)朋友就面臨這樣的尷尬局面，手上一套小兩房，2個(gè)小孩因?yàn)榇蠛⒓磳⑸现袑W(xué)，想再買(mǎi)學(xué)位好些的大三房，一直在關(guān)注沙井某網(wǎng)紅盤(pán)，新政前本可以認(rèn)個(gè)籌雖然知道人肯定多，但至少有搖中的機(jī)會(huì)，新政后，要想有機(jī)會(huì)只有一條出路就是把手上的房子賣(mài)了成深圳無(wú)房人員。

可如果把現(xiàn)住的房子賣(mài)了，如果沒(méi)中就要面臨沒(méi)房住的境地，換別地段的話(huà)錢(qián)不夠，因?yàn)楣ぷ髟谏尘〉囊膊环奖?，朋友無(wú)奈道怎么買(mǎi)個(gè)房這么難！！

面對(duì)他的無(wú)奈，我也只能?chē)@息！

這些盤(pán)明明位置挺好，價(jià)格也不高，和周邊二手房還有一定的倒掛空間，但為什么就賣(mài)不過(guò)位置沒(méi)那么好的剛需盤(pán)。

或是因?yàn)槠淇們r(jià)相對(duì)較高，首付門(mén)檻也更高，改善剛需們基本是資金夠不上，而一些帶有投資性的客戶(hù)，即便是存在一定倒掛空間，但投入資金比較多，而在打新空間上，也未必比得上備受看好的光明，因而難以像光明新盤(pán)一樣“盤(pán)盤(pán)日光”。

3、深圳二手房“降溫”、新人入中介行業(yè)意愿下滑？

在新房集中入市大家都去打新的情況下，深圳二手房時(shí)間逐漸降溫，二手成交量下滑、過(guò)戶(hù)套數(shù)隨之回落。

根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，9.14-9.20，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)量套數(shù)為2046套，環(huán)比下滑11.1%，日均備案量回落至409套/日，備案數(shù)據(jù)重回下行區(qū)間，總成交面積17.81萬(wàn)㎡。深圳二手房網(wǎng)簽1467套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比回落34.4％。

自9月第二周二手房網(wǎng)簽量經(jīng)歷36.2％的上漲之后（疑似受建立婚姻信息查詢(xún)機(jī)制影響），9.14-9.20二手房網(wǎng)簽量迅速回落至此前的大致水平。

隨著“在途單”的逐漸被消化完，深圳二手房市場(chǎng)或?qū)⒃陔S后時(shí)間內(nèi)進(jìn)入階段性的小幅震蕩下滑行情。

事實(shí)上，在短期內(nèi)，二手房成交量的確經(jīng)歷了一輪劇烈的波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，8月份我市二手房網(wǎng)簽量（含自助網(wǎng)簽）共計(jì)7178套，環(huán)比7月網(wǎng)簽量（含自助網(wǎng)簽）大幅下滑66.3%，同比去年7月份下滑12.6%。

隨著時(shí)間的推移，新政的影響會(huì)逐漸向行業(yè)滲透，這一特征，在星級(jí)從業(yè)人員新人占比變化方面，已有所體現(xiàn)。自進(jìn)入7月份后，星級(jí)經(jīng)紀(jì)人員的新人占比開(kāi)始呈現(xiàn)持續(xù)性小幅下滑態(tài)勢(shì)。

另?yè)?jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，由于“715”新政后，又有“729”新政補(bǔ)充，深圳二手房成交量環(huán)比降幅逼近50%，降幅最大。價(jià)格方面，深圳三季度二手房?jī)r(jià)格漲幅環(huán)比收窄近3個(gè)百分點(diǎn)，月度二手房?jī)r(jià)格已止?jié)q走平，調(diào)控效果顯現(xiàn)且待進(jìn)一步發(fā)酵。

4、在可見(jiàn)的未來(lái)，深圳房地產(chǎn)將持續(xù)供需失衡狀態(tài)

雖然接下來(lái)的國(guó)慶過(guò)后，仍有不少新盤(pán)準(zhǔn)備入市，其中不乏備受關(guān)注的網(wǎng)紅盤(pán)。從近期各個(gè)盤(pán)的認(rèn)籌數(shù)來(lái)看，深圳的剛性需求還是很大，這一波新房的中簽率估計(jì)也不會(huì)太高。

早在今年5月，深圳市住建局就發(fā)布公示，2020年，深圳計(jì)劃入市的住宅+商務(wù)公寓項(xiàng)目共計(jì)109個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)面積601.88萬(wàn)㎡、69350套。其中，商品住宅490.55萬(wàn)㎡，50618套；商務(wù)公寓111.33萬(wàn)㎡，18732套。

這個(gè)量雖然看著挺大的，但對(duì)于深圳未來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì)，宋丁教授表示，在可見(jiàn)的未來(lái)，深圳房地產(chǎn)將持續(xù)供需失衡狀態(tài)。

他表示，既然供需失衡一時(shí)半會(huì)兒解決不了，深圳樓市就隨時(shí)有中小型的市場(chǎng)波動(dòng)和價(jià)格上揚(yáng)現(xiàn)象，715新政估計(jì)很快就會(huì)出現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減的情況，8月一二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)并沒(méi)有出現(xiàn)想象中的爆冷，反而還保持著適度的溫?zé)?，就是明證。

房產(chǎn)作為民眾投資的首選，其定位恐怕暫時(shí)仍然不可替代，直到8月，樓市中間的投資者占比仍然在30%以上。當(dāng)然，形勢(shì)的確在變化，深圳樓市內(nèi)部的分化現(xiàn)象也很明顯，有遭搶購(gòu)的，也有賣(mài)不動(dòng)的。

來(lái)源：樓市小龍女

通過(guò)近期開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目，小龍女通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)基本呈現(xiàn)以下幾種情況：

1、西部片區(qū)光明的新盤(pán)以及還有總價(jià)500萬(wàn)以?xún)?nèi)的小戶(hù)型剛需盤(pán)基本都開(kāi)盤(pán)即售罄。

2、位置不差、但總價(jià)偏高、投資性又相較沒(méi)那么高的樓盤(pán)以及一些位置不佳價(jià)格不高的樓，賣(mài)的艱難。

3、位置佳、一二手價(jià)格倒掛比較高的優(yōu)質(zhì)改善投資型樓盤(pán)，或?qū)⒃狻昂鍝尅薄?/p>

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