從今年三月中旬開(kāi)始，新冠疫情在美國(guó)全面爆發(fā)直接造成了三千余萬(wàn)人申請(qǐng)失業(yè)金，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下了歷史罕見(jiàn)的跌幅。

　　之所以說(shuō)幾乎，因?yàn)橛幸豁?xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)——美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)3月現(xiàn)房交易價(jià)格中位數(shù)同比大漲8%，報(bào)價(jià)280,600美元。

（現(xiàn)房交易價(jià)格中位數(shù)價(jià)格走勢(shì)，來(lái)源：NAR）

　　究其原因，仍然是因?yàn)楣┙o關(guān)系的考量。美國(guó)在線房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)Zillow經(jīng)濟(jì)學(xué)家Skylar Olsen指出，雖然疫情嚴(yán)重壓抑了需求，但在房屋供給側(cè)也同樣受到了打擊。而且房屋買(mǎi)賣(mài)是個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，疫情對(duì)價(jià)格的影響通常會(huì)有1-2個(gè)月的滯后。

　　此外，由于這個(gè)數(shù)據(jù)并不對(duì)房屋進(jìn)行更細(xì)致的區(qū)分，今年3月小市值房屋銷量大跌疊加高價(jià)值房屋銷量上漲，也是拉動(dòng)房?jī)r(jià)中位數(shù)大幅上升的一個(gè)原因。

（中位數(shù)上方的房屋銷量顯著上升，來(lái)源：NAR）

　　當(dāng)然，房屋價(jià)格是一個(gè)動(dòng)態(tài)博弈的游戲，價(jià)格的趨勢(shì)也是多種因素共同形成的結(jié)果。

　　供給側(cè)：不愿降價(jià)的賣(mài)家

　　從美國(guó)房東的角度來(lái)看，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到“降價(jià)拋售”的階段。

　　根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)列表網(wǎng)站Realtor.com數(shù)據(jù)，即便到了4月25日那一周調(diào)低掛牌價(jià)的美國(guó)賣(mài)家也僅僅只有4%，低于去年同期的5.7%，惜售心理可見(jiàn)一斑。

　　從賣(mài)家的角度來(lái)思考，房子賣(mài)不出去的主要原因并非價(jià)格掛得太高，而是因?yàn)橐咔槠陂g買(mǎi)家無(wú)法上門(mén)看房，自然也更不愿意提出報(bào)價(jià)。至于后續(xù)降價(jià)與否，還得看疫情封鎖政策結(jié)束后的變化。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Redfin的數(shù)據(jù)顯示，四月底那一周買(mǎi)家問(wèn)價(jià)數(shù)量下降了15%。抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)也顯示，同期申請(qǐng)抵押貸款的數(shù)量也降低了20%。

　　Redfin指出，目前該公司掛牌待售房屋的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到五年最低點(diǎn)，中位掛牌價(jià)格同比上升1%至30.8萬(wàn)美元。

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，三月底美國(guó)掛牌房屋數(shù)量為150萬(wàn)，較去年同期下滑了10.2%。簡(jiǎn)而言之，現(xiàn)在美國(guó)的賣(mài)家們并不急著把房子掛出來(lái)，更不要說(shuō)火急火燎地等著脫手了。

　　需求側(cè)：房?jī)r(jià)趨勢(shì)不明

　　面對(duì)次貸危機(jī)后持續(xù)上漲的美國(guó)房?jī)r(jià)，疊加眼下這輪對(duì)經(jīng)濟(jì)破壞力巨大的疫情，許多買(mǎi)家也擔(dān)心剛剛?cè)胧址课菥兔媾R貶值的窘境。

　　然而，不要說(shuō)普通購(gòu)房者，眼下連專業(yè)的機(jī)構(gòu)也無(wú)法給出清晰的房?jī)r(jià)展望。

　　房貸融資巨頭房利美上個(gè)月預(yù)測(cè)今年現(xiàn)房中位數(shù)價(jià)格將從去年的27.2萬(wàn)上升至27.5萬(wàn)；房屋信息供應(yīng)商CoreLogic預(yù)測(cè)2020年3月至2021年3月之間，美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲0.5%；凱投宏觀和Zillow預(yù)計(jì)今年年內(nèi)美國(guó)房?jī)r(jià)降下降2%-3%，Zillow認(rèn)為價(jià)格到2021年將進(jìn)入修復(fù)。

　　導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期嚴(yán)重分化的一個(gè)主要因素是，白宮和華爾街對(duì)房貸違約潮的處置政策是否有效仍存疑問(wèn)。

　　政策端：寬限房貸避免拋售潮

　　房產(chǎn)抵押貸款數(shù)據(jù)公司Black Knight指出，截至4月30日當(dāng)周，美國(guó)一共有7%的房貸處于寬限還款的狀態(tài)，部分房屋擁有者獲得的寬限期長(zhǎng)達(dá)一年。

　　全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun指出，考慮到房貸寬限政策的存在，未來(lái)十二個(gè)月里很難預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌。持續(xù)的就業(yè)形勢(shì)惡化可能會(huì)造成被法院強(qiáng)制拍賣(mài)的房屋數(shù)量增加，但即便在那樣的情況下整個(gè)市場(chǎng)也很難出現(xiàn)供大于求的狀況。

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