貝殼研究院發(fā)布30城剛需購(gòu)房“上車線”：北京350萬(wàn)，沈陽(yáng)73萬(wàn)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-30 07:00

10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告），報(bào)告首次盤點(diǎn)了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，一線城市北京（350萬(wàn)）、深圳（345萬(wàn)）和上海（295萬(wàn)）剛需上車門檻最高，廈門總價(jià)266萬(wàn)元緊隨其后；長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購(gòu)房總價(jià)在百萬(wàn)以內(nèi)。

此次報(bào)告中，貝殼研究院基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺(tái)近1年來(lái)剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市與11個(gè)二線城市共30個(gè)城市作為研究樣本，比較各城市剛需購(gòu)房群體在購(gòu)房總價(jià)、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征；同時(shí)，結(jié)合調(diào)研和平臺(tái)交易數(shù)據(jù)，真實(shí)描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費(fèi)趨勢(shì)。

所謂剛需，是相對(duì)彈性需求而言，是指受房?jī)r(jià)因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購(gòu)房置業(yè)的群體。為準(zhǔn)確地描摹城市剛需購(gòu)房狀況，綜合貝殼交易數(shù)據(jù)維度分析，貝殼研究院給出了各城市剛需購(gòu)房“上車線”。

在總價(jià)排名前十的城市中，北京（350萬(wàn)）、深圳（345萬(wàn)）、上海（295萬(wàn)）三城領(lǐng)跑，組成了“300萬(wàn)區(qū)間”的第一陣營(yíng)；廈門（266萬(wàn)）、杭州（226萬(wàn)）以超過(guò)200萬(wàn)水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì)；值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價(jià)40242元/ 平，超過(guò)眾多新一線和二線城市房?jī)r(jià)，躋身于房?jī)r(jià)一線陣營(yíng)。

而“160萬(wàn)”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬(wàn)）、南京（190萬(wàn)）、寧波（175萬(wàn)）、東莞（160萬(wàn)）、蘇州（159萬(wàn)）五城組成，五城幾乎以超過(guò)160萬(wàn) “上車價(jià)”，擠入城市排行榜前十。除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬(wàn)）、西南中心城市成都（106萬(wàn)），此次統(tǒng)計(jì)中共有12個(gè)新一線及二線城市，剛需上車線超過(guò)100萬(wàn)元。而長(zhǎng)沙（84萬(wàn)）、沈陽(yáng)（73萬(wàn)）等8城市剛需上車門檻稍低，平均購(gòu)房套均總價(jià)在百萬(wàn)以內(nèi)。以沈陽(yáng)為例，剛需房總價(jià)水平僅為北京的五分之一。

那么，剛需人群是否是城市購(gòu)房的主流人群呢？報(bào)告從另外一個(gè)維度——將“剛需上車價(jià)”與城市“ 整體交易房?jī)r(jià)”，進(jìn)行了對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，“高房?jī)r(jià)城市”才有典型的“剛需人群”。

在30個(gè)樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房?jī)r(jià)城市，剛需上車均價(jià)顯著偏離整個(gè)市場(chǎng)交易均價(jià)。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價(jià)比全市成交套均價(jià)低77萬(wàn)元，深圳低63萬(wàn)元。從房屋總價(jià)來(lái)看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。而房?jī)r(jià)相對(duì)較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高，剛需客戶購(gòu)房總價(jià)與市場(chǎng)整體水平幾近持平。

值得關(guān)注的是，如果單從性價(jià)比角度考慮，“大面積——低價(jià)格”無(wú)疑是最優(yōu)的。貝殼研究院此次分析中，“大面積——低價(jià)格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。

與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積——高價(jià)格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個(gè)城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型（兩居及以下），高房?jī)r(jià)下居住面積相對(duì)其他城市較小。

貝殼研究院指出，除了價(jià)格與面積，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，就業(yè)機(jī)會(huì)、未來(lái)成長(zhǎng)空間等也是購(gòu)房置業(yè)重要的參考指標(biāo)。此次報(bào)告綜合了城市人口潛在需求、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)。研究結(jié)果顯示，四個(gè)一線城市購(gòu)房動(dòng)力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國(guó)，其中深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)最高，排名居于百城購(gòu)房動(dòng)力榜榜首。分項(xiàng)指標(biāo)上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三；而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上，新一線城市南京、杭州表現(xiàn)亮眼。綜合對(duì)比來(lái)看，以長(zhǎng)沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需群體會(huì)形成持續(xù)吸引力。

(CIS)

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）