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　　數(shù)據(jù)顯示，在物價高企和供應(yīng)緊張的環(huán)境下，本土新屋購房需求開始走軟。但隨著旅行限制取消的預(yù)期加強(qiáng)，國外買家的回歸指日可待，或為本已火爆的美國樓市再添把柴。

　　今年以來，由于美聯(lián)儲的低利率政策以市場供需失衡推動買家入場，美國平均房價創(chuàng)下歷史新高。直到今年6月，狂熱的購房趨勢突然出現(xiàn)兩極走向。

　　當(dāng)?shù)貢r間7月26日，美國官方公布的6月美國新屋銷售數(shù)據(jù)顯示，6月新屋銷售總數(shù)環(huán)比下降6.6%，跌至近14個月低點，也是連續(xù)第三個月下降，這被部分觀點視為樓市見頂?shù)南日住?/p>

　　但值得注意的是，美國成屋銷售重返增長、新屋開工數(shù)增長超過預(yù)期又仿佛在暗示樓市瘋狂尚未終結(jié)。

　　分析人士指出，疫情期間，美國房地產(chǎn)市場的需求主要由本土買家推動。但隨著取消旅行限制的預(yù)期加強(qiáng)，國外買家的“回歸”或可為本就炙手可熱的美國樓市再添一把火。

　　數(shù)據(jù)兩極分化

　　經(jīng)歷數(shù)月狂熱，美國“搶房”熱潮在6月出顯現(xiàn)出降溫跡象。

　　公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月新屋銷售總數(shù)年化錄得67.6萬戶，創(chuàng)去年4月以來新低，而預(yù)期為80萬戶。

　　6月新屋銷售創(chuàng)新低顯示，在物價高企和供應(yīng)緊張環(huán)境下，購房需求開始走軟。

　　Bleakley Advisory Group首席投資官Peter Boockvar認(rèn)為，所有人都知道在家電、勞動力以及平價地塊方面都供應(yīng)短缺。而房屋銷售放緩，很可能是物價的沖擊以及房屋因各種原因延遲完工的綜合因素所致。

　　彭博社記者Felize Maranz評論稱，新屋數(shù)據(jù)強(qiáng)化了房產(chǎn)市場可能已經(jīng)見頂?shù)挠^點，并加深通脹放緩的預(yù)期。

　　由于美國樓市在過去幾個月持續(xù)升溫，美聯(lián)儲官員警告，美國無法承受房地產(chǎn)市場“繁榮與蕭條周期”，這或許會威脅金融穩(wěn)定。

　　不過，6月份的購房者受到更高抵押貸款利率的打擊，較之前上升了約0.25個百分點。

　　但值得注意的是，新屋銷售占美國房地產(chǎn)市場份額的不到10%，每月數(shù)據(jù)波動較大。

　　不過，新屋銷售市場低迷并未影響新屋開工數(shù)量。數(shù)據(jù)顯示，6月新屋開工數(shù)達(dá)到164萬套，為年內(nèi)僅次于3月的高點。這一增長超過預(yù)期，表明盡管供應(yīng)鏈瓶頸和勞動力短缺的現(xiàn)象持續(xù)存在，但住宅建設(shè)正在企穩(wěn)。

　　而占美房地產(chǎn)市場大頭的成屋銷售表現(xiàn)則更加亮眼。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（National Association of Realtors，NAR）7月22日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份成屋銷量經(jīng)季節(jié)調(diào)整后較上月增長1.4%，折合成年率為586萬套。6月份成屋銷量較上年同期增長22.9%。

　　此外，6月成屋售價中值達(dá)36.33萬美元，較上年同期上漲23.4%，創(chuàng)歷史新高。在庫存有限的情況下延續(xù)了價格穩(wěn)步上漲的勢頭。

　　投資者樓市的熱情依舊不減。房屋經(jīng)紀(jì)公司Redfin的報告顯示，投資者在第二季度購買了近6.8萬套房屋，這是2000年以來的最高水平。

　　“投資者將房價飆升視為一個機(jī)會?！盧edfin高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sheharyar Bokhari在報告中寫道，“隨著住房價值的持續(xù)上漲，穩(wěn)定的回報幾乎可以得到保證?！?/p>

　　國外投資因疫情減弱

　　據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯稱，疫情期間，隨著美國人從大城市遷移并尋求更大的空間來適應(yīng)他們新的居家辦公的生活方式，本地需求一直是美國樓市的主要推動力。

　　相較之下，在此期間外國買家購房力度減弱。

　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的一份新報告，2020年4月至2021年3月，外國買家購買了10.7萬套美國住宅，總額為544億美元，同比分別下降31%和27%，為2011年以來最低。2011年，針對外國買家的房屋銷售額和套數(shù)分別為664億美元和21.08萬套。

　　其中，以新移民身份居住在美國，或持有簽證的外國買家購買了價值324億美元的美國現(xiàn)房，比上一年減少21%。而居住在美國以外的外國買家購買了價值220億美元的現(xiàn)房，同比下降33%。在此期間，外國買家在美國5.8萬億美元的現(xiàn)房銷售額中僅貢獻(xiàn)了2.8%。

　　中國、加拿大、印度、墨西哥和英國是美國住宅購房金額排名前五的國家，但疫情期間交易量大都下降了50%以上。這主要是由于新冠大流行導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈收縮，國際游客和商務(wù)人員的減少。

　　“目前，航班的運輸班次和相關(guān)限制仍然是大多數(shù)國際買家投資美國房產(chǎn)的主要障礙?！奔~約服務(wù)式公寓項目The Towers of Waldorf Astoria的高級銷售總監(jiān)Dan Tubb告訴媒體，“隨著越來越多的國際市場取消旅行限制，我們預(yù)計住宅單元的競爭將加劇?！?/p>

　　買漲不買跌

　　亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在過去的10年里，中國買家購買了1967億美元的美國住宅地產(chǎn)，比加拿大人多出62%。這些數(shù)字不包括2021年7月NAR報告中的估算。

　　在中國買家購買熱潮最旺盛的2017年，一年內(nèi)購置了超過300億美元美國住宅。而如今，這個數(shù)字已經(jīng)下降到大約1/3的水平。

　　不過，在NAR的《2021美國住宅市場外國買家報告》中依舊可以看到，2020年4月至2021年3月期間，中國買家的購買價格中位數(shù)在國際買家中最高，為476500美元。而整體國際買家的現(xiàn)房銷售價格中位數(shù)為351800美元，比美國所有現(xiàn)房銷售價格中位數(shù)305500美元高出15%，這樣的價格差異主要反映了外國買家所期望的房產(chǎn)地點和類型。中國買家中，超過1/3（34%）在加州購買房產(chǎn)。

　　全世界的房產(chǎn)買家的共性是買漲不買跌，而美國樓市一直保持著驚人的增長速度。當(dāng)價格上漲時，買家們就覺得他們的投資是值得的。

　　據(jù)居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）透露，現(xiàn)在中國買家來美國的首要購房目的地是西雅圖、洛杉磯和奧蘭多。這是一個變化，因為紐約市曾經(jīng)一直排在中國買家前三大門戶城市，但現(xiàn)在排名第五，在爾灣之后。

　　由于難以獲得美國簽證，以及疫情相關(guān)的旅行限制，一些中國買家已經(jīng)將他們的需求從美國轉(zhuǎn)移到其他國家。

　　不過，CNBC報道稱，中國買家動向依舊值得關(guān)注，因為在過去十年，中國曾成為美國住房需求的主角，但在特朗普執(zhí)政期間略有回落?，F(xiàn)在，中國買家又在重新涌入。

　　“拜登執(zhí)政對買家需求產(chǎn)生了相當(dāng)積極的影響，因為美國現(xiàn)在政策方向更可預(yù)測?！逼婷谞栒f，“另一方面，現(xiàn)在我們對抗疫情已經(jīng)超過一年，疫情對購買決定的影響已經(jīng)有所減少?！?/p>

　　奇米爾還說，中國買家在美國置業(yè)還有一個重要吸引力，那就是教育。

　　在美國，教育購房需求占中國買家總需求的13%，為各國最高。

　　此外，買家現(xiàn)在對虛擬購房更加適應(yīng)，這對于遠(yuǎn)距離選房、購房產(chǎn)生影響。在美國和國外的所有房地產(chǎn)平臺上，虛擬看房的數(shù)量已經(jīng)急劇增加。

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