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　　前幾天我跑了跑深圳的新房，只有一點感受：

　　深圳的剛需，趕快入場！

　　相比年初，這幾個月深圳的新房市場，真的淡了不少。

　　用開發(fā)商的話來說就是：深圳的新房，竟然都不好賣了！

　　用深圳剛需的話來說就是：買新房，終于不用搶著搖號打新了

　　一直

　　這導(dǎo)致現(xiàn)在很多新盤非常尷尬，宣傳的時候賊拉風，但最后一開盤壓根賣不完。

　　圖源：格隆匯樓市

　　東部的新盤，即便是在市場最火的時期，也有很多新盤滯銷，更別說現(xiàn)在了。

　　比如最近月初開盤的羅湖蓮塘板塊的東海富匯豪庭，推了911套房源，僅有51批認籌選房，當天只賣出8套；

　　不止是東部，南山和福田也已經(jīng)出現(xiàn)賣不完的問題。

　　福田的富通九曜公館，堪稱最為尷尬的福田新盤，開盤認籌的客戶只有8批，傳言開盤當天只賣出了兩套，其他6批都棄選！

　　同在福田的加福華爾登府邸，462套開盤當天只賣出168套.......

　　南山蛇口的臨海攬山，開發(fā)商捂盤都已經(jīng)捂了3年多，結(jié)果也沒捂出個好結(jié)果，251套只賣出去了163套。

　　南山和福田的新盤難賣可能是因為價格高，但去年幾乎一開盤就日光的光明，即便新盤價格不高，也有不好賣的。

　　比如電建洺悅鵬著花園，612套只賣出127套；

　　龍光玖瑞府，開盤當天287套只賣出47套；

　　金茂公園里，具體數(shù)量沒有公布，但前兩天去光明看房的時候發(fā)現(xiàn)還在賣。

　　習慣了日光、搶房的深圳新盤，如今西部和東部各區(qū)都開始賣不完，這放在一年以前，完全不可想象。

　　但是！

　　如果你只看到這個現(xiàn)象，然后嘲諷一句：深圳新盤不好賣啦！

　　那你這波分析就只停留在第一層。

　　對于當下行情，我們要思考兩點！

　　第一，我們對新盤去化的預(yù)期是不是太高了！

　　我們得搞清楚，上面提到的深圳這些新盤，不是賣不出去，只是開盤當天沒賣完。

　　過去兩年，深圳開盤即售罄的新盤太多，把大家的胃口養(yǎng)刁了，讓大家對深圳的新盤去化有了過高的期待，

　　都以為：

　　深圳的新盤就應(yīng)該日光！

　　深圳的新盤就應(yīng)該扎堆搖號打新、拼積分！

　　不符合上述兩個條件，那么這一定是個有問題的新盤，拉黑！

　　以前深圳新房是絕對稀缺資源，用這套邏輯判斷沒毛??；

　　但現(xiàn)在新房供應(yīng)增加的行情下，還是用這套標準，那就太粗暴了。

　　舉個例子，前兩天我去光明看了幾個沒日光還在賣的新盤，比較讓我印象深刻的是打92折開盤沒賣完的光明龍光玖瑞府。

　　這個盤最大的亮點是交通，離現(xiàn)在的6號線支線和未來2025年開通的13號線都很近，其中距離13號線的光明城站只有700米

　　6號線到福田，13號線是南下到南山，從地鐵線上看，坐擁13號線的龍光玖瑞府反而比倚靠6號線的新盤還有一些優(yōu)勢。

　　而且項目的得房率能到80%，在現(xiàn)在深圳的新盤中屬于比較高的水平，均價5萬/㎡上下，和其他新盤差距也不大。

　　相對差一些的可能就是商業(yè)，離龍光玖龍臺的商業(yè)和鳳凰城站旁邊的萬達幾個大商業(yè)比較遠，周邊配套沒起來。但綜合來看，這個盤未來的競爭是有優(yōu)勢的。

　　深圳很多還沒賣完的新盤和玖瑞府面臨一樣的情況，各方面比較都不差，但是開盤就是沒有日光！現(xiàn)在還有一些貨量

　　第二點，現(xiàn)在入市的新盤處在怎樣的時間點？

　　當下這個時間點，是最糟糕的新盤入市時間。

　　如果把現(xiàn)在這些新盤放在2018、2019以及2020年開盤，絕對能賣得比現(xiàn)在好！尤其是西部那些新盤，有一個算一個肯定都是日光，搖號搶房少不了。

　　但放到現(xiàn)在，大部分新盤都會賣得很掙扎。

　　因為前面也提到了，現(xiàn)在是深圳前所未有的大量供應(yīng)時期，這樣的新房供應(yīng)，導(dǎo)致了深圳新盤之間也在內(nèi)卷競爭！新盤真正到了拼地段、拼品質(zhì)的時候，

　　而買房的剛需們，當下心態(tài)也在發(fā)生變化。

　　市場熱度好的時候，大家都在搶，購房者會被市場情緒帶著走，沒有錢也想著籌錢趕快上車，這是市場的力量。

　　但市場預(yù)期變低、新房選擇變多了之后，剛需們就開始傲嬌起來了！

　　有點小缺點都會開始介意、價格不如意就說拜拜.

　　當剛需的情緒都不再亢奮、緊張的時候，新房就很難回歸到去年的行情。

　　在這個情況下，有些盤開盤賣不完，其實不是這個新盤的問題，而是當下這個時間點，市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

　　剛需變挑了，愿意等的人多了，對于那些過去壓根搶不上新房的人而言，現(xiàn)在反而是撿漏的好時候。

　　現(xiàn)在，就是剛需買新房最好的時機。

　　支撐我這個判斷的，除了新盤供應(yīng)增加之外，還有三個利好。

　　第一，投資客退場。

　　重點提投資客，是因為投資客一直對深圳的新房影響很深。

　　深圳一直都是炒作氛圍濃厚的城市，投資客的身影過去常常穿梭于深圳各大新盤之中。

　　有錢、有騷操作甚至有各種信息源的投資客，對剛需完完全全是降維打擊！

　　在這個市場中，如果沒有規(guī)則保護，剛需永遠是被擠出的那個。

　　自從購房資格門檻提高、打新積分規(guī)則完善之后，深圳的投資客活躍度就越來越低了。這是今年樓市調(diào)控、打新政策變化之后的政策紅利。

　　最新的打新積分政策

　　直白點說，深圳樓市的現(xiàn)實就是：

　　深圳的新房，只有投資客不參與，才有剛需客參與的空間。

　　所以，不要浪費此刻這個政策所帶來的市場紅利。

　　第二，房企的底氣不足。

　　購房者和房企，也是一個此消彼長的關(guān)系。

　　以前新盤少，賣方市場下是房企占有優(yōu)勢地位。

　　所以為什么有些新盤連樣板間甚至銷售中心都不開？為什么有些房企能捂盤捂?zhèn)€3、4年？

　　還不是因為你買房的人沒得選，掌握核心資源的房企有底氣！

　　但現(xiàn)在，新房貨量足夠多，有寶安松崗、光明、龍崗那些純粹的剛需盤、也有南山、福田上千萬的"豪宅"。

　　選擇變多了，過去因為稀缺所形成的交易優(yōu)勢就會被消失。

　　所以，之前一直在捂盤想著賣個好價錢的新盤，比如新世界臨海攬山御園，開始頂不住了，但那出來賣也賣不完。

　　而寶安另外幾個老捂盤王，比如泰華梧桐林居、盛意家園,都開始吹風要入市！

　　看得出來，房企不如以前從容了。

　　當然，也只有房企預(yù)期下調(diào)、開始賣不出去的時候，剛需才有機會。

　　第三，買新盤的門檻很低

　　那些要積分的新盤，積分要求已經(jīng)很低了。

　　大多數(shù)還要積分的新盤，高的需要50多分，低一點的大概只要40多分甚至30多分就可以入圍。

　　不用積分的新盤是多數(shù)，現(xiàn)在只要準備名額和資金就可以買。

　　當年華潤城那樣的萬人搖不復(fù)存在；

　　連夜排隊扎堆等開盤的情況也不復(fù)存在。

　　這個行情下，別說是剛需了，就算你是有房的改善客，新盤又不用積分、改善戶型選擇又那么多，如果能有耐心等兩年之后交房，現(xiàn)在買新房比買二手房更香。

　　說了那么多，一句話總結(jié)就是：

　　有名額和錢的深圳剛需，快快快，別想那么多！趕快沖！

　　當然，能買是能買，但別飄，那些奔著日光去的網(wǎng)紅盤，肯定還是一大堆人搶，沒有撿漏的可能。

　　所以我建議你，接下來重點就關(guān)注兩類新盤：

　　一個是那些即將要上市、符合剛需定位的新盤；

　　另外一個就是那些還沒賣完能撿漏的新盤。

　　在深圳，有限的資金下，要知道自己的能力范圍，不要只盯著網(wǎng)紅盤，想著撿最大的麥穗！放心，輪不到你的！

　　不要隨意嫌棄任何一個新盤，對于剛需而言，沒有十全十美的樓盤，只有最適合自己的樓盤。

　　最后，還是重復(fù)那句話：

　　選擇那么多，不要辜負現(xiàn)在這個行情下的打新紅利，看對了就入場吧！

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

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