供需失衡？海外樓市“高燒”難退，美國房價(jià)和租金齊飛

來源：智能家居時(shí)間：2021-10-09 10:26

受利率處于歷史低位、新冠肺炎疫情期間新需求激增和供應(yīng)鏈瓶頸導(dǎo)致的供應(yīng)不足等因素的共同推動(dòng)，2021年美國樓市異?；鸨?，甚至出現(xiàn)購房者排隊(duì)“搶房”的現(xiàn)象。7月美國房地產(chǎn)市場(chǎng)上只有3.4萬套已完工新房，而自1973年以來，每年7月已完工新房的數(shù)量平均為8.73萬套。

2020年疫情期間，“居家令”等封鎖措施催生了一些人希望改善居住環(huán)境的想法，大量人群從城市遷往郊區(qū)，還有一部分人因?yàn)榫蛹肄k公、孩子學(xué)校停課等原因從小房換到了大房。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)為緩解經(jīng)濟(jì)受到的沖擊加大了貨幣寬松力度，住房抵押貸款利率處于歷史低位，房地美（FreddieMac）9月9日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月2日當(dāng)周，30年期房地產(chǎn)抵押貸款利率為2.88％，處于50年來最低水平。這些因素都刺激了美國樓市的需求。

疫情也帶來了更多更靈活的工作方式，在美國出現(xiàn)“返工潮”之際，一些企業(yè)允許員工遠(yuǎn)程辦公。房產(chǎn)信息網(wǎng)站Realtor.com近期針對(duì)購房者進(jìn)行的調(diào)查顯示，近一半的受訪者表示，一旦疫情消退，他們的雇主會(huì)讓他們遠(yuǎn)程工作。該調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，超過一半的受訪者表示他們更愿意遠(yuǎn)程工作，并有16％的受訪者表示不介意花更長時(shí)間通勤，年輕的購房者對(duì)此接受度更高，22％的千禧一代受訪者表示，如果有必要，他們?cè)敢庋娱L通勤時(shí)間。

Moody’sAnalytics經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪（MarkZandi）稱，這些都說明疫情加快了人們從住房成本昂貴的城市中心搬到住房成本更可承受的地區(qū)這一趨勢(shì)，這股新的“移民潮”也進(jìn)一步擴(kuò)大了美國房價(jià)漲勢(shì)的范圍。

9月16日，美國互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介商Redfin發(fā)布報(bào)告稱，8月美國房價(jià)中值已達(dá)到38萬美元，比2020年同期上漲了16％。這是美國房價(jià)中值連續(xù)第13個(gè)月漲幅超過10％。

在房價(jià)不斷上漲之際，一些負(fù)擔(dān)不起高房價(jià)的潛在購房者被迫轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，導(dǎo)致租房價(jià)格也是水漲船高。Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，美國各地的房租都在迅速上漲，8月全美各類房屋租金中值為1607美元，較上年同期上漲11.5％。在全美50個(gè)最大的城市中，有28個(gè)城市的租金漲幅達(dá)到了兩位數(shù)。

Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹尼爾·黑爾（DanielleHale）稱，一部分人發(fā)現(xiàn)過于火爆的住房市場(chǎng)已變得難以負(fù)擔(dān)，但他們中的許多人仍有改變居住環(huán)境的需求，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，如果買不了房，他們?cè)敢飧陡邇r(jià)租房。未來幾個(gè)月租金可能也會(huì)因此進(jìn)一步上漲。

面對(duì)火熱的需求，美國的房屋供應(yīng)卻遠(yuǎn)跟不上。疫情導(dǎo)致的供應(yīng)鏈中斷和波及美國各行各業(yè)的勞動(dòng)力短缺導(dǎo)致房屋建筑工期拉長，影響了房屋供應(yīng)。目前美國待售房屋數(shù)量依然遠(yuǎn)低于正常水平，尤其是低價(jià)房屋。Redfin的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月待售房屋數(shù)量為867032套，同比驟減26.1％；新掛牌待售房屋數(shù)量為691688套，同比減少3.7％。

前幾個(gè)月新屋開工數(shù)因建材供應(yīng)短缺導(dǎo)致建筑成本上升而減少，一度令美國住房市場(chǎng)供需進(jìn)一步失衡。雖然近期有跡象顯示新屋開工數(shù)有所反彈，但供應(yīng)鏈瓶頸和勞動(dòng)力短缺問題仍未顯著緩解，如何滿足市場(chǎng)上的大量需求仍是一個(gè)問題。

美國人口普查局9月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整后，8月份新屋開工總數(shù)增至162萬套，高于7月份的155萬套，增加3.9％，但這主要是多戶型新屋新開工增長20.6％推動(dòng)的，而對(duì)購房者來說更能負(fù)擔(dān)得起的單戶型新屋開工數(shù)，降至四個(gè)月最低水平。BleakleyAdvisoryGroup首席投資官彼得·布克瓦（PeterBoockvar）說：“這不是因?yàn)樾枨蟛蛔?，而是因?yàn)楣?yīng)跟不上。”

全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·迪茨（RobertDietz）也指出，8月獲得建筑許可但尚未開工的單戶型房屋數(shù)量從7月的24.2萬套增至25.1萬套，而且比去年同期高出50％，“這是供應(yīng)鏈問題持續(xù)存在的明顯跡象”。

但迪茨還認(rèn)為，未來幾個(gè)月供應(yīng)瓶頸會(huì)進(jìn)一步緩解，美國樓市應(yīng)該會(huì)恢復(fù)到一個(gè)更正常的狀態(tài)。舉例來說，2021年早些時(shí)候大幅上漲的木材價(jià)格已經(jīng)回吐了所有漲幅。NAHB預(yù)計(jì)，2021年全年新屋銷量將達(dá)到80.9萬套，比2020年下降2.3％，但仍比2019年增長18.4％；預(yù)計(jì)2022年和2023年的新屋銷量將繼續(xù)增長，分別比2019年增長21％和22％。

隨著更多新建房屋進(jìn)入市場(chǎng)，“搶房大戰(zhàn)”可能會(huì)降溫，不過美國樓市仍需要增加供應(yīng)來滿足需求，尤其是低價(jià)房。8月美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家lawrenceYun指出：“大部分新屋銷量的增長仍是在高端市場(chǎng)，中低端市場(chǎng)增長并不大，因?yàn)檫@些市場(chǎng)的新屋數(shù)量仍然太少。”

牛津經(jīng)濟(jì)研究院（OxfordEconomics）經(jīng)濟(jì)學(xué)家南?！し兜恰ず离∟ancyVandenHouten）稱，不斷上漲的房價(jià)令越來越多的買家望而卻步，但即便房屋銷量放緩，需求強(qiáng)勁和供給不足仍然會(huì)給房價(jià)帶來支撐。她表示：“房屋庫存增加對(duì)于緩解嚴(yán)重的供應(yīng)短缺而言微不足道，尤其對(duì)低價(jià)房來說。”

在供應(yīng)得到緩解之前，美國房價(jià)可能還會(huì)繼續(xù)漲下去。房地美最新季度預(yù)測(cè)顯示，2021年美國房價(jià)增幅將超過2020年，到2022年，房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，但速度會(huì)放緩。

面對(duì)兩位數(shù)的漲幅，市場(chǎng)必然會(huì)提出這樣一個(gè)問題：美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否在重蹈本世紀(jì)初“崩盤前飆漲”的覆轍？

一些分析人士認(rèn)為，這一次房價(jià)下跌的可能性更小。這一次房屋庫存水平非常低，抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)也比上一次嚴(yán)格得多，整個(gè)市場(chǎng)的基底要更堅(jiān)固。

美國喬治梅森大學(xué)MercatusCenter訪問研究員凱文·埃德曼（KevinErdmann）指出，在2008年由房地產(chǎn)崩盤引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前，美國的新增房屋庫存水平非常高，如今的水平更接近幾十年來的正常水平。疫情帶來的大量新需求和供應(yīng)鏈中斷是目前供應(yīng)跟不上的主要原因，市場(chǎng)不用過于擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的問題，因?yàn)橘彿空哌€在搶購房屋。

此外，埃德曼認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能崩盤還有另一個(gè)理由：之前那次房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的庫存水平雖然非常高，但并不像大多數(shù)人認(rèn)為的那么具有投機(jī)性。

他稱，2005年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火熱時(shí)，建筑商增加建房是因?yàn)殇N量高，而且銷量高的地區(qū)是美國那些需求旺盛的地區(qū)，隨著銷量的增長，建筑商在擴(kuò)大庫存時(shí)其實(shí)很保守。如今的情況也是這樣。

埃德曼指出，分析人士經(jīng)常把某幾個(gè)月庫存的急劇增多（即按當(dāng)前銷量計(jì)算，售出當(dāng)前在建待售房屋所需的幾個(gè)月時(shí)間）作為上一次房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期過度建設(shè)的證據(jù)。但時(shí)間是一個(gè)關(guān)鍵因素。數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)證明，房屋庫存量主要取決于銷售情況，而不是建筑商對(duì)接下來銷售情況的猜測(cè)（或投機(jī)）。當(dāng)銷量強(qiáng)勁時(shí)，房屋庫存周轉(zhuǎn)率就高，庫存量往往會(huì)保持在較低水平。當(dāng)銷量迅速下降時(shí)，建筑商的庫存往往會(huì)高于他們的預(yù)期。

從上世紀(jì)90年代末一直到2005年中新屋銷量達(dá)到頂峰，房屋庫存處于歷史低點(diǎn)，大約為四個(gè)月的水平。為了配合不斷增長的銷量，當(dāng)時(shí)建筑商的確增加了庫存，但庫存水平并不足以滿足當(dāng)時(shí)的需求，所以庫存數(shù)量基本保持不變。只是后來由于經(jīng)濟(jì)增長開始放緩，房屋銷量大幅下降和庫存急劇上升的現(xiàn)象正好同時(shí)出現(xiàn)。

埃德曼稱，如今的庫存也大約為四個(gè)月的水平，銷量與上世紀(jì)90年代末大致相同。因此，雖然人們很容易得出低庫存可能導(dǎo)致“搶房大戰(zhàn)”的結(jié)論，但實(shí)際上庫存量是由購房者推動(dòng)的，而不是反過來的。換句話說，當(dāng)購房者需求旺盛時(shí)，建筑商才決定建新房，如果需求突然枯竭，建筑商也無法讓自己的庫存突然消失。

埃德曼認(rèn)為，購房者對(duì)新房的需求實(shí)際上是政府決策者可以控制的，美聯(lián)儲(chǔ)和其他聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)努力避免房屋銷量的急劇下降。美聯(lián)儲(chǔ)可以通過調(diào)整利率、改變貨幣供應(yīng)量來實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)；聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以維持貸款條件的穩(wěn)定。上一次房地產(chǎn)崩盤導(dǎo)致陷入危機(jī)的原因之一就是美聯(lián)儲(chǔ)官員和其他聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)在面對(duì)房屋銷量驟降時(shí)拂袖而去，讓房屋建筑商和賣家陷入困境。

《巴倫周刊》近日撰文指出，雖然美國房價(jià)已經(jīng)大幅上漲，但在達(dá)到上一次房地產(chǎn)泡沫水平之前可能還會(huì)繼續(xù)上漲。

DataTrek的分析師尼古拉斯·科拉斯（NicholasColas）認(rèn)為，房價(jià)的同比變化幅度對(duì)大多數(shù)業(yè)主來說并不重要，因?yàn)闃I(yè)主通常會(huì)持有自己的房產(chǎn)至少八年時(shí)間?？评寡芯康臄?shù)據(jù)不是新屋價(jià)格的中值，而是標(biāo)普／Case-Shiller全美房價(jià)指數(shù)（S＆P／Case-ShillerU.S.NationalHomePriceIndex）的八年復(fù)合年增長率。

按照上述指標(biāo)衡量，過去八年房價(jià)每年上漲了6.5％，高于歷史上每八年3.7％的平均漲幅，但遠(yuǎn)低于2005年房地產(chǎn)繁榮達(dá)到頂峰時(shí)的9.4％。事實(shí)上，從上述指標(biāo)來看，過去八年房價(jià)的復(fù)合年增長率只達(dá)到了2003年的水平。“因此，房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)沒有本世紀(jì)初那么高，”科拉斯在研報(bào)中寫道，“緩解了一些我們對(duì)近期美國房價(jià)暴漲的擔(dān)憂。”