2020上半年已過，樓市逐步回暖復蘇。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前6月，全口徑銷售額千億房企達到13家，比去年同期多一家，高溢價地在大量熱點、重點城市頻現(xiàn)。

隨著各大房企入市，這些項目預售價隨之“水漲船高”，普遍上漲千元。與新房的火熱相比，二手房進入市場低迷期，普遍降價出售也難尋租客。

升溫的不僅是新房銷售，還有全國土拍市場。自2020年第二季度以來，受疫情影響而延遲出讓的各個優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，加之融資政策上的傾斜，房企大發(fā)公司債，展開“報復性拿地”。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向長江商報記者分析稱，在房地產(chǎn)市場繼續(xù)回暖之際，要穩(wěn)定房價，實現(xiàn)政策調(diào)控目標，必須在加大土地供應、增加普通商品房建設過程中，切實打破“土地熱”與“房價漲”這一邏輯循環(huán)。要打破這一循環(huán)，既要控制好土地價格，防止非理性拿地行為，又要引導房價預期，堅定“住房不炒”的主基調(diào)。

新房二手房市場冰火兩重天

“沒想到疫情過后，房價還上漲了?！币咔橹熬鸵恢痹诳捶康耐蹊串厴I(yè)后留在武漢工作三年有余，一直想在武漢買一套屬于自己的房子。她向長江商報記者說道，自己在疫情前心儀的幾個樓盤，最近開盤都上漲了幾百甚至幾千元。

“每次開盤都會漲一點，下次開盤估計還會再漲?！币晃淮笮蜆潜P營銷負責人告訴長江商報記者，5月份以來，武漢陸續(xù)有樓盤傳來房價上漲的消息。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，4月，武漢按下重啟鍵，樓市也隨之開始復蘇進程，成交量不斷攀升；4-6月，武漢新房分別成交6627、11977、13316套，5、6月更是連續(xù)突破萬套，分別環(huán)比上漲80.73%、11.18%。在2020年上半年這個特殊的時期，武漢樓市實際銷售時間不足120天，4.36萬套成交量已超出市場預期。

隨著5、6月的成交上揚，新房價格也小幅回升，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，5月武漢新房價格環(huán)比4月份上漲0.4%，同比2019年5月份則上漲7.4%。

與火熱的新房市場相比，二手房進入市場冰凍期。“一套150萬的房子降了10來萬都沒有賣出去，來看房的也寥寥無幾?！痹谖洳h(huán)內(nèi)有一套60平房子的羅女士向長江商報記者感嘆道，自從去年掛出去后，價格一降再降還是沒有賣出去，疫情過后，人們都想改善住新房，二手房就更不好賣了。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，上半年武漢二手房掛牌量激增5倍，成交低迷。

二手房不好賣也不好租。已退休的王師傅在光谷魯巷有一套二居室。地段好，有地鐵，生活方便，優(yōu)勢明顯，但很難出租。特別是今年遇到特殊情況，所以復工以來，王師傅的第一件大事就是把房子租出去。折騰了快一個月，終于簽完了新合同?！耙荒?.8萬，租了。”他很失落，因為這遠低于他預期的價格。

王師傅并不是個例，可以代表大部分房東心態(tài)。今年的租房行情就是，寧可降一些租金，也不愿失去一個租客，一旦空置，再有人接手就沒有那么容易了。

對于疫情后新房二手房出現(xiàn)的差異現(xiàn)象，謝逸楓向長江商報記者分析稱，由于疫情期間出現(xiàn)的普遍居家隔離現(xiàn)象，人們對房屋品質(zhì)以及物業(yè)環(huán)境等的要求越來越高，刺激一大批改善客群購房，成交結(jié)構(gòu)或?qū)⑸弦疲徊糠肿夥靠腿阂矔坏贡瀑I房。近期房企各類營銷促銷優(yōu)惠活動增多，同時部分品質(zhì)項目即將相繼推出，對剛需、改善性購房者來講是一個不錯的上車時機。

房企銷售回暖拿地分化加劇

武漢樓市回暖是全國房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的一個縮影，從上半年房企的銷售數(shù)據(jù)就可以窺見。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房企逐步修復因疫情影響的業(yè)績，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，其中銷售額破千億房企13家，較去年同期（12家）增加1家；TOP100房企權益銷售額共計3.7萬億元，市場份額為57.5%，上升4.5個百分點。

6月，市場熱度持續(xù)、房企去化加速，TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額14517.2億元，環(huán)比增長33%。單月業(yè)績同比逐月回升，自4月轉(zhuǎn)正后進一步提升至13.8%。

從上半年的銷售集中度來看，TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點，權益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

克爾瑞認為，在目前的市場背景下，規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯。隨著資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)走高。而對于50強之后的房企而言，競爭優(yōu)勢已不再明顯。行業(yè)競爭加劇之下，該梯隊房企的增長空間或?qū)⑦M一步受限。預計全年房企梯隊分化將繼續(xù)加大，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

2020年上半年，土地市場也呈現(xiàn)火爆、冷清兩極分化趨勢。一二線城市、核心三四線城市土地加杠桿，掀起房地產(chǎn)市場復蘇回暖。

按照中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全國300個城市土地出讓總金額為2.37萬億元，同比增長3%。杭州上半年賣地收入總額達1500億元，連續(xù)三年居年中榜首，上海、北京、廣州和南京4個城市賣地收入均超過700億元，位列榜單第2-5席。不過，從供應角度來看，2020年上半年，300個城市土地整體供應量同比上漲1%，成交量減少11%，成交均價上漲14%，溢價率下降3%。

分城市來看，一線城市土地供需比走高，出讓金較去年上漲超過50%，溢價率同比下滑3個百分。二線城市土地供應量較去年上揚，成交量同比走低，出讓總金額同比減少。三、四線城市供應量同比基本不變，成交方面量跌價漲，溢價率達到19%，超越一、二線城市。

謝逸楓認為，進入二季度以來隨著疫情的陰霾逐漸褪去，全國土地市場活躍度提升，市場加大供貨力度，彌補了疫情期間的供應不足，同時成交形勢也開始明顯回暖，一方面是二三月份積壓的土地需求集體釋放；另一方面，受到當前融資環(huán)境較為樂觀的影響，房企手中糧草充足。

線上營銷賣房、全民經(jīng)紀人成趨勢

行業(yè)回暖，房企銷售逆勢上漲跟創(chuàng)新線上營銷方式、發(fā)展全民經(jīng)紀人息息相關。

今年，受疫情影響，全國各地線下賣房活動暫停。房企再次紛紛喊出全民賣房的口號。開發(fā)商紛紛推廣自家的線上營銷平臺，并號召全民加入經(jīng)紀人的行列。

有監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來，200強房企中有143家房企重啟或新推出線上售樓處，107家房企推出集團或區(qū)域自有平臺線上售樓處，其中搭建小程序的就達到85家。

“加入全民經(jīng)紀人，月入上萬不是夢”。疫情期間，各大房企打出這樣的廣告充斥在各種社交平臺。全民經(jīng)紀人是全民營銷活動的另一種稱呼，是指任何人都可以成為地產(chǎn)項目的銷售人員，并推薦身邊有購房需求的人到地產(chǎn)項目營銷中心選房，客戶成功購房后，經(jīng)紀人獲得相應傭金回報。根據(jù)項目情況，少則幾千，多則上萬，一般收益在1-3%之間。

“現(xiàn)在賣一套房子的錢比自己的工資還高。”在一家互聯(lián)網(wǎng)公司做游戲項目銷售的李樂向長江商報記者談起自己現(xiàn)在正在做全民經(jīng)紀人的時候十分得意，她坦言自己也是一次偶然機會看到一家大型房企招全民經(jīng)紀人的廣告，疫情期間在家閑著、抱著試一試的心態(tài)加入，通過自己的人脈成功賣出房還拿到了不菲的傭金。

此外，各大房企開始著力推廣自己的線上營銷平臺上，又掀起一波全民營銷、全民兼職銷售員或經(jīng)紀人的浪潮，如碧桂園的“鳳凰云”、恒大的恒房通、富力旗下的富力好房等。房企的目的很簡單，給予和中介機構(gòu)同樣甚至更低的傭金，發(fā)動盡可能多的人來賣房。

從現(xiàn)實成效來看，全民經(jīng)紀人的營銷方式確實助推了業(yè)績的增長和房子的去化率。例如恒大就創(chuàng)下了3天成交近5萬套，鎖定580億元銷售額的戰(zhàn)績，整個2月實現(xiàn)了470億的銷售額，是唯一一家成交上漲的企業(yè)。而且通過低認購金額和注冊獎勵等舉措，圈到了一大批客戶，這一龐大的客群，未來有可能成為取代中介渠道的資本。

易居研究院研究中心嚴躍進向長江商報記者表示，“全民經(jīng)紀人”營銷模式是一把雙刃劍，一方面，大力推行“全民經(jīng)紀人”模式是一種營銷創(chuàng)新，讓普通人也能賺到高額傭金，并有效帶動房企銷售業(yè)績，讓這個市場更加多元化；另一方面，這種模式首先勢必會打破房產(chǎn)經(jīng)紀市場的正常秩序，私單亂飛，對于廣大購房人而言，難以得到專業(yè)規(guī)范的服務保障。

（長江商報）

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