疫情重塑美國房地產(chǎn)市場，房價為何現(xiàn)50年最狂熱漲勢？

來源：智能家居時間：2021-06-28 19:37

疫情重塑了美國的房地產(chǎn)市場。疫情的影響與房地產(chǎn)市場基本面因素相疊加，造成了過去一年以來，大批尋求買房者突然涌入市場，美國樓市異?；馃帷Ｃ绹績r一路飆升，到去年11月，房價以經(jīng)濟大衰退以來最快的速度上漲，今年春季的中位數(shù)房價上漲達到兩位數(shù)字（百分比）。很多美國從業(yè)者表示，近50年來，從未見過美國今年5月這樣的房價漲勢。

美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）日前表示，美國5月成屋中位數(shù)價格同比上漲23.6％，至35.03萬美元，為紀錄高點。這一年度價格漲幅為1999年以來最強勁的一次。自從去年7月首次突破30萬美元以來，中位數(shù)房價已大幅攀升。2021年5月售價100萬美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司RedfinCorp。的數(shù)據(jù)顯示，5月有超過一半的住房成交價格超過其上市價格。

房價暴漲帶來的直接影響是，搶房大戰(zhàn)在美國各地上演，從南到北，從西到東，從休閑勝地到世界級大都市紐約近郊，從傳統(tǒng)熱門地區(qū)到過去無人問津的小城鎮(zhèn)。一些購房者對記者表示，連那些破舊不堪的房子都變成了大家要搶奪的目標。成屋價格的大幅上漲也嚇退了一些買家。

美國知名房地產(chǎn)專家、前房利美（FannieMae）首席信用官現(xiàn)美國企業(yè)研究所住房中心（AmericanEnterpriseInstitute‘sHousingCenter）主任埃德•平托指出，美國房地產(chǎn)市場分成低、中低、中高和高四個價格等級，美國高端房地產(chǎn)的價格較去年5月增長了25％，總體漲幅達到15％。低價和中低價格等級的房價年同比漲幅分別為14％和15％。平托說，在市場繁榮時期，通常是低端房屋市場表現(xiàn)最為搶眼，到目前為止都是如此。但高端住房市場的出色表現(xiàn)意味著高收入者正在遷移，他們可能選擇賣掉在高房價的城市里的住房，搬到房價更低的地方生活。

金融服務公司B。RileyFBRInc。首席全球策略師兼董事總經(jīng)理馬克·格蘭特（MarkJ。Grant）對記者指出，美國經(jīng)濟正在蓬勃發(fā)展。從美聯(lián)儲大放水到經(jīng)濟刺激政策，加之疫情期間金融等行業(yè)創(chuàng)造的金錢源源不斷流入，助燃了美國的一片紅火。

美國經(jīng)濟的紅火在房市的表現(xiàn)就是搶房白熱化。一套房子推到市場后會出現(xiàn)買家互相加價競購、通過各種奇妙方式打動甚至賄賂賣家，有些沒有親眼看過就“盲買”?？偛课挥诩又莸姆康禺a(chǎn)咨詢公司JohnBurnsRealEstateConsulting的約翰·伯恩斯（JohnBurns）說，有了BiggerPockets和Fundrise等在線房地產(chǎn)投資平臺，外地投資者就可以更方便地在全美各地的小城市購置房產(chǎn)了。這使得過去只發(fā)生在本地購房者之間的競爭，拓展為投資客與本地購房者的競爭。有數(shù)據(jù)顯示，投資客參與的交易已經(jīng)占到每年全美房產(chǎn)銷售的五分之一左右。

一些沒落的鐵銹地帶城市由于經(jīng)濟凋敝，近幾十年來人口增長緩慢，因此房價很低，今年也一躍成為人們搶房的目的地。房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，阿倫敦周圍都市圈今年1月份房產(chǎn)掛牌價的中位數(shù)同比上漲了24％。距田納西州首府納什維爾150英里的小鎮(zhèn)馬丁市（Martin）等地的情況也是如此，馬丁市的掛牌價中位數(shù)同比暴漲了159％；而在距韋恩堡（FortWayne）約30英里的印第安納州肯德爾維爾市（Kendallville），掛牌價中位數(shù)攀升了56％。伯利恒房地產(chǎn)中介公司DLPRealty的副總裁喬納森·坎貝爾（JonathanCampbell）表示，一年前，包括伯利恒在內的阿倫敦都市區(qū)的平均房價原本在22.5萬美元上下。如今已一路升至27萬美元以上，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場異?；鸨灾劣诳捶空叱３Ｔ斐山煌ǘ氯?，房產(chǎn)往往在掛牌后不到48小時就能售出。

推動房價暴漲的原因是，多位經(jīng)濟學家對記者分析說，一方面利率創(chuàng)下紀錄低點，低房貸利率刺激了強勁的需求，加之居家辦公打破了工作地點的束縛，人們得以更靈活地選擇居住地，家庭工作空間則變得更加重要；另一方面對社交疏離的需求增加了對單戶住宅的需求，外加幾十年來，受20世紀50年代發(fā)起于加州的NIMBY（別建在我家后院）運動催生的嚴格區(qū)域劃分法律，導致的高成本嚴重限制了新建住宅。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會最新報告顯示，2001年至2020年期間，全美房屋建筑商平均每年新建122.5萬套住房，這一數(shù)字低于1968年-2000年間的年均150萬套。與長期歷史水平相比，報告稱過去20年的美國新房建造量已減少了550萬套，其中包括200萬套單戶住宅，110萬套2至4戶的多戶型住宅和240萬套至少5戶的多戶型住宅。如果想要填補這樣的供應缺口，建筑商的住宅建設速度需要達到每年新建210萬套房屋，這仍需要十年時間才能解決這個問題。

但自從全球金融危機前樓市泡沫的形成和崩盤后，過去十年來美國新建住房低迷，導致供應不足。在過去的一年里，因受疫情沖擊，建筑材料和勞動力成本持續(xù)走高，美國建筑商不得不放緩了建設房屋的步伐。目前，建筑商們的情緒仍未見好轉，美國6月住房開發(fā)商信心指數(shù)意外降至十個月來最低水平。

未來幾個月，人們相信全美房價依舊有大幅上漲的巨大空間。這背后更深層次的問題是美國人口結構的變化。嬰兒潮一代變得很長壽，他們將房地產(chǎn)視為一種投資，認為房產(chǎn)既能創(chuàng)造財富，也能保值增值，不再出售住房。在過去15年來，嬰兒潮不再騰出房子給年輕一代，他們擁有住房并熱衷于就地養(yǎng)老。

在需求端上，由于人口紅利，千禧一代繼續(xù)以30％-50％的速度推動新家庭的形成，因此，住房需求在未來一段時間內仍保持強勁。最新數(shù)據(jù)顯示，在眾多美國購房者當中，22歲至40歲之間的年輕人已占據(jù)最大比重，達37％。與此同時，年輕一代要面對更多的負擔、學生債務以及居住在更健康的就業(yè)市場附近的愿望——這通常意味著生活在更昂貴的地方，使他們不能參與到房地產(chǎn)市場之中。

這讓人們聯(lián)想起次貸危機前的樓市繁榮期，同時也擔心新的房地產(chǎn)泡沫和新的房地產(chǎn)市場崩盤。但大多數(shù)專業(yè)人士對記者表示，現(xiàn)在的情況與15年前不可同日而語，不只資產(chǎn)信用狀況有天壤之別，且推動房價上漲的主要因素是基本面，是供需邏輯，因此房價今后還將繼續(xù)上漲，只是幅度會有所縮小。