大多數(shù)專業(yè)人士表示，現(xiàn)在的情況與金融危機(jī)前不可同日而語(yǔ)，不只資產(chǎn)信用狀況有天壤之別，且推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素是基本面，是供需邏輯，因此房?jī)r(jià)今后還將繼續(xù)上漲，只是幅度會(huì)有所放緩

圖/IC

文｜《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)特派記者?金焱?發(fā)自華盛頓? ?

編輯｜蘇琦

疫情重塑了美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。疫情的影響與房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面因素相疊加，造成了過去一年以來，大批尋求買房者突然涌入市場(chǎng)，美國(guó)樓市異?；馃?。美國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升，到去年11月，房?jī)r(jià)以經(jīng)濟(jì)大衰退以來最快的速度上漲，今年春季的中位數(shù)房?jī)r(jià)上漲達(dá)到兩位數(shù)字（百分比）。很多美國(guó)從業(yè)者表示，近50年來，從未見過美國(guó)今年5月這樣的房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)日前表示，美國(guó)5月成屋中位數(shù)價(jià)格同比上漲23.6%，至35.03萬(wàn)美元，為紀(jì)錄高點(diǎn)。這一年度價(jià)格漲幅為1999年以來最強(qiáng)勁的一次。自從去年7月首次突破30萬(wàn)美元以來，中位數(shù)房?jī)r(jià)已大幅攀升。2021年5月售價(jià)100萬(wàn)美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp.的數(shù)據(jù)顯示，5月有超過一半的住房成交價(jià)格超過其上市價(jià)格。

房?jī)r(jià)暴漲帶來的直接影響是，搶房大戰(zhàn)在美國(guó)各地上演，從南到北，從西到東，從休閑勝地到世界級(jí)大都市紐約近郊，從傳統(tǒng)熱門地區(qū)到過去無(wú)人問津的小城鎮(zhèn)。一些購(gòu)房者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，連那些破舊不堪的房子都變成了大家要搶奪的目標(biāo)。成屋價(jià)格的大幅上漲也嚇退了一些買家。

美國(guó)知名房地產(chǎn)專家、前房利美（Fannie Mae）首席信用官現(xiàn)美國(guó)企業(yè)研究所住房中心（American Enterprise Institute's Housing Center）主任埃德?平托指出，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成低、中低、中高和高四個(gè)價(jià)格等級(jí)，美國(guó)高端房地產(chǎn)的價(jià)格較去年5月增長(zhǎng)了25%，總體漲幅達(dá)到15%。低價(jià)和中低價(jià)格等級(jí)的房?jī)r(jià)年同比漲幅分別為14%和15%。平托說，在市場(chǎng)繁榮時(shí)期，通常是低端房屋市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼，到目前為止都是如此。但高端住房市場(chǎng)的出色表現(xiàn)意味著高收入者正在遷移，他們可能選擇賣掉在高房?jī)r(jià)的城市里的住房，搬到房?jī)r(jià)更低的地方生活。

金融服務(wù)公司B. Riley FBR Inc.首席全球策略師兼董事總經(jīng)理馬克·格蘭特(Mark J. Grant)對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展。從美聯(lián)儲(chǔ)大放水到經(jīng)濟(jì)刺激政策，加之疫情期間金融等行業(yè)創(chuàng)造的金錢源源不斷流入，助燃了美國(guó)的一片紅火。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)的紅火在房市的表現(xiàn)就是搶房白熱化。一套房子推到市場(chǎng)后會(huì)出現(xiàn)買家互相加價(jià)競(jìng)購(gòu)、通過各種奇妙方式打動(dòng)甚至賄賂賣家，有些沒有親眼看過就“盲買”?？偛课挥诩又莸姆康禺a(chǎn)咨詢公司John Burns Real Estate Consulting的約翰·伯恩斯(John Burns)說，有了BiggerPockets和Fundrise等在線房地產(chǎn)投資平臺(tái)，外地投資者就可以更方便地在全美各地的小城市購(gòu)置房產(chǎn)了。這使得過去只發(fā)生在本地購(gòu)房者之間的競(jìng)爭(zhēng)，拓展為投資客與本地購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)。有數(shù)據(jù)顯示，投資客參與的交易已經(jīng)占到每年全美房產(chǎn)銷售的五分之一左右。

一些沒落的鐵銹地帶城市由于經(jīng)濟(jì)凋敝，近幾十年來人口增長(zhǎng)緩慢，因此房?jī)r(jià)很低，今年也一躍成為人們搶房的目的地。房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，阿倫敦周圍都市圈今年1月份房產(chǎn)掛牌價(jià)的中位數(shù)同比上漲了24%。距田納西州首府納什維爾150英里的小鎮(zhèn)馬丁市(Martin)等地的情況也是如此，馬丁市的掛牌價(jià)中位數(shù)同比暴漲了159%；而在距韋恩堡(Fort Wayne)約30英里的印第安納州肯德爾維爾市(Kendallville)，掛牌價(jià)中位數(shù)攀升了56%。伯利恒房地產(chǎn)中介公司DLP Realty的副總裁喬納森·坎貝爾(Jonathan Campbell)表示，一年前，包括伯利恒在內(nèi)的阿倫敦都市區(qū)的平均房?jī)r(jià)原本在22.5萬(wàn)美元上下。如今已一路升至27萬(wàn)美元以上，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，以至于看房者常常造成交通堵塞，房產(chǎn)往往在掛牌后不到48小時(shí)就能售出。

推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的原因是，多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析說，一方面利率創(chuàng)下紀(jì)錄低點(diǎn)，低房貸利率刺激了強(qiáng)勁的需求，加之居家辦公打破了工作地點(diǎn)的束縛，人們得以更靈活地選擇居住地，家庭工作空間則變得更加重要；另一方面對(duì)社交疏離的需求增加了對(duì)單戶住宅的需求，外加幾十年來，受20世紀(jì)50年代發(fā)起于加州的NIMBY（別建在我家后院）運(yùn)動(dòng)催生的嚴(yán)格區(qū)域劃分法律，導(dǎo)致的高成本嚴(yán)重限制了新建住宅。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新報(bào)告顯示，2001年至2020年期間，全美房屋建筑商平均每年新建122.5萬(wàn)套住房，這一數(shù)字低于1968年-2000年間的年均150萬(wàn)套。與長(zhǎng)期歷史水平相比，報(bào)告稱過去20年的美國(guó)新房建造量已減少了550萬(wàn)套，其中包括200萬(wàn)套單戶住宅，110萬(wàn)套2至4戶的多戶型住宅和240萬(wàn)套至少5戶的多戶型住宅。如果想要填補(bǔ)這樣的供應(yīng)缺口，建筑商的住宅建設(shè)速度需要達(dá)到每年新建210萬(wàn)套房屋，這仍需要十年時(shí)間才能解決這個(gè)問題。

但自從全球金融危機(jī)前樓市泡沫的形成和崩盤后，過去十年來美國(guó)新建住房低迷，導(dǎo)致供應(yīng)不足。在過去的一年里，因受疫情沖擊，建筑材料和勞動(dòng)力成本持續(xù)走高，美國(guó)建筑商不得不放緩了建設(shè)房屋的步伐。目前，建筑商們的情緒仍未見好轉(zhuǎn)，美國(guó)6月住房開發(fā)商信心指數(shù)意外降至十個(gè)月來最低水平。

未來幾個(gè)月，人們相信全美房?jī)r(jià)依舊有大幅上漲的巨大空間。這背后更深層次的問題是美國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化。嬰兒潮一代變得很長(zhǎng)壽，他們將房地產(chǎn)視為一種投資，認(rèn)為房產(chǎn)既能創(chuàng)造財(cái)富，也能保值增值，不再出售住房。在過去15年來，嬰兒潮不再騰出房子給年輕一代，他們擁有住房并熱衷于就地養(yǎng)老。

在需求端上，由于人口紅利，千禧一代繼續(xù)以30%-50%的速度推動(dòng)新家庭的形成，因此，住房需求在未來一段時(shí)間內(nèi)仍保持強(qiáng)勁。最新數(shù)據(jù)顯示，在眾多美國(guó)購(gòu)房者當(dāng)中，22歲至40歲之間的年輕人已占據(jù)最大比重，達(dá)37%。與此同時(shí)，年輕一代要面對(duì)更多的負(fù)擔(dān)、學(xué)生債務(wù)以及居住在更健康的就業(yè)市場(chǎng)附近的愿望——這通常意味著生活在更昂貴的地方，使他們不能參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。?

這讓人們聯(lián)想起次貸危機(jī)前的樓市繁榮期，同時(shí)也擔(dān)心新的房地產(chǎn)泡沫和新的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。但大多數(shù)專業(yè)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，現(xiàn)在的情況與15年前不可同日而語(yǔ)，不只資產(chǎn)信用狀況有天壤之別，且推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素是基本面，是供需邏輯，因此房?jī)r(jià)今后還將繼續(xù)上漲，只是幅度會(huì)有所縮小。

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