搶房搶瘋了！美國(guó)樓市空前狂熱，離泡沫破裂還有幾步？

來源：智能家居時(shí)間：2021-06-25 10:40

“如果我現(xiàn)在不買，就永遠(yuǎn)都買不起”——美國(guó)購房族的“內(nèi)卷”比人們想象的更嚴(yán)重。

寬松的貨幣政策、極低的利率加上大量的財(cái)政刺激，使得美國(guó)樓市幾乎進(jìn)入了史無前例的狂熱狀態(tài)：加價(jià)競(jìng)購、賄賂賣家，甚至并沒有親眼看過就“盲買”。

居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事長(zhǎng)奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，去年美國(guó)新冠肺炎疫情暴發(fā)后，樓市先冷后熱，今年房?jī)r(jià)仍保持上漲，其根本原因是市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)供應(yīng)卻十分短缺。

據(jù)美媒報(bào)道，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況非常嚴(yán)重，開發(fā)商每隔一兩周就會(huì)上調(diào)新房售價(jià)，即便如此仍然是“手快有、手慢無”；二手房市場(chǎng)同樣火熱，一套沒有太多缺點(diǎn)的房子一掛牌可能就有幾十甚至上百人參與競(jìng)價(jià)，而最終的買家往往需要支付10%左右的溢價(jià)才能“圓夢(mèng)”。

美國(guó)格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長(zhǎng)陳宏明（Eric Chen）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱，年初他身邊一位朋友打算在美國(guó)首都華盛頓哥倫比亞特區(qū)置業(yè)，第一套房沒有加錢，競(jìng)價(jià)失敗；第二套房雖然他的開價(jià)比市價(jià)更高，但還是沒中；直到第三套標(biāo)價(jià)為60萬美元的房子，他愿意出65萬美元，并配合房東其他方面的要求，最后才成功拿下。

在美國(guó)加州舊金山灣區(qū)，行人從小城圣馬特奧的街頭走過。新華社資料

要知道，在疫情之前，只有在灣區(qū)或西雅圖這樣的熱門地區(qū)，買家才會(huì)以超過屋主叫價(jià)出價(jià)。

持續(xù)火爆的樓市也引發(fā)了部分人士對(duì)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂，比如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特·席勒（Robert Shiller）就警告稱，“價(jià)格的上漲令人感到不安”，在有數(shù)據(jù)記錄的100多年來，美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)從來沒有像現(xiàn)在那么高過，“從某些角度看，樓市存在泡沫”，美聯(lián)儲(chǔ)的政策并不能解釋一切。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)飆升帶來的住房可負(fù)擔(dān)性下降、貧富分化加劇等負(fù)面影響正漸次顯現(xiàn)。

房?jī)r(jià)同比漲幅創(chuàng)30多年新高

美國(guó)商務(wù)部今年5月底公布的數(shù)據(jù)顯示，全美4月在售新屋的價(jià)格中位數(shù)為37.24萬美元（約合241萬元人民幣），同比大漲20.1%，創(chuàng)1988年以來最大漲幅。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）6月底的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)現(xiàn)存房屋價(jià)格中位數(shù)為35.03萬美元（約合227萬元人民幣），同比大漲23.6%，為有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的最高年漲幅。

比房?jī)r(jià)漲幅更為夸張的則是市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)。

美國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Redfin的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月美國(guó)房屋成交量為62.3萬宗，同比大漲45.9%，并且其中53.6%的房屋最終售價(jià)都高于掛牌價(jià)，同比增加了28個(gè)百分點(diǎn)；掛牌房屋的成交時(shí)間僅為16天，同比減少了22天；目前市面上掛牌的房屋庫存只有70.6萬套，同比減少46.4%，僅能滿足1.1個(gè)月的市場(chǎng)需求。

在Redfin追蹤的85個(gè)都市區(qū)中，所有地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)同比都呈上漲趨勢(shì)，其中漲幅最大的是奧斯?。ˋustin），高達(dá)42%；其次是鳳凰城（+33%）和底特律（+32%），漲幅最小的則是舊金山（+2.8%）。

不過事情總是有兩面性的。雖然對(duì)于少數(shù)不差錢又急于買房的人而言，現(xiàn)在唯有擠破頭去“搶房”，但對(duì)于更多人來說，過于火熱的樓市只會(huì)讓他們被迫選擇觀望，從而暫時(shí)性地退出市場(chǎng)。

今年5月，房利美（Fannie Mae，美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)）針對(duì)購房者的一份問調(diào)結(jié)果顯示，只有35%的受訪者認(rèn)為當(dāng)前是買房的好時(shí)機(jī)，為2010年中期以來的最低值。房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧肯對(duì)此表示，高企的房?jī)r(jià)明顯限制了購房者入場(chǎng)的愿望。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾 (Taylor Marr) 表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度可能即將達(dá)到頂峰，許多買家和賣家都已接種了疫苗，并逐漸恢復(fù)到疫情之前的買賣模式。他稱：“賣家仍然處于主導(dǎo)地位，但買家的支付意愿已達(dá)到上限。低抵押貸款利率帶來的刺激已被高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)所抵消?！?/p>

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云也表示，市場(chǎng)的銷售行為正在回歸疫情之前的模式，庫存不足仍是阻礙房屋銷售的最大因素，而過高的房?jī)r(jià)則將首次購房者和低收入買家擠出了市場(chǎng)，對(duì)于高收入人群來說，影響有限。

根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，近來美國(guó)高端房屋的銷售一直保持強(qiáng)勁，2021年5月份售價(jià)100萬美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。

美國(guó)房屋建筑商正試圖增加供應(yīng)以滿足市場(chǎng)需求。美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)5月份新屋開工率環(huán)比增長(zhǎng)了3.6%，但由于受到土地供應(yīng)、建筑和材料成本的限制，供應(yīng)失衡在短期內(nèi)難以緩解。

美國(guó)樓市泡沫有多大？

從全球角度來看，這波美國(guó)樓市的火熱并非個(gè)例。

由于新冠疫情發(fā)生后主要經(jīng)濟(jì)體都采取了寬松的貨幣、財(cái)政政策來支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致各大經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)集體上揚(yáng)。

路透社5月中旬針對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)專家的一份調(diào)查顯示，與三個(gè)月前相比，受訪者大幅提升了對(duì)美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)期，多數(shù)專家認(rèn)為上述國(guó)家今年的房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)兩位數(shù)，從而跑贏該國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）的通脹水平。

另外，由于美國(guó)住宅多為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，上半年美國(guó)木材價(jià)格一度飆升95%，也在一定程度上推漲了房?jī)r(jià)，但5月份之后木材價(jià)格已大幅回落至年初水平，顯示出市場(chǎng)的狂熱程度難以持續(xù)。

席勒認(rèn)為，當(dāng)前樓市的火熱不太可能突然冷卻，目前美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更類似于2003年，也就是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的5年前。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的繁榮只剩下不到2年時(shí)間，隨后房?jī)r(jià)到達(dá)頂峰并開始緩慢下降，最終在次貸危機(jī)爆發(fā)后一瀉千里。

摩根士丹利則認(rèn)為，現(xiàn)在的情況與15年前的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期并不相同。房?jī)r(jià)高漲是由于供需邏輯，因此有一個(gè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，供需缺口加上嚴(yán)格的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，意味著美國(guó)房?jī)r(jià)還將繼續(xù)攀升。不過如果美聯(lián)儲(chǔ)開啟貨幣政策正?；?，房產(chǎn)升值的步伐可能會(huì)減緩。

陳宏明也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇穩(wěn)健、股市在上漲、失業(yè)率在下降，整體環(huán)境均利好樓市。

他稱：“當(dāng)前而言，泡沫不大，價(jià)格會(huì)繼續(xù)上行。一旦美聯(lián)儲(chǔ)加息，肯定會(huì)有負(fù)面影響，但短期料不會(huì)有所行動(dòng)，最快也要到明年，因此暫時(shí)無需擔(dān)心?！?/p>

奇米爾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“美國(guó)樓市尚屬健康”。數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度美國(guó)73%的購房按揭貸款發(fā)放給了那些信用狀況良好的買家，而2004~2007年間這個(gè)比例只有25%。另一方面，新房建造的開工量也在增加。受疫情影響，不少人想從擁擠的大都市搬到中小城市享受更大的居住和活動(dòng)空間，而這些地方的住宅建造限制相對(duì)寬松，因此預(yù)計(jì)新建住宅的供應(yīng)量將能跟上需求，使得價(jià)格上漲放緩。

美國(guó)南卡羅來納大學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷系副教授楊曉京在接受媒體采訪時(shí)則認(rèn)為，低利率使得可以承擔(dān)購房貸款成本的消費(fèi)者人數(shù)增多，與此同時(shí)，加上失業(yè)救濟(jì)金、家庭紓困金等的高額補(bǔ)貼，美國(guó)消費(fèi)者可以負(fù)擔(dān)總價(jià)更高的房屋，從而助推房?jī)r(jià)上漲。楊曉京表示，隨著通脹加劇，美聯(lián)儲(chǔ)超寬松貨幣政策或?qū)o法長(zhǎng)期延續(xù)，一旦貨幣政策收緊、利率升高，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒀杆俳禍亍?/p>

海外投資客也想分一杯羹

美國(guó)樓市在疫情之后出人意料地一路暴漲，加上美元下行，也讓不少海外買家躍躍欲試想加入市場(chǎng)分一杯羹。

美國(guó)房貸中介Insignia Mortgage公司的聯(lián)合創(chuàng)始人日爾曼尼德斯（Damon Germanides）主要給海外買家提供買房和融資服務(wù)。據(jù)他透露，盡管國(guó)際間旅行仍有限制，但他們公司經(jīng)手的、在加利福尼亞州地區(qū)完成的房產(chǎn)交易量的10%~15%由海外買家貢獻(xiàn)，已基本恢復(fù)到疫情之前的水平。

日爾曼尼德斯表示，貨幣匯率波動(dòng)、市場(chǎng)火爆帶來的刺激和長(zhǎng)期投資決策是海外買家在當(dāng)?shù)刭彿康闹饕颉Ｓ绕涫墙衲昵皫讉€(gè)月，歐元相對(duì)于美元走強(qiáng)，使得不少歐洲客戶將目光投向了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上不僅是歐洲客戶，亞洲客戶對(duì)于美國(guó)房產(chǎn)興趣也在回升。

據(jù)奇米爾透露，2019年時(shí)，美國(guó)房產(chǎn)在居外網(wǎng)亞洲買家的優(yōu)先購房目的地中還只能排在第四位，而2020年時(shí)對(duì)美國(guó)住宅的詢盤量已快速攀升至榜首，約占總詢盤量的19.3%。其中，亞洲買家最心儀的美國(guó)置業(yè)目的地前五名分別為西雅圖、洛杉磯、奧蘭多、爾灣和紐約。

不過由于海外買家在房產(chǎn)交易流程上相對(duì)不便，目前門庭若市的美國(guó)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已無暇去專門應(yīng)付海外買家。

6月15日，人們走在美國(guó)紐約街頭。

IQI集團(tuán)上海公司經(jīng)紀(jì)人Lona Wang就對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱：“美國(guó)有些開發(fā)商現(xiàn)在取消了針對(duì)外國(guó)買家的客服部門，因?yàn)槊绹?guó)國(guó)內(nèi)客戶已經(jīng)多得忙不過來?！?/p>

她還表示，美國(guó)搶房變得越來越難，迫使部分海外買家改變了購房策略?！拔矣幸粋€(gè)客戶此前想在加利福尼亞州買房，但房源太緊根本搶不到，現(xiàn)在則是退而求其次計(jì)劃在芝加哥買一套二手房出租?！?/p>

Lona Wang表示，海外買家主要以投資客為主，他們通常對(duì)美國(guó)的當(dāng)?shù)厍闆r有一定了解，一般會(huì)買一套30萬美元左右的用于出租，并期待未來房?jī)r(jià)增值。

（責(zé)任編輯：趙艷萍 HF094）