大會期間，中國社科院院長謝伏瞻5月24日在小組討論時建議，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時對單套改善型住房實行支持政策。同時，調(diào)整普通住宅和非普通住宅的認證標準，以及放寬認房又認貸的限制條件，減免有關稅費。

這建議看起來都切中要害，但仔細想來，卻又蘊含隱患，特別是對于房價來說，怕是要再催生出一波暴漲啊。01

單套改善型剛需，抗風險能力相對較弱，受房價波動的影響也更大。2017年，在北京實施認房又認貸的標準之后，房價跌幅一度達到15%-20%。

一般情況下，房價的高低直接決定了購房者的年齡上限，大數(shù)據(jù)顯示，中國購買首套房的平均年齡為27歲。但是放到城市等級上看，以一二線城市為例，2018年主力購房者的年齡在35歲至50歲之間。

房價越高，對購房者的經(jīng)濟要求也就越高。

數(shù)據(jù)表明，剛需型房貸家庭的債務風險尤其突出，資產(chǎn)負債率、金融資產(chǎn)負債率和月償債收入比分別為24.2%、151.3%和33.0%，都遠高于平均水平。與之相對的，則是擁有多套房的投資類家庭，其債務風險相對較低，對于房價波動的承受能力也更強。

因此，是否該為這些“剛需型房貸家庭”開辟一條專門通道，為他們在購買單套改善型住房時提供保障，也成為一個焦點。

如果真要對剛需型房貸家庭實施保障，衡量的標準又該如何制定？

中國社會科學院院長謝伏瞻給出的建議是，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，對單套改善型住房交易實行支持政策；調(diào)整普通住宅和非普通住宅的認證標準，以及放寬認房又認貸的限制條件，減免有關稅費。

簡單地說就兩條，一是調(diào)整普宅與非普宅的認證標準，二是放寬認房又認貸的限制條件。

這兩點措施，從本意來講都是從剛需改善出發(fā)的。但我們也要考慮到，剛需購房標準降低之后，有可能導致購房群體大量入市，房價難免會迎來一波大漲。

首先從普宅與非普宅的認證標準來看，現(xiàn)在非普宅一般指的是住宅建筑面積較大或者用作商業(yè)用途的房子，我們可以將“非普通住宅”理解為建筑面積較大的房子，也就是“豪宅”。

各地方對普宅和非普宅的標準不一。以深圳為例，在2019年11月，深圳宣布取消容積率1.0以上、面積144平方米以下、滿兩年房屋的“豪宅稅”，帶來的結(jié)果是什么呢？深圳樓市直接進入動蕩，有業(yè)主連夜?jié)q價30萬元。而深圳這大半年的樓市發(fā)展也是有目共睹，各路投資者拍馬而來，百萬喝茶費重出江湖，企業(yè)貸悄然進入樓市……監(jiān)管部門經(jīng)過好一番折騰，才抑制了深圳房價玩命暴漲的勢頭。

從深圳的教訓可以預見，如果放開豪宅稅，確實會利好改善型剛需，但同樣也可能引來炒房客。有數(shù)據(jù)表明，前幾個月深圳投資性購房的比例，已經(jīng)快要追上2016年那波牛市，威力可想而知。

為了對沖疫情影響，近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策大多出現(xiàn)了松綁跡象，最簡單的就是看各地發(fā)布的人才政策，落戶一松再松，激活樓市也是分分鐘的事，因此業(yè)內(nèi)對房價大漲的擔憂也一直沒停過。兵馬未動，炒房先行，畢竟擁有多套房產(chǎn)的家庭抗壓能力更強。

對那些單套剛需改善的家庭而言，普宅與非普宅的認證標準改變，其實比不上認房又認貸政策的建議。

畢竟此前的認房又認貸政策，意味著哪怕名下無房產(chǎn)，但只要有過貸款買房的記錄，再買房都算第二套。這對改善型購房群體的沖擊太大，曾攔下了不少剛需的腳步。就推行的情況來看，以北京為例，在2017年出臺認房認貸相關政策之后，房價曾出現(xiàn)了15%-20%的下跌，市場直到2018年底才逐步回溫。

按照這個歷史經(jīng)驗來一波倒推，如果放寬認房又認貸的政策，造成大量改善型剛需入市，那么房價也可能出現(xiàn)進一步上揚。

02

到底是什么托高了房價？

在過去幾十年里，房地產(chǎn)的調(diào)控政策就沒停過，但無論風向往哪兒吹，最后大多都是把房價越吹越高了，頗為微妙。

最新的國家資產(chǎn)負債表表明，我國總資產(chǎn)已經(jīng)超過1300萬億元。這1300萬億的總資產(chǎn)，包含的是能夠計價的所有物品，從實體的土地、房產(chǎn)到虛擬的有價證券，應有盡有。其中房產(chǎn)所占的份額應當不少，畢竟房子建出來就算資產(chǎn)。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2019年我國全年的商品房銷售額為159725.12億元，2018年為149973億元，2017年為133701億元，2016年為117627億元，銷售額年年都在攀升，房地產(chǎn)的市場也是越來越大。如果不出意料，今年的商品房銷售額和商品房銷售面積又將破新高。

但是，房地產(chǎn)市場會一直擴張下去、永不停歇嗎？顯然不能。

央行今年4月發(fā)布了《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》，顯示中國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96%，有一套房的占比58.4%，有兩套房的占比31%，有三套房及以上的占比10.5%。

落到每戶城鎮(zhèn)居民家庭的身上，戶均1.5套，人均住房面積超過40平方米。

不過，這個人均數(shù)據(jù)要是放到具體城市去看，就有所不同了。此前恒大研究院首席經(jīng)濟學家任澤平曾表示，截至2018年底，一二線戶均住房均不及1套，而三線城市的戶均住房超過1.1套。

從這兩個數(shù)據(jù)出發(fā)可以推測，能夠托起房價的主力軍，將是仍未達到戶均1套房的一二線城市居民，以及沒在城鎮(zhèn)買房的農(nóng)村人口——前者代表的是更強的購買力，而后者代表的是人口紅利，兩者結(jié)合到一起，樓市這個擊鼓傳花的游戲才能繼續(xù)玩下去。

03

2020年的樓市略顯困難，經(jīng)過五一期間一波成交量大漲之后，最近幾周一線城市的二手房成交量都出現(xiàn)了回落跡象，積壓的那波剛需似乎給釋放完了。

在房地產(chǎn)調(diào)控下的樓市，小陽春來得快，去得也快。

與逐漸被冷落的樓市相比，開發(fā)商拿地依然火熱，大佬們開始重新布局一二線城市，高溢價拿地并不少見，似乎對未來樓市依然持有樂觀態(tài)度。而那些被開發(fā)商看重的一二線城市，房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）都太高了，其中深圳以47.3的房價收入比沖到了全球第2名，僅次于隔壁香港。

與如火如荼的樓市相比，我國的城鎮(zhèn)化率卻在逐步放緩。2019年末，我國城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)是60.6%，而按照專家的預測，城鎮(zhèn)化率達到70%大概在2040年——這不到10%的增長，還要走20年。這也意味著，未來的人口紅利不會像前幾年那么多，托起房價的手無形中也少了一只。

在這種態(tài)勢下，樓市還能承擔多少沖擊？

來源：地產(chǎn)情報站

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