疫情令美國(guó)樓市冰火兩重天:房?jī)r(jià)上漲租金"斷供"

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-18 09:27

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)7月總市值約35萬(wàn)億美元，而在1月約為33.6萬(wàn)億美元。新冠肺炎疫情對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)影響，似乎不如人們預(yù)期的那么強(qiáng)烈。

美國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司Zillow的最新數(shù)據(jù)顯示，7月第一周美國(guó)住宅地產(chǎn)的價(jià)格中位數(shù)與去年同期相比上漲了4.3%，過(guò)去12個(gè)月的漲幅僅略低于近10年的均值。

不過(guò)，住宅租賃市場(chǎng)的情況不同。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)公司Douglas Elliman的最新調(diào)查報(bào)告，6月紐約住宅租賃市場(chǎng)空置率為3.67%，比去年同期的1.61%大幅飆升，而曼哈頓地區(qū)的租金中位數(shù)更是同比下降了4.8%。

那么，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，現(xiàn)在會(huì)是一個(gè)好的投資機(jī)會(huì)嗎？

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行董事長(zhǎng)奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，關(guān)鍵因素在于，美國(guó)政府與美聯(lián)儲(chǔ)正在采取必要的措施維持和刺激經(jīng)濟(jì)，目前大多數(shù)觀察人士均預(yù)計(jì)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在二季度會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重收縮，但三季度將迅速反彈，這相當(dāng)于給了買家一個(gè)很好的入場(chǎng)理由——投資一個(gè)正在上升的市場(chǎng)。

奇米爾認(rèn)為，只要美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇預(yù)期沒(méi)有發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，未來(lái)12個(gè)月，美國(guó)樓市將會(huì)維持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。

疫情讓“獨(dú)立空間”供不應(yīng)求

標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller 20房?jī)r(jià)指數(shù)代表了美國(guó)20座主要城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，6月底出爐的4月房?jī)r(jià)指數(shù)比去年同期增長(zhǎng)了4%，為2018年12月以來(lái)的最大漲幅。

標(biāo)普道瓊斯公司（S＆P Dow Jones Industries）董事總經(jīng)理拉扎拉（Craig Lazzara）表示，從全美范圍看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)似乎沒(méi)有受到新冠肺炎疫情的干擾?！霸谖覀冋{(diào)查的20個(gè)城市中，有12個(gè)城市的房?jī)r(jià)在4月份創(chuàng)下了歷史新高?！?拉扎拉說(shuō)。

雖然今年3月~5月，美國(guó)房產(chǎn)交易量連續(xù)三個(gè)月急劇下降，但由于市場(chǎng)上可供出售的房產(chǎn)下降得更多，因此“賣方市場(chǎng)”的現(xiàn)象尤為明顯。

美國(guó)注冊(cè)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)、亞美至尊恒信地產(chǎn)（Royal Global Group）總裁程欣迪對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，毫無(wú)疑問(wèn)，新冠肺炎疫情在一定程度上沖擊了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著3月份居家令的生效，4月全美房屋銷售量下降了近18％，而往年這個(gè)時(shí)候，不管對(duì)于買家還是賣家來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)非常繁忙的季節(jié)。

她稱，庫(kù)存量在4月份觸底，5月份有所好轉(zhuǎn)，但同時(shí)也有更多買家開(kāi)始入場(chǎng)，希望為自己的家庭尋找一個(gè)可以獨(dú)立辦公、學(xué)習(xí)的空間，需求上升使得市場(chǎng)的競(jìng)價(jià)行為愈演愈烈。

科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)（Coldwell Banker）經(jīng)紀(jì)人魏曉霞住在美國(guó)佛羅里達(dá)州蓋恩斯維爾市，她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，自己進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)已有6年，但從未想到這次疫情期間竟然特別忙碌，經(jīng)常要去為買房的客戶爭(zhēng)搶房源。“現(xiàn)在市面上待售的房產(chǎn)十分稀少，不管投資房還是自住房?？赡苁菓糁鱾兂鲇趯?duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和工作前景的擔(dān)憂，不愿在此時(shí)拋售資產(chǎn)?！蔽簳韵颊f(shuō)，“如果現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐膭傂栀I家想購(gòu)房，只能加入搶房大戰(zhàn)，同時(shí)和八九個(gè)買家競(jìng)爭(zhēng)。之前我曾幫一位客戶報(bào)價(jià)，比戶主的要價(jià)多了5000美元，但最終還是沒(méi)有搶到?！?/p>

房貸利率跌至近50年新低

與此同時(shí)，屢創(chuàng)新低的抵押貸款利率也在不斷刺激著剛需買家與投資者的入場(chǎng)欲望。

根據(jù)美國(guó)住宅貸款抵押機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)美國(guó)時(shí)間16日公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期抵押貸款利率跌破3%，為近50年以來(lái)首次；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。

美國(guó)Leuthold Group首席投資策略師保爾森（Jim Paulsen）稱：“（美聯(lián)儲(chǔ)的）政策支持史無(wú)前例，并逐漸擴(kuò)散到抵押貸款市場(chǎng)。”他還表示，抵押貸款利率跌至新低將會(huì)推動(dòng)戶主進(jìn)行再融資，從而可能刺激消費(fèi)增加，為經(jīng)濟(jì)提供新的刺激。

奇米爾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露，根據(jù)居外網(wǎng)的海外房產(chǎn)詢盤量數(shù)據(jù)，海外買家對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的關(guān)注度在疫情期間不減反增，今年第二季度，美國(guó)房產(chǎn)的全球總咨詢量?jī)H次于日本。

“我們認(rèn)為這可能是美國(guó)在疫情期間房貸利率屢創(chuàng)歷史新低，吸引了大家的關(guān)注。另外，每逢市場(chǎng)不確定情緒彌漫，美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)的安全港灣屬性，都會(huì)再一次被認(rèn)知?！逼婷谞柸绱吮硎尽?/p>

另一方面，受美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣寬松政策及美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相對(duì)疲軟等諸多因素影響，不少分析認(rèn)為美元指數(shù)將再度進(jìn)入熊市周期，截至第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)稿時(shí)為96.28，較今年3月最高時(shí)的102.9大幅下降。對(duì)于海外投資者而言，隨著美元貶值，美國(guó)資產(chǎn)的吸引力反而有所上升。

租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正不斷累積

不過(guò)，從短期來(lái)看，美國(guó)房屋租賃市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)不容小視。

三分之二的紐約居民都在租房，這使得紐約成為美國(guó)最大的房屋租賃市場(chǎng)，紐約的租金是全美平均水平的兩倍。然而，根據(jù)社區(qū)住房改善計(jì)劃（CHIP）的數(shù)據(jù)，自3月以來(lái)，紐約有四分之一的公寓房租客沒(méi)有支付房租。紐約大學(xué)弗曼中心的數(shù)據(jù)顯示，在紐約大約有70多萬(wàn)人因疫情失去了收入。

此前美國(guó)政府公布并實(shí)施的救助計(jì)劃，并沒(méi)有專門針對(duì)租客的條款，而每周600美元的短期失業(yè)救濟(jì)金又即將在7月底到期，除非美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)新一輪的救助計(jì)劃。一旦失去收入的租客得不到額外的資金援助，那么他們的房東將會(huì)面臨更大的麻煩。根據(jù)當(dāng)?shù)胤?，房東并不能馬上就趕走沒(méi)交房租的租客，況且即使趕走租客，疫情期間要找一位能按時(shí)交房租的新租客也絕非易事。

雀巢國(guó)際（Nesteekers International）經(jīng)紀(jì)人羅伯茨（Dondre Roberts）表示，一間工作室的月租以前是2600美元，現(xiàn)在只要2300美元，不少房東甚至提供一個(gè)月的免費(fèi)房租，而且還要支付經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)?！艾F(xiàn)在是租戶的市場(chǎng)。”羅伯茨說(shuō)。

紐約布魯克林區(qū)一家私人房產(chǎn)租賃公司老板雷黑德（Sharon Redhead）表示，旗下50多間公寓中的租戶有40%都沒(méi)有交6月的房租，如果這么持續(xù)下去，他可能不得不選擇賣出這些公寓。

美國(guó)格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長(zhǎng)陳宏明（Eric Chen）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱，美國(guó)不同地區(qū)和城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不盡相同，以他所在的華盛頓特區(qū)為例，住宅房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，但租金整體上并沒(méi)有下跌，不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)方面未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

陳宏明認(rèn)為，如果購(gòu)房者是剛需，則根據(jù)自己的節(jié)奏選擇入場(chǎng)時(shí)機(jī)即可，如果單純以投資為目的，則需要關(guān)注美國(guó)的失業(yè)率和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況。

（第一財(cái)經(jīng)）