環(huán)滬樓市，未來在哪？

來源：智能家居時間：2020-04-12 08:40

本文轉(zhuǎn)載自公眾號「子木聊房」

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文丨遷延

上海收縮

環(huán)滬城市的價值從來不在于城市自身，而在于上海能否發(fā)展成為一個輻射力爆表的超級都市。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律看，無論是資源還是人口都會主動向超級城市聚集。

在過去幾十年絕大多數(shù)的時間里，上海都在持續(xù)壯大，不斷擴(kuò)張，外溢的產(chǎn)業(yè)和向外延伸的城建輪動式的填補了周邊板塊的價值洼地。這就是曾經(jīng)自然成長的上海，螺旋式的一層又一層向外擴(kuò)張，帶動著環(huán)滬發(fā)展，水到渠成。

但是如今，上海卻主動捆住了自己的手腳，想要遏制自身的生長。

在“上海2035”規(guī)劃所列的底線約束中，嚴(yán)控“人口紅線”被放到了第一位。

我們可以看到，規(guī)劃中明確指出從2020也就是今年開始，上海常住人口將被控制在2500萬，未來15年一直到2035，常住人口上限還是2500萬，人數(shù)不再增加。

上海是說到做到，就目前的進(jìn)度看，上海的人口控制基本與計劃一致，在2015年，上海出現(xiàn)罕見的常住人口負(fù)增長，同比下降1.5%。近五年來上海與北京一樣，是唯二的兩個在存量人口博弈時期不爭不搶，人口總規(guī)模基本陷入停滯的佛系大城市，不像其他人口增長停滯的城市都是有心無力想搶也搶不到。

上海的自我遏制仍嫌不夠，除了人口，還有針對用地的控制。規(guī)劃至2035年，建設(shè)用地將控制在3200平方公里，實際上據(jù)研究報道稱，目前上海的建設(shè)用地總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3200平方公里的限制，這意味著未來上海的建設(shè)用地可能需要增加綠地，搞城市版的“退耕還林”才能控制在指標(biāo)范圍以內(nèi)。

人口規(guī)模，建設(shè)用地是城市擴(kuò)張式發(fā)展的重要指標(biāo)，上海為何自縛手腳制定如此嚴(yán)格的底線控制，這樣的嚴(yán)控又到底符不符合上海發(fā)展的趨勢，我們只有接受事實不做深究，那么本篇只談對環(huán)滬房產(chǎn)市場的影響。

現(xiàn)在我們需要思考一個問題，當(dāng)上海選擇遏制自身的擴(kuò)張，那么環(huán)滬樓市又將何去何從。

環(huán)滬的現(xiàn)狀和隱憂

去琢磨環(huán)滬樓市的未來之前，先看看環(huán)滬樓市的現(xiàn)狀。

就整體而言，自2016年以后的上海都市圈樓市呈現(xiàn)出“內(nèi)冷外熱”的景象，絕對核心上海的樓市熱度向下，周遭一圈環(huán)滬樓市的行情向上。

狹義的環(huán)滬地產(chǎn)市場僅限于與上海遠(yuǎn)郊相鄰的地區(qū)，畢竟蘇州無錫這些自主經(jīng)濟(jì)強市有著獨立的行情走勢。真正與上海房地產(chǎn)市場有著高度相關(guān)性的，其實也就是與上海版圖相接的蘇州昆山，太倉，嘉興的嘉善，南通的啟東等地，其中啟東與上海隔江相望，區(qū)位略弱。

從二手均價上看，環(huán)滬四小強中的三個比較接近，太倉，啟東，嘉善的單價在13000元/平米左右。四小強中的“扛把子”昆山，房價達(dá)到17023元/平米，昆山在四小強中GDP和人均GDP都是名列第一，且昆山的花橋地鐵直達(dá)上海市區(qū)。總的來說，符合發(fā)展越成熟，與上海融合程度越高，環(huán)滬房價就更高的規(guī)律。

如果對比上海房價與環(huán)滬房價近年來的走勢，就會發(fā)現(xiàn)如果在過去幾年入手了上海房產(chǎn)，那么大概率會成為房產(chǎn)投資上的“輸家”，收益遠(yuǎn)不如去環(huán)滬置業(yè)。

作為都市圈核心的上海房價自2017年開始?xì)v經(jīng)三年的漫漫回調(diào)，而相對偏遠(yuǎn)的郊環(huán)區(qū)域昆山，太倉，啟東，嘉善的樓市行情卻是此起彼伏。二者南轅北轍的分界線就在于2016年3月25日“滬九條”的發(fā)布，二套首付比例調(diào)高至50%，非上海戶籍購房資格從原來的2年大幅調(diào)整至5年。

新政的一刀切，既沒有放過投資需求，也沒能放過滬漂剛需。這讓措手不及的滬漂和在上海大量無處安放的投資需求，不得不把注意力以上海為點向外一層層擴(kuò)散。

環(huán)滬地產(chǎn)市場的喧囂至此便拉開了序幕。在環(huán)滬概念火熱之初，部分是真正的外溢剛需，更多的是上海投資客在環(huán)滬城市之中流竄。

投資客不需要考慮實際居住的便利性，更在意當(dāng)?shù)刭彿块T檻和與上海之間價差的大小。據(jù)中原地產(chǎn)研究院的報告，滬籍投資客戶是環(huán)滬客群的主力軍，在多個環(huán)滬城市中的購房占比超過了當(dāng)?shù)貞艏腿旱恼急龋顿Y客的流動迅速提高了環(huán)滬樓市的每一塊洼地。

這四年來，環(huán)滬的燥熱程度就體現(xiàn)在真金白銀堆砌出來的房價漲幅上，四小強的漲幅均吊打上海，漲幅最大的昆山就不提了，即便拉出四小強中相對增值最慢的太倉，它的同期漲幅也是上海的3.6倍。

相比環(huán)滬與上海之間的利好落地速度，房價的節(jié)奏明顯走得太快。令人擔(dān)憂的是，這波漲幅并非來自上海自然生長產(chǎn)生的價值外溢，而是來自3.25上海嚴(yán)控地產(chǎn)新政后的購買力擠壓，一場人為干預(yù)催發(fā)出的環(huán)滬行情。

打個不是那么恰當(dāng)?shù)谋确?，如?3.25政策是環(huán)滬樓市的短效“興奮藥”，那么上?！?035規(guī)劃”的嚴(yán)控人口和用地底線，從長期來看將成為環(huán)滬樓市的長效“退燒藥”。

上海嚴(yán)控人口和用地，等于在變相宣布限制城市的擴(kuò)張做大。成就了過去四年環(huán)滬樓市的是上海，那么未來環(huán)滬樓市最大的危機(jī)也正是來自上海。

當(dāng)上海不再擴(kuò)張，直接影響到的是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，比如環(huán)滬城市預(yù)期中會有不斷落成的直達(dá)軌道交通，未來能與上海無縫連接從而成為“環(huán)滬的內(nèi)環(huán)”。但當(dāng)上海不再擴(kuò)張時就不再迫切需要基建項目對外延伸，環(huán)滬城市憧憬的深度融入上海就會越發(fā)的遙遙無期。

當(dāng)上海不再擴(kuò)張，常住人口的增速會基本陷于停滯，未來上海的外溢的購買力也會慢慢變少，缺少足夠的需求去支撐環(huán)滬的大量房產(chǎn)市場。疊加前期環(huán)滬市場大量需要接盤的投資盤，遠(yuǎn)期的環(huán)滬房產(chǎn)支撐力度堪憂。

當(dāng)上海不再擴(kuò)張，那么上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯將從追求規(guī)模切換為追求效率，發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也面臨調(diào)整，此前相對傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)人才面臨流失。這部分人才在上海是剛需，在二線得算小康。

對于這部分潛在的人才（購買力），杭州南京等一批強二線比環(huán)滬縣級市更有可能承接。環(huán)滬樓市的接盤客群被嚴(yán)重分流，以后得更多期待留在上海的“高端人口”，但恐怕這類客群與環(huán)滬的剛需購買性質(zhì)不太重合。

如果上海堅定的選擇不再擴(kuò)張，那么環(huán)滬樓市的未來將充滿隱患。3.25新政帶來的短效刺激畢竟不是可以反復(fù)使用的常規(guī)手段。

環(huán)滬城市是時候需要好好審視自身的素質(zhì)。

環(huán)滬的抉擇

上海的“收縮”如一把達(dá)摩克利斯之劍懸在環(huán)滬的頭頂，這個持續(xù)到2035的“中期規(guī)劃”是對環(huán)滬明顯的利空。

這些年，環(huán)滬概念在經(jīng)過一輪爆炒過后，紛紛迎來了調(diào)控升級。昆山，太倉，2016年10月份開始限購，外地人限購1套,需要1年社保，2019年兩城限購升級，外地人購房需在3年內(nèi)連續(xù)繳納2年社保。

啟東于2017年4月對外地購房人實施限售，外地籍購房滿3年后才能上市交易，嘉善2016年12月開始對非本地戶籍限購1套。

從調(diào)控角度看，昆山，太倉政策同樣嚴(yán)格，相比另外兩城，調(diào)控的更及時且力度更大。

以2016年上海3.25新政為起點，昆山的房價起步并非最高，四年來的漲幅卻在四小強中名列第一，目前房價甩開另外三城獨自一檔。

但值得注意的是，四小強房價的走勢在去年有了明顯的分化。近一年昆山延續(xù)之前的強勢增長，太倉的四年增幅在環(huán)滬中雖不突出，不過去年至今漲勢最盛。而啟東和嘉善近一年房價增速乏力，開始回調(diào)，去年的走勢甚至都沒跑贏上海。

其實一輪行情下來，該漲的早就漲了，值得漲的也的確漲得更高。以近年來的大環(huán)境來看，樓市邏輯從進(jìn)攻改為防守，從爆走的三四線暫時回歸平穩(wěn)了一段時間，遠(yuǎn)期更加穩(wěn)健的一二線城市。

目前看來，環(huán)滬的微觀結(jié)構(gòu)很可能與大環(huán)境保持一致，從外圍暴漲的環(huán)滬開始回歸平淡已久的上海。畢竟環(huán)滬一直漲，上海的郊區(qū)新城性價比就會被動提高，要知道，從2019年起，第一批3.25新政后的非滬籍五年限制已經(jīng)到期，上海的外來購買力重出江湖。

上海的收縮，對于當(dāng)下產(chǎn)業(yè)相對薄弱，人均GDP四小強墊底的嘉善來說（注：人均gdp數(shù)據(jù)以常住人口核算），略為受傷，憑借未來高規(guī)格的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃而爆發(fā)的嘉善樓市，房價預(yù)期普遍會先于利好落地，透支未來的漲幅，而收縮帶來的直接影響是未來規(guī)劃兌現(xiàn)時間更長，未來的由近變遠(yuǎn)，嘉善的置業(yè)就更需要長期的耐心。

啟東的人均gdp在環(huán)滬四小強中略勝過嘉善，但是遠(yuǎn)遜昆山，太倉。江蘇境內(nèi)強者如林，臥榻之側(cè)盡是老虎，啟東大量的人口流出稍顯辣眼。與上海隔江相望的啟東更需要上海能及時的基建和產(chǎn)業(yè)外溢，唯有作為睡城或是因為承接產(chǎn)業(yè)留下人口，啟東的樓市才能有持續(xù)的支撐。

太倉區(qū)位離上海夠近，未來還有高鐵建設(shè)途經(jīng)太倉，城南區(qū)域?qū)O(shè)置太倉南站，而太倉高鐵站位于陸渡與瀏河交界處，是滬通鐵路一期二期，南沿江高鐵的三點交匯主站。

只要上海的收縮不影響這些重要規(guī)劃的建設(shè)，太倉人均GDP較高，堅實的本地購買力和外來增量人口都是未來當(dāng)?shù)貥鞘械牡讱猓o太多憂慮。

總的來說，未來環(huán)滬四小強能否擺脫上海收縮可能帶來的不利因素，也許就得看他們內(nèi)生因素。

改變不了上海的方向，但是可以選擇自強不息。一句話，打鐵終歸還需自身硬。

昆山就是四小強中最硬的那個。

比直線距離，昆山不比太倉離上海更近，比頂層規(guī)劃，昆山也比不上嘉善的頂層規(guī)劃，嘉善在浙江傾力打造下會作為長三角一體化的橋頭堡。而昆山一眼就能看出的優(yōu)勢是已經(jīng)開通的昆山花橋至上海的地鐵，融滬程度更深。

昆山最突出的優(yōu)勢還是自身的強大實力，基本面吊打環(huán)滬其它城市。以昆山的GDP總量在縣級市中堪稱驚人，超過蘭州，貴陽等經(jīng)濟(jì)弱省省會。

即便把其余三個環(huán)滬城市的GDP加總也只是昆山經(jīng)濟(jì)總量的7成5。在基本能表現(xiàn)民富水平的人均GDP方面，昆山同樣遙遙領(lǐng)先。

單論經(jīng)濟(jì)，昆山是個披著縣級市外皮的二線城市。最值得注意的是昆山人口數(shù)據(jù)，昆山外來的常住流動人口占比高達(dá)50%，這是一線城市才有的外來人口占比水準(zhǔn)，較嚴(yán)格的限購和增量人口的大量存在，即便“房住不炒”，還是行情向好。

也許這就是為什么昆山以相對最嚴(yán)格的樓市調(diào)控，房產(chǎn)增速卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏其它環(huán)滬的本質(zhì)原因。其實大家根本就不在一個level。

當(dāng)上海不再擴(kuò)張，那么當(dāng)前的環(huán)滬置業(yè)，就比以往任何時候都更需要考慮城市自身素質(zhì)。昆山相對成熟，開始展現(xiàn)區(qū)位優(yōu)勢的太倉確定性也較強，啟東嘉善未來爆發(fā)力或許更高，但規(guī)劃中的未來可能會需要更多的耐心等候。

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（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）