近期，土地市場(chǎng)熱度“冰火兩重天”。長(zhǎng)三角、東部沿海的二線、三線城市在樓市迅速復(fù)蘇、政策利好、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)等因素加持下地市升溫顯著。但仍有不少城市含宅地塊成交規(guī)模雖大，多以底價(jià)成交，且并未采取熱點(diǎn)地塊帶動(dòng)市場(chǎng)人氣的手段。

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3月以來宅地成交“冰火兩重天”長(zhǎng)三角二線、三四線地市較熱

各城市陸續(xù)恢復(fù)土地出讓以來，部分城市宅地成交溢價(jià)率居高不下，而另一部分城市則持續(xù)底價(jià)成交，地市表現(xiàn)較為冷淡，不同能級(jí)、地域之間分化顯著。CRIC重點(diǎn)關(guān)注的24個(gè)二線城市中半數(shù)城市的平均溢價(jià)率達(dá)到20%以上，西安、太原和寧波熱度較高，近一個(gè)半月來平均溢價(jià)率高達(dá)40%；地價(jià)較高的蘇州、杭州和福州平均溢價(jià)率分別為9%，20%和31%。整體來看，長(zhǎng)三角二線熱度更高，除蘇州外平均溢價(jià)率都在20%以上；而貴陽、鄭州、武漢、天津等8個(gè)城市的平均溢價(jià)率不足5%，蘭州、青島和長(zhǎng)春不但成交均價(jià)較低，且基本都是底價(jià)成交。

三四線城市土地市場(chǎng)同樣“冰火兩重天”。長(zhǎng)三角三四線城市熱度普遍較高，常州、徐州溢價(jià)率分別達(dá)到45%和30%,麗水、溫州、無錫平均溢價(jià)率也都在20%以上；而珠三角城市中僅中山的平均溢價(jià)率達(dá)到16%，清遠(yuǎn)、肇慶含宅地塊幾乎都是底價(jià)成交，同為受到粵港澳大灣區(qū)利好輻射的城市，地市表現(xiàn)卻相去甚遠(yuǎn)。

2優(yōu)質(zhì)地塊出讓助推地市熱度

福州、杭州樓市升溫帶動(dòng)地市回暖

地市熱度明顯回升，主要是由兩方面原因帶動(dòng)：

一方面是城市通過推出配套成熟的核心優(yōu)質(zhì)地塊，刺激房企拿地意愿、帶動(dòng)市場(chǎng)熱度提升：例如福州、南京、杭州、成都等城市近期成交的地塊中，不乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、資源配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，均引起了多家房企參拍，且競(jìng)拍輪數(shù)較多，例如南京建鄴區(qū)、棲霞區(qū)地塊競(jìng)拍輪數(shù)超過50輪。此外，部分地塊達(dá)到限價(jià)，最終通過搖號(hào)、競(jìng)配建等方式確定競(jìng)得人。

反之地市表現(xiàn)冷淡的城市近期均無市區(qū)核心地塊出讓：如長(zhǎng)春主要出讓地塊位于農(nóng)安縣、凈月開發(fā)區(qū)，城區(qū)內(nèi)也無核心地段地塊出讓；青島成交地塊大部分位于即墨、膠南、膠州等地；蘭州也以榆中縣、城關(guān)區(qū)青白石片區(qū)的地塊為主，少數(shù)城區(qū)內(nèi)地塊的位置條件也較為一般。在房企投資態(tài)度整體保持謹(jǐn)慎下，地塊條件普通，難以吸引多家開發(fā)商積極參拍。

另一方面部分城市在疫情影響逐步退去后樓市快速復(fù)蘇、升溫帶動(dòng)地市回暖。二線城市中成都、蘇州、福州、杭州在3月上半月已有不同程度的復(fù)蘇，成都出現(xiàn)了萬人搖號(hào)項(xiàng)目，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格也有所上漲；蘇州在土拍新政、放寬落戶門檻等政策刺激下同樣提振了房企拿地信心。

三四線城市中，長(zhǎng)三角城市復(fù)蘇速度最快，嘉興、常州等市場(chǎng)快速回溫，成交量接近去年年末水平，項(xiàng)目來訪恢復(fù)常態(tài)的同時(shí)，轉(zhuǎn)化率也有所提高。

反之，地市復(fù)蘇緩慢的城市大多樓市復(fù)蘇也“慢半拍，長(zhǎng)春、青島、蘭州、濟(jì)南等城市3月份樓市的成交和供應(yīng)量同比仍有一定程度回落，也并未回到去年四季度水平，樓市的持續(xù)冷淡難以給地市注入信心。

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經(jīng)濟(jì)活力是最好的“催化劑”

鄭州、武漢短期地市“熄火”長(zhǎng)期仍看好

從不同城市近期表現(xiàn)可以看出，地市熱度明顯提升的城市大部分是經(jīng)濟(jì)活力較高，且政府在供給側(cè)也給予市場(chǎng)一定的刺激，加大了房企拿地的積極性和活力。地市升溫又反作用于樓市，形成正向循環(huán)；反之，地市熱度較低的城市樓市復(fù)蘇不明顯，供應(yīng)地塊也絕大多數(shù)位于郊縣、非核心區(qū)域，難觸發(fā)地市熱度向上“開關(guān)”。

對(duì)于近期地市火熱的城市而言，雖然地塊溢價(jià)率較高，但地價(jià)整體合理，基本在預(yù)期以內(nèi)且盈利空間尚存。而諸多房企參拍也說明企業(yè)對(duì)此類城市的市場(chǎng)預(yù)期普遍看好，未來市場(chǎng)還將持續(xù)平穩(wěn)上行。對(duì)于近期地市“熄火”的城市而言，像鄭州、武漢等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的區(qū)域支柱型城市一旦有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，仍會(huì)引起積極競(jìng)拍拉動(dòng)熱度走高；而類似蘭州、長(zhǎng)春等經(jīng)濟(jì)走勢(shì)較弱、人口流出或增速緩慢的城市，短期關(guān)注度不高，地市難現(xiàn)火熱。待市場(chǎng)銷售真正有了好轉(zhuǎn)，我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)地塊熱度會(huì)回升，但非核心區(qū)域的地塊仍將維持底價(jià)成交態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)期來看，經(jīng)過疫情特殊階段“洗禮”后，大部分企業(yè)開始重新審視城市發(fā)展周期，資源、人口聚集的城市優(yōu)勢(shì)將被進(jìn)一步放大，在普遍降低落戶門檻后優(yōu)質(zhì)核心城市的虹吸效應(yīng)也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，勢(shì)必導(dǎo)致相對(duì)弱勢(shì)的城市加劇人口流失，未來土地市場(chǎng)分化或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

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