這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細為你解答，成哥是通過直接實戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號的粉絲提問精選

提問：成哥你好，現(xiàn)在成都樓市分化嚴重，請問成都的老房子還有沒有買的價值呢？預(yù)算150萬左右，該怎么買房呢？老師有什么想法呢？

回答：成都發(fā)展至今，老破小的房子肯定是比不上北上廣深，是沒有什么前途的。隨著成都中心南移，從金融城到興隆湖，開發(fā)的土地面積著實可觀，可以修建許多新房，無形中拉開與老房的差距。老房子因為修建時間的問題，代際間相差的品質(zhì)很有差別，而新房，環(huán)境戶型等方面都屬于比較符合當下潮流的，當90后成為購房大軍，受歡迎的自然也是新房，甚至主宰新房修建潮流。

目前成都的重心也在演變，發(fā)展速度稍快配套不一定跟的上，郊區(qū)變城市是常事，金融城三期是成都中心城區(qū)待開發(fā)的最好區(qū)域。成都樓市分化嚴重而且規(guī)則復(fù)雜，即使是本地人了解起政策都比較困難，而且去年9月成都的新調(diào)控政策加碼營業(yè)稅二改五，是下了狠手的。具體買房操作詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好！剛需200-250萬總價，主要想考慮主城區(qū)或者龍泉驛區(qū)的房子相對便宜一點的，有什么房子或哪個片區(qū)可以推薦的嗎?

回答：總價200-250萬，如果有第一順位的話，可以適當博一下華潤九期的最后兩棟或者SM錦悅，十里風和這樣神盤，如果只是剛需，或者沒那個運氣，那么符合你預(yù)算的選擇其實不多，主城區(qū)來說就金牛和成華，城北或者東北方向，例如北二環(huán)的保利時代，或者龍?zhí)端掳鍓K。如果不鎖定五城區(qū)的話，還可以看看龍泉的十陵板塊，這些區(qū)域的房子，基本就是2萬左右。成都更多價值高的房子及片區(qū)詳見內(nèi)部！

提問：請問我在上海已經(jīng)有一套，準備在浦東買一套800萬的房子，最好是地鐵兼初中的學區(qū)房，目前浦東哪個區(qū)域比較有潛力？

回答：可考慮北蔡，如：大華錦繡華城，對口昌邑小學（大華校區(qū)），浦東新區(qū)第二梯隊公立小學。對口上南東校，浦東新區(qū)第三梯隊公立初中。成都更有潛力的區(qū)域詳見內(nèi)部！

提問：成哥好，之前熱度很高的天府新區(qū)和五城區(qū)的房子，兩個板塊您怎么看？該如何抉擇？

回答：如果是在天府新區(qū)工作生活并且預(yù)算充足的購房者，天府新區(qū)是一個合適的選擇，建議多關(guān)注五城區(qū)和高新區(qū)，如果要購買天府新區(qū)需要仔細斟酌，因為炒的過熱很可能讓購房者產(chǎn)生錯誤預(yù)判，很多人買房只注重眼前形勢，有一定的局限性；樓齡較老的房子大多集中在五城區(qū)，因此不好賣，但是五城區(qū)很多樓面價比周邊二手房還要貴，屬于新房帶動二手市場，天府情況反之；天府新區(qū)發(fā)展快，樓齡新，吸引了不少人，這也是天府新區(qū)房價高的一個原因，但由于這里未來發(fā)展趨勢不明確，區(qū)位配套尚不完善，存在一定投資風險，盲目跟風是不理智的行為，實際收益很有可能和投資預(yù)期產(chǎn)生極大落差。如果選擇的話，五城區(qū)優(yōu)于天府新城。

提問：您好成哥，單身女性，大專學歷。老家在安徽省宿州市的一個農(nóng)村，現(xiàn)在北京工作，年收入稅后三十萬左右。目前手頭有70萬存款，想拿這筆錢在新一線城市給自己買套房，等三五年后離開北京自己也有個退路和歸宿。目前關(guān)注的城市有青島，合肥，天津，但也是很迷茫，希望成哥幫忙指個方向。

回答：你的思路還是正確的，可以提前做好布局。綜合來看天津>青島>合肥。一方面天津到北京通勤很方便，你工作在北京，且收入還不錯，甚至剛需完全可以北京工作，天津自住，目的就是因為北京收入更高，后期有實力也可以置換北京，把天津作為一個跳板。另一方面雖然天津發(fā)展有些緩慢，但直轄市的地位和政策還是有先天優(yōu)勢，因此，青島 合肥也很難超越天津。

天津畢竟是四個直轄市之一，青島旅游業(yè)比較發(fā)達，但感覺綜合實力不如天津，加上天津各種教育，醫(yī)療等等資源非常豐富。其次，天津?qū)儆趪抑攸c投資發(fā)展扶持的城市。最后，天津因為距離北京近，很多的資源是青島沒有的，收入上限比青島高很多。

而合肥位置比較尷尬，東西是強鄰南京武漢，北面還有個半省會徐州，省內(nèi)城市經(jīng)濟物流科教文衛(wèi)對合肥有依賴的并不多，幾乎只有皖西北幾個城市化程度不高的城市，缺乏明顯的都市區(qū)、經(jīng)濟圈。就算有安徽省支持，限于安徽的經(jīng)濟發(fā)展水平能達到的高度仍然有限,缺乏地區(qū)影響力。

提問：成哥好！本人16年在長沙市汽車南站旁買了一套高層住宅103平三房(目前市價100萬)，交房兩年一直毛坯空著，本來想裝修自住，但一直在外地工作，未來幾年不大可能回去，空著感覺有點虧，而且長沙限售，還不能賣，現(xiàn)貸款已還清。去年底在工作地東莞市鎮(zhèn)區(qū)買了一套二手83平小三房自住，手頭無子彈，還欠親戚一屁股賬，目前長沙的房子該如何處置？裝修出租？裝修貸該如何操作？

回答：首先房子要不要出租，核心取決于幾點：1.你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那么出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。2.你的裝修回收成本，取決于你的裝修成本，你設(shè)計的出租形式，以及這套房在市場的租金。

長沙的房子投資還是不錯，非常適合長持。因為房價扁平，雖然限購嚴格，但時間拉長總會漲的，沒必要空置閑置，浪費資源，可以適當簡裝配合出租，減輕部分還貸壓力。裝修貸款比較麻煩，如果你缺少現(xiàn)金流，可以把長沙全款房進行抵押，更好操作一些。

提問：成哥，最近出了個一年只賣三次地的政策，為什么會出這個政策呢？這對以后會有什么影響？現(xiàn)在住房需求緊張，新房供應(yīng)不足，是因為土地資源真的不足嗎？我們這種普通的剛需購房者還能今年買房嗎？

回答：其實并不是，大多數(shù)城市并不缺土地，缺的是國家規(guī)劃的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標。土地并非有限，而是只能限量供應(yīng)，國土部門希望維護土地供給管制的合法性、地方政府希望維護自身土地信用、開發(fā)商和房產(chǎn)業(yè)主希望維護和提高房價——房價持續(xù)上漲是各部門共同操作的結(jié)果。中國為保證土地價值、維持土地信用而限制供應(yīng)量，通過嚴格把控土地資源來推動城市化發(fā)展。

目前各個城市的房價分化較大，部分城市土地供應(yīng)量大，房價下跌，存在土地系統(tǒng)性風險；而部分城市房價過高，土地供應(yīng)不足，房價泡沫過大。這兩種極端都需要來自高層的調(diào)控，于是新政應(yīng)運而生，國家對22座城市統(tǒng)籌供地，可以有效調(diào)節(jié)不同城市土地供求關(guān)系，控制金融風險。就目前來看，全國主流開發(fā)商囤積了巨額的土地財富，在一些城市，政策調(diào)控已經(jīng)無法抑制房價的過大漲幅。只有房價回歸平穩(wěn)，樓市才能健康發(fā)展，經(jīng)濟才能穩(wěn)步上漲。只有土地供應(yīng)量真正的增加，才能惠及剛需。當前買房還是建議有條件的要趁早買，盡量買新房，抱有通過抄底買房的想法不可取。

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