作者： 馬一凡

　　 [ 甚至連南京江北新區(qū)一個曾經(jīng)的熱門盤，在這個冬天，都推出了6.5折優(yōu)惠。 ]

　　 盡管已經(jīng)有20多個城市出臺樓市“限跌令”，但是臨近年關(guān)，多數(shù)城市的商品房價格仍處于下跌通道。與房價下跌如影隨形的是交易低迷?！叭髤^(qū)一個月能賣掉一套就喜大普奔了。”一位華東房企的營銷人士稱。

　　 一方面，進入12月份絕大多數(shù)房企都背負(fù)巨大的業(yè)績沖刺壓力，因此或明或暗的打折促銷現(xiàn)象很普遍；而另一方面，“房住不炒”的大原則未變，購房者依舊觀望情緒濃厚。不過，有房企高管對記者表示，春節(jié)后情況或有變。

　　 折扣遍地的同時，利好剛需族的政策也在出臺。12月6日，央行宣布全面降準(zhǔn)，釋放長期資金約1.2萬億元。同日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

　　 “工抵房”名義下的暗暗促銷

　　 江蘇蘇州人李琳達(dá)從9月份就開始看房了，她想為父母買一套戶型設(shè)計理念前沿、帶有良好社區(qū)配套的新商品房用于養(yǎng)老，但是因為房價一路下跌，雖然已經(jīng)有了屬意的樓盤，卻一直沒敢下手，想等到最后的窗口期。

　　 “這幾天，跟我一起看房的朋友出手了，她老公是銀行副行長，感覺到房貸信號的放松，認(rèn)為現(xiàn)在適合剛需買房。等到房企融資起來以后，說不定打折房源就會消失了。”李琳達(dá)對記者表示。

　　 從今年年中開始的樓盤降價潮，一直延續(xù)至今，且面積越來越廣。從行業(yè)慣例來看，年末是房企沖刺業(yè)績的最高潮，因而12月對于很多剛需購房者來說，是最需要關(guān)注的時間點。

　　 雖然多地出臺限跌令，不允許樓盤惡意降價，但進入12月后，仍有很多項目明里暗里打折?！芭笥讶锏闹薪槊刻於荚诎l(fā)工抵房房源，就沒有一天消停過?！崩盍者_(dá)說。

　　 根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，自9月以來，市場上的“工抵房”數(shù)量激增，10月房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，房企壓力非常大。

　　 由于部分城市發(fā)布了“限跌令”，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來降價，房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。上至一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個能級城市均出現(xiàn)了大量的工抵房，市場下行的城市工抵房數(shù)量往往較多。就數(shù)量而言，一般單盤的工抵房套數(shù)多數(shù)在10套以下，也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多工抵房房源，這屬于房企在變相降價促銷。

　　 進入12月，山西省運城市吾悅?cè)A府、四川省達(dá)州市綠地城等項目，仍在以原價的7折、8折銷售工抵房，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T未作過多干涉，回應(yīng)稱是市場行為。

　　 各能級城市都在打折

　　 第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，目前即便是在過往樓市較熱的長三角、珠三角地區(qū)，降價促銷、團購、工抵房等打折方式仍然普遍存在，愿意七成首付或全款的購房者，更是能拿到非常高的折扣。

　　 樓市一向較為堅挺的浙江省會杭州，遠(yuǎn)郊新房開始打折，比如富陽有樓盤開啟首付分期，首付低至5萬元；大學(xué)城北某項目給出9.7折的優(yōu)惠，中介對外稱房源充足。不僅是遠(yuǎn)郊盤，一些熱門板塊也不熱了，在臨平新城，有樓盤喊出“月末9.7折”的優(yōu)惠；在未來科技城，有項目甚至打出最多52萬元的優(yōu)惠。

　　 江蘇省也有類似情況，在南京都市圈縣級市句容，新盤大幅打折入市，句容一大型房企的項目，以內(nèi)部員工優(yōu)惠價名義，開出4800元/平方米~5500元/平方米的價格，撇開精裝修部分價格也“降了”超4000元/平方米，有購房者稱房價重回2015年。這之后，南京不少樓盤推出了8折、7折、6.5折甚至5折的折扣，為了搶客，價格一家更比一家低。甚至連南京江北新區(qū)一個曾經(jīng)的熱門盤，在這個冬天，都推出了6.5折優(yōu)惠。不過一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，不少大的折扣，在一波促銷后，正在陸續(xù)收回。

　　 打折行為遍地開花背后，是慘淡的銷售行情。一家知名房企的蘇南片區(qū)，曾一直是全集團的銷量擔(dān)當(dāng)，現(xiàn)在的情況則涼得超乎想象?！耙粋€月能真正賣掉一套房子，我們就喜大普奔了。”該房企區(qū)域營銷人士對第一財經(jīng)表示。

　　 不過，隨著活下來的房企熬過最艱難時刻，明年的房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉碜兙?。“大家都想撐過最后一個月，到了明年年初，大概率會收回優(yōu)惠政策，價格上調(diào)?！鄙鲜鰻I銷人士稱。

　　 華東一家房企的總裁也對記者表示：“從現(xiàn)在到春節(jié)期間，就是剛需購房者的窗口期?！?/p>

　　 “一方面，開發(fā)商到下一個年度會重新制定銷售計劃和目標(biāo)，優(yōu)惠力度不會比年底大，所以明年即便房價不漲，也不會有現(xiàn)在的優(yōu)惠了；另一方面，今年開發(fā)商拿地普遍保守，投資嚴(yán)重下滑，所以明年的新房供應(yīng)較往年會減少?！币晃环科笾袑訝I銷人士指出。

　　 近日，研究機構(gòu)中指研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2021總結(jié)&2022展望》報告，預(yù)測2022年中國商品房銷售面積或出現(xiàn)下滑，但銷售均價將結(jié)構(gòu)性小漲2%至3.5%。一二線城市商品房成交占比逐步提升，預(yù)計銷售均價漲幅在2.0%至3.5%之間。

　　 窗口期仍需警惕風(fēng)險

　　 對于還在苦撐的那些房企來說，流向房地產(chǎn)的“源頭活水”正在變多，這是他們的動力和希望。

　　 9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，要求主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　 12月3日，銀保監(jiān)會稱，要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　 一家TOP5房企的營銷管培生對記者表示：“看到這些消息的時候，我真是激動地哭了出來。”她所在的項目定位高端，一直堅持不降價，而周邊價格戰(zhàn)打得火熱，她和同事們有時候整月連一個單都沒有。

　　 12月6日，樓市繼續(xù)迎來利好。中共中央政治局召開會議，首次提出針對房地產(chǎn)的“良性循環(huán)”說法，稱要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，“既然提及了支持，那么后續(xù)各類政策，包括土地政策、金融政策、購房政策、稅費政策都應(yīng)該給予支持?！眹?yán)躍進認(rèn)為，這輪放松，是針對“合理住房需求”的，可以理解為是剛需和改善型的購房需求。

　　 “目前的價格和政策面，都是利好有合理購房需求的購房者的，但是在選擇樓盤時，要注意甄別企業(yè)和項目，警惕部分惡意降價樓盤后續(xù)風(fēng)險，包括爛尾或者質(zhì)量過差等。”業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

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