十一小長假過半，深圳不少新盤的到訪客流已經(jīng)銳減。

相比去年十一黃金周，售樓部購房熱情一浪高過一浪而言，今年的十一黃金周要顯得平淡許多。新房交投并不活躍，住宅項(xiàng)目大手筆營銷更是少見。項(xiàng)目賣方心態(tài)依舊平穩(wěn)，不愿折扣讓利的一大根源是篤信購房需求始終存在。

最新的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月深圳入市項(xiàng)目供應(yīng)達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)，整體開盤去化已開始止跌，預(yù)計十月新房供應(yīng)仍將持續(xù)放量。與之對應(yīng)的二手房市場持續(xù)走低，深圳樓市已出現(xiàn)明顯分化。

新盤折扣微乎其微

原本預(yù)計十一黃金周會有新房折扣優(yōu)惠的小劉有些失望。他跑遍了深圳坪山區(qū)幾乎所有在售新盤，發(fā)現(xiàn)甚少有折扣。

“本來我計劃九月入手一套兩房，但想著十一黃金周或許會有折扣，就拖到現(xiàn)在。”小劉有幾分無奈地告訴第一財經(jīng)記者，本預(yù)計在房企普遍穩(wěn)負(fù)債、加速回流的情形下，會趁著黃金周開啟促銷活動，購房者能享受到部分折扣優(yōu)惠，卻未料到剛需住宅項(xiàng)目幾無折扣。

坪山區(qū)是深圳十一黃金周在售住宅項(xiàng)目數(shù)量最多的區(qū)域，大概有中海萬錦熙岸華庭、怡瑞達(dá)云秀府、龍光玖譽(yù)雅筑、豪方東園等近十個新盤。這一數(shù)目幾乎是深圳其他各區(qū)在售項(xiàng)目數(shù)之和。坪山區(qū)新盤單價普遍處于每平方米4萬元左右，總價三四百萬元，僅深圳福田區(qū)、南山區(qū)等熱門區(qū)域售價的一半左右。該區(qū)以低總價的親民姿態(tài)被視為剛需置業(yè)新盤的必選項(xiàng)之一。盡管有中海地產(chǎn)等個別開發(fā)商做促銷，無非是買房送家電、去掉房價總款尾數(shù)等，在小劉這類剛需族看來，無非是房企小大小鬧的促銷噱頭，并非誠意促銷。

各大售樓部在十一到來之際，也僅僅是張貼新盤項(xiàng)目的介紹海報，營銷熱情并不高。到訪客流在黃金周前三日還較為穩(wěn)定，在10月4日已經(jīng)明顯少了起來，但是售樓人員普遍心態(tài)坦然，并明確表示不打算折扣促銷以提升人氣。

有坪山區(qū)多位售樓處人員向第一財經(jīng)記者明確表示，“有感受到項(xiàng)目到訪人流并不太多”，“不及去年十一”，但也強(qiáng)調(diào)“并不計劃新盤十一促銷”。

其中一位不愿具名開發(fā)商項(xiàng)目人士就有進(jìn)一步說到，今年十一項(xiàng)目熱度遠(yuǎn)不及去年。“去年下半年深圳樓市真的太火了，開發(fā)商十一也沒有大的折扣力度，但是明顯一股‘搶’房熱潮襲來?！毖约敖衲晁诘捻?xiàng)目到訪人流，他有表示，“十一期間，項(xiàng)目算是每天都有人詢問樓盤，但難言熱度高?！?/p>

這種并不熱烈的買賣局面并不限于剛需住宅項(xiàng)目，改善項(xiàng)目也遭遇類似局面。

以位于深圳西部的寶安區(qū)萬科大都會項(xiàng)目為例，黃金周期間，開發(fā)商也僅是給出“買房送家電禮包”等促銷。類似于廣州等部分城市住宅項(xiàng)目在十一黃金周給出的“由全款改為三成可賣”等妥協(xié)讓步，深圳的在售住宅項(xiàng)目姿態(tài)要顯得更為從容。

一家TOP3的深圳房企王姓營銷人員也表達(dá)了類似看法，言語顯得頗為篤定，“這里是深圳，新盤是不可能做出大的折讓的?！?/p>

粗略概覽整個市場，公寓項(xiàng)目是少有的十一期間實(shí)打?qū)嵾M(jìn)行了折扣營銷的品類。一些開發(fā)商的酒店式公寓項(xiàng)目甚至給出了八五折等優(yōu)惠。而公寓折讓的核心因素是深圳非核心區(qū)、配套較差的公寓產(chǎn)品近年投資價值遠(yuǎn)不敵住宅。它通常被視為無購房資格投資客分羹深圳樓市投資收益的選項(xiàng)之一，但始終算不上是深圳樓市最佳投資品類。

歷經(jīng)幾輪樓市跌宕浪潮洗禮的市場參與者們，都有表達(dá)今年十一樓市遠(yuǎn)遜于去年。

去年深圳樓市在一浪高過一浪的“打新”熱潮帶動下，整個樓市人聲鼎沸，交投活躍，是市場各方共識。今年，深圳的十一黃金周樓市要顯得平淡得多。但是項(xiàng)目賣方心態(tài)依舊平穩(wěn)的一大根源是堅信購房需求始終存在。

“剛需族買房需求沒消失，而且年底銀行放貸額度緊張，最近一兩個月還是買房的好時機(jī)。”上述房企王姓營銷人員并不懼樓市十一行情不如往昔。

一二手行情分化顯著

給予新房市場人士的另一重信心是九月深圳樓市新盤的表現(xiàn)有超出部分人期望，回暖跡象顯著。

僅僅是9月下半年，深圳前后就有7個日光盤，超三千套房源售罄。

中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，9月深圳入市項(xiàng)目25個，市場供應(yīng)達(dá)到今年最高峰。其中22個住宅項(xiàng)目，整體開盤去化止跌回升，帶動市場進(jìn)一步回暖，整體訪客指數(shù)呈現(xiàn)快速上升趨勢。稍早前的8月份，深圳僅有6個住宅項(xiàng)目開盤，整體開盤去化率略高于四成，已經(jīng)降至今年前八月的最低值，且無一項(xiàng)目開盤售罄，市場較為平淡。

與新房開盤去化止跌回升跡象相對應(yīng)的是并不見好轉(zhuǎn)的二手房市場。

中原研究中心等多個機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月深圳二手住宅市場關(guān)注度進(jìn)一步下滑，二手住宅客帶看指數(shù)下滑32.3%至59.4%，為今年以來最低水平。

此前的國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，自2021年5月開始，深圳二手住宅價格環(huán)比就出現(xiàn)了持續(xù)下滑的態(tài)勢。

樂有家研究中心在“2.8”新政推行半年之際做的調(diào)查顯示，新政前半年深圳二手住宅掛牌價漲幅為15.3%，新政推行半年后漲幅縮小為6.1%，新政對調(diào)控市場卓有成效。

部分小區(qū)價格也開始出現(xiàn)松動。諸如，深圳二手住宅過戶量位居全市前列的龍崗坂田的信義嘉御豪園、龍珠花園價格在近一兩個月均出現(xiàn)了環(huán)比下跌。買賣雙方議價空間持續(xù)松動。

市場人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前深圳二手樓市未出現(xiàn)“降價潮”，但大多數(shù)業(yè)主心態(tài)不再像以前一樣瘋狂，報價更趨于理性，結(jié)合政府指導(dǎo)價來掛牌。也有個別房源的價格上漲空間在此前已經(jīng)透支，目前價格趨于平穩(wěn)。

二手房市場不斷回歸理性的局面除了受到“2.8”新政的直接影響，也與新房供應(yīng)量節(jié)節(jié)走高有直接關(guān)系。

新盤方面，深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳有30盤計劃入市，開發(fā)商將繼續(xù)維持高供應(yīng)，熱點(diǎn)項(xiàng)目也不會缺席，訪客指數(shù)有望繼續(xù)保持高位。

受新房市場供應(yīng)持續(xù)增加的影響，二手市場關(guān)注度將一步降低，近期二手過戶量存在持續(xù)下滑的可能性。此時對于剛需購房者而言，多看房、淘房，更容易買到心儀房源。

相關(guān)知識

深圳新房二手房冰火兩重天 分化行情顯著
9月深圳樓市冰火兩重天:二手房成交跌24%,新房持續(xù)回暖
冰火兩重天！深圳二手房國慶7天僅成交4套，新房卻火了，7天1081套破10年紀(jì)錄！
調(diào)查|深圳樓市魔幻:新房、二手房兩重天
不同城市土地市場成交冰火兩重天 部分城市持續(xù)底價成交
不同城市土地市場成交“冰火兩重天”
2021年樓市行情過半：調(diào)控見效，區(qū)域顯著分化
行業(yè)透視 | 地市“冰火兩重天”,“熄火”的城市還能熱起來嗎
深圳樓市冰火兩重天:金九“打新”,二手房交易量下降
樓市半年考:新房二手房市場冰火兩重天 13家房企銷售額破千億