2020開年以來的深圳樓市行情上演了一段“魔幻劇情”。

招商蛇口太子灣·灣璽等豪宅樓盤頻現(xiàn)“日光”，“喝茶費(fèi)”重出江湖。

反饋到成交數(shù)據(jù)上，據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月全市新房、二手房成交套數(shù)分別同比增1.48%、2.86%。

不過，風(fēng)財(cái)訊實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳樓市并非全城皆“熱”，亦有樓市分化現(xiàn)象。部分區(qū)域出現(xiàn)業(yè)主惜售、坐地起價(jià)等現(xiàn)象，核心區(qū)學(xué)位房、次新房熱銷；但遠(yuǎn)郊新房樓盤去化不足三成，普通區(qū)域老舊小區(qū)漲幅不明顯。

談及此次深圳樓市表現(xiàn)，國家高端智庫中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，這些異動(dòng)都是疫情中貨幣政策寬松引發(fā)的，大家覺得通脹厲害，貨幣貶值厲害，就想通過買房避險(xiǎn)及保值增值?！盎馃岵⒉皇巧钲跇鞘械恼鎸?shí)情景，多數(shù)樓盤目前銷售情況并不好，部分二手盤價(jià)格也有一定的下跌，深圳樓市分化現(xiàn)象嚴(yán)重?！?/p>

豪宅頻現(xiàn)日光

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8%。

成交數(shù)據(jù)攀升的背后，豪宅市場(chǎng)為此加量不少。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月深圳豪宅網(wǎng)簽521套，環(huán)比增長279.8%。

具體來看，便是豪宅日光現(xiàn)象。招商蛇口太子灣·灣璽3月兩次開盤均“日光”，4月初第三次開盤很快售罄，總價(jià)2000萬以上的“日光”豪宅還有寶能公館和陽光粵海等項(xiàng)目。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，豪宅盤確實(shí)賣得非常好，灣璽、寶能公館等高價(jià)豪宅推出的量很少，非常稀缺，都是幾十套，搶購的人非常多。而疫情的爆發(fā)對(duì)很多人都有影響，但對(duì)有錢人的影響會(huì)相對(duì)小一些，有錢人相對(duì)來說購房不會(huì)考慮那么久，出手更加快速。

喝茶費(fèi)重現(xiàn)深圳樓市

有報(bào)道稱，位于深圳寶安中心區(qū)的新錦安海納公館、潤恒都市名薈、榕江云璽錦庭等新盤對(duì)外宣稱售罄，實(shí)際上轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，需要繳納“喝茶費(fèi)”后才能買房。

針對(duì)新房市場(chǎng)亂象，寶安區(qū)住建局于4月3日發(fā)布通知，表示將嚴(yán)厲打擊收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等違法行為。

4月8日，兩個(gè)3月熱銷樓盤“云璽錦庭”“萬科星城”發(fā)布聲明，辟謠“喝茶費(fèi)”行為。

4月9日晚，深圳南山住建局再次發(fā)文表示，個(gè)別中介人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價(jià)，主管部門將聯(lián)合執(zhí)法部門嚴(yán)格查處。

喝茶費(fèi)的出現(xiàn)，一定程度上表明部分樓盤現(xiàn)熱銷狀態(tài)。不過，深圳新房市場(chǎng)并非全盤皆熱，區(qū)域分化明顯。據(jù)報(bào)道，3月28日，臨近東莞的光明區(qū)樂府花園線上開盤，當(dāng)日去化率僅一到三成；3月31日，臨近惠州的坪山區(qū)方直倉谷府入市，當(dāng)日去化也不到三成。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，深圳市場(chǎng)隨著疫情的緩解確實(shí)正逐步回暖，開發(fā)商推廣、開盤活動(dòng)逐漸增加，但成交距離去年正常水平尚有差距。喝茶費(fèi)、豪宅日光等過度渲染樓市火熱，實(shí)際分化依然較大。

二手房業(yè)主臨時(shí)加價(jià)20萬

深圳二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)的現(xiàn)象類似，亦存在分化現(xiàn)象。

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月全市二手房網(wǎng)簽8462套，二手住宅8008套，較2月份大幅回升。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月全市二手住宅均價(jià)為59048元/平，環(huán)比上升0.95%。

從各區(qū)表現(xiàn)來看，僅鹽田成交均價(jià)出現(xiàn)下滑，其他各區(qū)普遍上升。寶安成交均價(jià)為65031元/平，環(huán)比上升1.21%，漲幅最大，但各區(qū)亦表現(xiàn)分化現(xiàn)象。

風(fēng)財(cái)訊實(shí)地調(diào)查結(jié)果與數(shù)據(jù)趨勢(shì)基本吻合。

例如熱門區(qū)域業(yè)主出現(xiàn)加價(jià)出售、惜售現(xiàn)象。如近期李先生在剛賣羅湖的房子后，已經(jīng)敲定1088萬的119平電梯次新四房，不過臨近交易業(yè)主加價(jià)20萬，最終導(dǎo)致交易折戟。 

而王女士看中一套福田區(qū)的二手房，已經(jīng)交了定金了，疫情返深圳后被告知，業(yè)主因?yàn)榭吹绞袌?chǎng)在漲價(jià)的行情決定不賣了，即使王女士表示愿意加價(jià)買房，業(yè)主亦表示不再賣房。

深房咨詢創(chuàng)始人龍少向風(fēng)財(cái)訊表示，寶中南山的次新房、學(xué)位房在這波行情中漲勢(shì)較明顯，但老舊小區(qū)基本沒什么漲幅。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫提到，隨著月底住建局發(fā)布支持中介行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，二手房小區(qū)管控雖然略有放寬，但帶看還是有影響，二手房市場(chǎng)仍然受到?jīng)_擊。而且二手房價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，個(gè)別急售業(yè)主調(diào)低價(jià)格來促成交，但相對(duì)一手來說優(yōu)惠力度還是比較小，因此二手相對(duì)復(fù)蘇更慢一點(diǎn)。

宋丁提到，3月份深圳二手房均價(jià)達(dá)71790元，繼續(xù)名列全國榜首，但二手房比較突出的一個(gè)問題是，業(yè)主掛牌價(jià)增長和有價(jià)無市現(xiàn)象同時(shí)存在，業(yè)主希望借助目前市場(chǎng)的躁動(dòng)拉高報(bào)價(jià)，但需求方不接受，多數(shù)真正的賣方仍然要通過把報(bào)價(jià)下調(diào)到相對(duì)合理位置才能完成交易。

宋丁判斷，深圳全年房地產(chǎn)及樓市的表現(xiàn)可能呈現(xiàn)“強(qiáng)-穩(wěn)-強(qiáng)”（強(qiáng)弱互現(xiàn)—求穩(wěn)制衡—溫強(qiáng)回補(bǔ)）的三階段弱U型發(fā)展態(tài)勢(shì)，沒有所謂全面性的“一飛沖天”，甚至局部的“一飛沖天”也將得到合理抑制。

政策層面， 4月16日深圳市住建局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《通知》提出，要加快商品房供應(yīng)、允許延期繳納土地出讓價(jià)款，以緩解疫情對(duì)其商品房銷售和城市更新等工作的影響?？梢姡瑥恼邅砜从泻軓?qiáng)的信號(hào)，最終目的是實(shí)現(xiàn)樓市的穩(wěn)定。

來源：風(fēng)財(cái)訊

相關(guān)知識(shí)

調(diào)查|深圳樓市魔幻:新房、二手房兩重天
9月深圳樓市冰火兩重天:二手房成交跌24%,新房持續(xù)回暖
復(fù)盤2020深圳樓市魔幻開局:房價(jià)暴漲的謊言與真相
冰火兩重天！深圳二手房國慶7天僅成交4套，新房卻火了，7天1081套破10年紀(jì)錄！
深圳新房二手房冰火兩重天 分化行情顯著
深圳樓市冰火兩重天:金九“打新”,二手房交易量下降
千人搶5套房!深圳樓市“打新”火爆,二手房也現(xiàn)跳漲
“打新熱”與“代持炒房”齊飛 深圳樓市走過魔幻一年
最新!7月份新房、二手房成交數(shù)據(jù)出爐!深圳樓市何時(shí)逆轉(zhuǎn)?
深圳二手房買家：我的中介“消失”了