提問(wèn)：北老師，你好。多年老粉絲了，一直很認(rèn)同您的觀點(diǎn)?，F(xiàn)在關(guān)于換房，有幾個(gè)事情想跟您請(qǐng)教。目前的情況是，我和我老公名下有一個(gè)大望路三居，和一個(gè)團(tuán)結(jié)湖老破小兩居。因?yàn)闋砍兜轿磥?lái)要孩子，再加上團(tuán)結(jié)湖的房子實(shí)在有點(diǎn)太舊了，所以最近在考慮想將團(tuán)結(jié)湖老破小換成大望路附近的品質(zhì)兩居，以后也方便父母過(guò)來(lái)就近照顧。目前總預(yù)算不超過(guò)900萬(wàn)，我倆現(xiàn)金流一般。想向您請(qǐng)教一下：1.您看現(xiàn)在是一個(gè)好的換房時(shí)間嗎？目前大望路的房子已經(jīng)漲了不少，但團(tuán)結(jié)湖老破小似乎還沒(méi)怎么漲價(jià)，我們很擔(dān)心現(xiàn)在賣掉團(tuán)結(jié)湖的話，會(huì)不會(huì)剛好換在空擋，萬(wàn)一板塊輪動(dòng)到老破小，可能會(huì)損失潛在的賣房收益。所以您覺(jué)得有必要21年換完，還是索性再等等？2.我們目前有三種選擇：一是看過(guò)大望路附近金港國(guó)際、風(fēng)度柏林、喜福匯、天之驕子等小區(qū)，但要不然就是價(jià)格略超預(yù)算，要不然就是還沒(méi)有合適的房源。二是還看了慈云寺板塊的東恒國(guó)際二期、愛(ài)這城二期等，還有金都杭城。但這個(gè)片區(qū)麗我家大望路三居似乎略遠(yuǎn)了一點(diǎn)。三是我們?cè)诳紤]要不要干脆一次性買個(gè)陶白或者廣渠門(mén)、東朝建附近的學(xué)區(qū)房。但我們現(xiàn)在還沒(méi)有孩子，又擔(dān)心未來(lái)學(xué)區(qū)變動(dòng)大，房子會(huì)不會(huì)不保值。所以請(qǐng)問(wèn)北老師，以上三種選擇您更建議選哪里呢？感謝您的時(shí)間！謝謝

回答：

1，科學(xué)來(lái)說(shuō)，不是，大望路已經(jīng)漲不少了，應(yīng)該早換的。兩個(gè)點(diǎn)，這個(gè)必須你們自己身體力行：不斷地觀測(cè)（實(shí)地踩盤(pán)不是問(wèn)中介）團(tuán)結(jié)湖和大望路的價(jià)格變化，如果大望路繼續(xù)漲，果斷定。如果團(tuán)結(jié)湖老破小開(kāi)始漲，就等等賣。

2，一是沒(méi)有合適的房子等是等不到的，等到那一刻，以現(xiàn)在市場(chǎng)情況看，一定比現(xiàn)在貴。二是你說(shuō)的這些地方，漲幅都不少的。三是學(xué)區(qū)房漲幅更猛。

3，最專業(yè)的做法是，簽約一個(gè)超長(zhǎng)周期漲幅低于10％的小區(qū)，等老破小漲了賣掉。所有的糾結(jié)都在于入場(chǎng)時(shí)間晚了點(diǎn)，所以要接受損失。市場(chǎng)的微觀變化，沒(méi)有任何人可以預(yù)判，一切都是人類無(wú)差別體力勞動(dòng)付出，算下來(lái)總比上班那幾天假劃算。

提問(wèn)：您好，請(qǐng)問(wèn)老破大的優(yōu)勢(shì)在哪里？比如90年代初的房子，再過(guò)5到10年，能貸款的時(shí)間越來(lái)越短了，貸款時(shí)間短，月供就高了，會(huì)不會(huì)影響賣出？

回答：

任何房產(chǎn)都不存在絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)是聰明的因?yàn)槿耸锹斆鞯模嬉袃?yōu)勢(shì)早被買光了。南方的買房思路很多不適合北京，北京98年塔樓算老破大嗎？嚴(yán)格意義來(lái)講，不算，因?yàn)楸本┓孔佣祭?，任何一個(gè)成熟區(qū)基本都是這樣。別說(shuō)九幾年，就算八幾年的房子，實(shí)際上也不太影響貸款，銀行隨著時(shí)間推移，不斷放寬房齡限制，否則沒(méi)的賺。我們不建議買入年代太久的房子，考慮的是風(fēng)險(xiǎn)性。在可選的情況下，肯定新一點(diǎn)，接受度高。那些低單價(jià)老破大，主要是價(jià)格安全線好，你可以刻意搜索下，317以后，北京普跌25-30％，反而眾多老破大跌幅連20％都沒(méi)有，呈現(xiàn)的就是這個(gè)道理。跌的慢，但是漲的也慢。

提問(wèn)：您好，北哥，本人疑問(wèn)如下：1.現(xiàn)金400左右，大連一套100平房產(chǎn)市值約在250左右，出售中。有過(guò)貸款記錄，非首套，目前已可得北京房票，自主和投資兼顧，想近期入手一套，選擇總價(jià)在600-800間的是否合適？2.有些新盤(pán)信息如亦莊首創(chuàng)遠(yuǎn)洋天著或未來(lái)科技城周邊，有投資價(jià)值嗎？3.如選擇二手，參考區(qū)域有推薦奧體、望京、酒仙橋、東壩、雙井，九龍山，四惠，百子灣，勁松，哪個(gè)板塊更有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？4.看上幾個(gè)次新，金地名京loft.76平，800萬(wàn)；萬(wàn)科星園，天暢園，國(guó)美第一城，天鵝灣loft，東壩的首開(kāi)常春藤，酒仙橋的麗都壹號(hào)，哪個(gè)更合適些？謝謝！

回答：

1，大致算下你們的資金情況，怎么也有600＋了吧，我一直提到的一個(gè)，增值靠選籌，還要靠低成本的穩(wěn)定杠桿。北京不會(huì)拉多長(zhǎng)的杠桿，但怎么也得貸40％以上才算心安理得呢。所以買到1000才對(duì)得起你們這樣珍貴的房票。如果有首房首貸那自然不必說(shuō)，基本正好貸滿即可，如果沒(méi)有，目前可以疊加部分先息后本3到5年期XYd。有人說(shuō)，那還不起咋辦，這都是被17-20嚇壞了，怎么會(huì)還不上，每多貸100萬(wàn)，每年只多還6萬(wàn)多塊錢(qián)，有什么還不起的？一漲解千愁，對(duì)于1000萬(wàn)的房產(chǎn)，半漲都解千愁，5％漲幅就是50萬(wàn)，夠還8年月供了，一切都是基礎(chǔ)算數(shù)題。

2，沒(méi)有價(jià)值。

3，這幾個(gè)地方，如果看長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，那望京肯定是第一。其他的，五環(huán)內(nèi)這些都屬于成熟區(qū)且基本沒(méi)有啥空地，緊跟著大盤(pán)走，問(wèn)題不大。東壩有點(diǎn)X因素，只要不買到新房，多半不會(huì)太差。但是我還是那句話，現(xiàn)在是樓市輪動(dòng)期，有的地方先漲，有的地方后漲，先漲的地方現(xiàn)在繼續(xù)買的話，這一輪的后續(xù)漲幅可能會(huì)差點(diǎn)意思。目前市場(chǎng)輪動(dòng)情況看，望京西和奧體1000萬(wàn)的標(biāo)的還是非常值得，其他幾個(gè)地方，買漲幅低于10％的，也可以。

4，有其他選擇的情況下，盡量不選loft，這種隨時(shí)可能會(huì)不時(shí)髦的東西，我們怕風(fēng)險(xiǎn)大，而且過(guò)去漲幅看，也沒(méi)有很好。800萬(wàn)對(duì)應(yīng)媒體村板塊的萬(wàn)科星園、天暢園還可以，1000其實(shí)可以選麗都壹號(hào)。

你的疑惑和糾結(jié)在于，解決不了資金和杠桿的問(wèn)題，導(dǎo)致了可選空間被擠壓。究其原因，北京對(duì)剛需太不友好了。

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