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以下選自“成哥說房”微信公眾號(hào)精選提問：

提問：成哥好，感覺目前樓市里的“南北失衡”已經(jīng)越來越嚴(yán)重,例如環(huán)京樓市一片蕭瑟，石家莊、天津的房?jī)r(jià)跌了不少，此外，山東青島、濟(jì)南兩地樓市也傳來了降價(jià)的消息。，尤其是環(huán)京一帶。北方城市可以說是節(jié)節(jié)敗退,但是南方城市卻屢屢高歌猛進(jìn)，能否說說？

回答：不可否認(rèn)，樓市南北地域分化確實(shí)越來越明顯。

除了政策調(diào)控之外，經(jīng)濟(jì)與人口流動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的漲跌，也起到了決定性的作用，最近五年，北方城市，例如天津、濟(jì)南、石家莊等城市，不是人口增速下降的非常厲害，就是人口已經(jīng)凈流出。反觀南方的城市，例如深圳、杭州、成都、南京等城市，人口凈流入都是居高不下，保持迅猛增長(zhǎng)。這一趨勢(shì)，也跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)重心進(jìn)一步南移的進(jìn)程息息相關(guān)，北方城市真正失守的，不是人口，而是經(jīng)濟(jì)。如果北方一直這么下去，北京只會(huì)更加一枝獨(dú)秀。中國(guó)南北方的差距會(huì)越來越大。如今發(fā)展的紅利已經(jīng)到了超級(jí)城市和城市群，未來主要的機(jī)會(huì)在長(zhǎng)三角和珠三角三個(gè)城市群將率先突圍。

目前相對(duì)較好的二線城市是杭州、武漢、重慶、成都、南京等。

內(nèi)部有分享杭州投資回報(bào)率最高的板塊。

提問：成哥好，現(xiàn)在上海行情已經(jīng)發(fā)生變化，大多數(shù)專家們都在說盡量在今年內(nèi)完成買房，明年可能會(huì)大漲一波。我們之前參與了蟠龍和中核的搖號(hào)，但是都沒有中簽，再去看周圍其他的房子，要不沒有地鐵要不沒有商業(yè)落差一下子太大也就沒有參與認(rèn)籌了。今年已經(jīng)接近尾聲了，我們現(xiàn)在很焦急又很迷茫。

1.我們還可以繼續(xù)等盤龍后面的房子嗎？

2.大虹橋核心板塊的二手房是否也是個(gè)不錯(cuò)的選擇？

3.徐匯區(qū)公司附近的老破小可以選擇嗎？

4.我們現(xiàn)在是不是要趕在年前先上車之后再置換？

請(qǐng)成哥指點(diǎn)一下！

回答：上海樓市，正在進(jìn)入無量上漲時(shí)代。個(gè)別的區(qū)域和房源大漲，整盤隨之微漲，但成交量反而是回撤的。上海樓市正處在“無量上漲”的拐點(diǎn)。

短時(shí)間看，上海正在面臨“房東惜售”、“無房可賣”的承壓。當(dāng)前的上海樓市熱，是不缺買家的。首先上海樓市整體真的在漲，新房限價(jià)不明顯，但中環(huán)、大虹橋等優(yōu)勢(shì)板塊的新房，一直都要靠搖號(hào)陪跑。大虹橋二手房搶手是新房購(gòu)買力外溢存在熱度。

一旦市場(chǎng)進(jìn)入無量上漲的階段，也就代表著“空翻多”會(huì)來得很快。一些底部的低總價(jià)房源迅速消化之后，整體就會(huì)進(jìn)入另一個(gè)階段：上漲——吃掉——普漲。

最后就會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較罕見的狀態(tài)，有錢也買不到好房子。

這種情況下建議如果是急需學(xué)區(qū)的不要猶豫，只要上海樓市不調(diào)控，年后依舊還會(huì)有漲幅。所以有條件的就直接上車好房子，買學(xué)區(qū)房、買改善，即使短期追高，但時(shí)間一定會(huì)把高點(diǎn)熨平。條件不夠的也就是剛需和二套投資，一切以上車為主，學(xué)區(qū)、地鐵、地段、配套起碼滿足一個(gè)。這種市場(chǎng)行情下，總要做出一些舍棄，要知道自己真正看重那一個(gè)因素！關(guān)于大虹橋投資價(jià)值高的具體樓盤推薦，詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，環(huán)滬有什么建議嗎？環(huán)滬房子相比較周邊市中心更推薦哪種？

回答：環(huán)滬能否發(fā)展的起來，和環(huán)滬所在的城市沒有關(guān)系，和上海本身有關(guān)系。本身圍繞上海周邊發(fā)展的環(huán)滬商品房市場(chǎng)沒有很大的問題。但是環(huán)滬一定有坑，而且非常多，太多項(xiàng)目想要借著這個(gè)概念去炒作，但凡是個(gè)項(xiàng)目都可以拉根線說自己距離人民廣場(chǎng)直線距離才多少。環(huán)滬概念被逐利使用后，各種的夸張和放大層出不窮，毫不夸張的說，市場(chǎng)上70%打著環(huán)滬概念的樓盤都是坑。有一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷，就是看是否有房企品牌，在這里深耕。環(huán)滬這么多城市，如果這個(gè)城市里前十強(qiáng)的房企不愿意去，那么城市就有很大的問題。

環(huán)滬城市我只看好花橋。上海限購(gòu)不放開，花橋就可以長(zhǎng)期享受價(jià)值外溢的紅利。花橋是目前離上海較近的，重點(diǎn)是有軌交可以到達(dá)，方便上海通勤，這樣價(jià)值才能更好外溢。

如果你買房目的是為了投資，而非自住，我建議優(yōu)先買二手次新，配合出租，新房投資周期太長(zhǎng)，昆山花橋選盤優(yōu)先地鐵旁邊。

上海周邊城市可買入城市順序：昆山、太倉、嘉興、嘉善。

提問：成哥好，請(qǐng)問大虹橋 南虹橋那塊總價(jià)500w。這樣的有合適的新房和二手房嗎？靠地鐵。那邊就是學(xué)區(qū)還沒有吧？小孩還有兩年上小學(xué)，不知道該不該選擇大虹橋？

回答：大虹橋外環(huán)外比如江橋、徐涇、徐涇北城、華漕這種供應(yīng)比較大的區(qū)位買，品質(zhì)還可以。500w總價(jià)推薦樓盤見內(nèi)部分享。

提問：成哥你好，我在上海有過一套購(gòu)房貸款記錄，再買應(yīng)該屬于2套。首付要7層。目前手上現(xiàn)金大約280萬左右，所以用房?jī)r(jià)在400萬至450萬之間。目前看了祝橋的2040，臨港主城區(qū)的鉆石灣，；和嘉定的封浜。不知道該怎么選擇？

回答：你好。祝橋公元2040自住不錯(cuò)，也適合周邊上班，東站的規(guī)劃對(duì)祝橋是個(gè)利好，可考慮；鉆石灣近滴水湖，自住養(yǎng)老還可以，目前配套還有欠缺。封浜也可以考慮，14號(hào)線有一定的利好?？紤]祝橋、封浜。

提問：成哥好，請(qǐng)問上?，F(xiàn)在是置換的好時(shí)機(jī)嗎？張江湯臣豪園怎么樣？

回答：張江湯臣豪園很典型，就是當(dāng)年大家覺得平平無奇的地段，甚至老上海人BS的地段，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入、購(gòu)買力迅速提升所以興旺。2006-2016也許有個(gè)別房子10年10倍吧。8000到80000。

湯臣豪園是過去十二年漲得最快的小區(qū)之一。因?yàn)楝F(xiàn)在基數(shù)已經(jīng)比較高了，所以未來漲幅會(huì)受些限制，所以我比較謹(jǐn)慎，即便有張江碼農(nóng)高端產(chǎn)業(yè)加持，我也認(rèn)為大盤平均漲幅就差不多了。小區(qū)本身沒有問題，張江本身住宅就很少，這也是為數(shù)不多的張江園區(qū)內(nèi)的品質(zhì)住宅，看平它走勢(shì)的原因主要是因?yàn)樽钋懊嬲f的兩個(gè)原因。張江的住宅有兩個(gè)標(biāo)桿，地段角度張江湯臣豪園更優(yōu)，但品質(zhì)就要看城市經(jīng)典了。戶型普遍都偏大，適合改善需求?？紤]自住可以買。

提問：成哥好，坐標(biāo)南京。手上有一套15年入手的堯化門貸款房，房齡是91年的。目前總價(jià)160左右。想出掉重新在南京投資一套潛力大的。南京市場(chǎng)最近看不懂，請(qǐng)問哪里還有更合適的？

回答：南京比較有價(jià)值的板塊：河西南，江北新區(qū)，南站，油坊橋 不過南京均價(jià)最終會(huì)到上海同等板塊60%，以南京為跳板，終極目標(biāo)還是往上海跳。

上海和南京，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，仍然不是一個(gè)級(jí)別的城市。

如果只考慮南京，記住一個(gè)原則： 一手限價(jià)盤，哪里價(jià)格倒掛嚴(yán)重買哪里。追求確定收益。

提問：成哥好，請(qǐng)問投資一樓的房子能買嗎？

回答：對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是一件非常具有技術(shù)含量的工作，它不同于普通中介對(duì)市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估，也不同于評(píng)估公司對(duì)公允價(jià)值的評(píng)估，而是一種對(duì)房屋本身內(nèi)在交易價(jià)值的試估。 所以要判斷這套房子是否值得投資，是看這套房子的內(nèi)在價(jià)值和它現(xiàn)在的價(jià)格是否錯(cuò)配。 一般來講1樓房子的價(jià)格是要比次頂樓價(jià)格打8折的，但是1樓如果是送花園或送地下室的，那花園和地下室的價(jià)格又有加成。 任何樓盤一樓和頂樓總是最低價(jià)的，但是大部分都是市場(chǎng)價(jià)。能不能買，還是看價(jià)格是不是真筍。

以上來自“成哥說房”微信公眾號(hào)提問精選。

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