“打新熱”與“代持炒房”齊飛深圳樓市走過魔幻一年

來源：智能家居時間：2020-12-29 08:50

　　在魔幻與現(xiàn)實間游走的深圳樓市，即將走完不同尋常的一年。

　　突如其來的疫情并未抑制住2019年底開始的房價上漲趨勢，深圳新房、二手房在2020年實現(xiàn)普漲，各路資金通過違規(guī)使用經營貸、“代持”等手段涌入樓市。

　　持續(xù)高燒不退的深圳樓市，招致了史上最嚴厲的樓市調控政策。7月15日，調控“靴子”落地，這一被業(yè)內簡稱為“715”新政的調控政策，雖然迅速縮減了成交量，但對成交價格影響有限。據深圳樂有家數(shù)據，2020年11月深圳二手住宅成交價為67866元/平方米，相比今年1月上漲17.9%。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)今年已連續(xù)11月同比上漲。

　　新房因限價導致與二手房價格的倒掛現(xiàn)象，催生出大規(guī)?！按蛐聼帷保罱K引發(fā)央媒點名批評，深圳市住建局隨即回應稱正在研究綜合調控政策。不過，業(yè)內人士認為，2021年深圳會否再出手調控樓市，目前仍打著不小的問號。

　　最嚴新政暫時擊退二手房“虛火”

　　12月初，今年第一波冷空氣來襲時，趙安（化名）關掉了自己在深圳寶安區(qū)的中介門店，簡單收拾了一箱行李，離開奮斗5年的城市，回到淮河以北的老家。深圳樓市“715”新政出臺后，因二手房成交低迷和高昂的店面租金壓頂，趙安創(chuàng)業(yè)失敗，幾年的存款在數(shù)月間化為烏有。

　　“躺在老家的床上，還是覺得很不真實，像做了一場漫長的夢?！壁w安對記者說。

　　趙安在2016年辭去老家體制內的工作，只身前往深圳。經歷過2015年暴漲的深圳樓市成為二手房中介從業(yè)者的淘金熱土，“老中介買下一整條街”的都市傳說，促使一批批如趙安一樣的年輕人投身這個高壓行業(yè)。

　　自己開店賣房的想法，是趙安籌劃已久的，深圳上半年火熱的二手房市場，推了他一把。

　　2020年三月疫情影響尚未消退之際，深圳樓市已率先回暖。深圳市住建局數(shù)據顯示，三月全市新房網簽和二手房網簽合計突破1.2萬套，其中二手住宅成交環(huán)比增長幅度，高達380%。

　　彼時財聯(lián)社記者實地走訪時發(fā)現(xiàn)，新晉豪宅購房群體中，不少是因疫情不敢貿然投資實業(yè)的企業(yè)主；部分區(qū)域優(yōu)質二手學位房被購房者搶購，引發(fā)部分業(yè)主坐地起價，甚至惜售撤房源。

　　鑒于二手房市場持續(xù)升溫，深圳市住建局于四月宣布，開展為期三個月的市場亂象專項整治行動。各大二手房交易APP集體下架20萬元/平方米以上房源，貝殼APP刪除“單價從高到低”的排序，多家線下門店撤掉高價房源海報。

　　在開展市場亂象專項整治行動的同時，“二手房指導價”已在部分片區(qū)悄然執(zhí)行，比如對光明區(qū)四個重點樓盤規(guī)定展示單價不得高于6.3萬元/平方米。

　　但當時的整治力度并不足以對樓市成交造成有力打擊。被持續(xù)上漲行情所吸引的趙安，在六月份辭去原先門店的工作后，開始正式創(chuàng)業(yè)。

　　他很快找到寶安中心區(qū)一處臨街店鋪，月租金3萬元、押2付1，加上員工成本和15萬元裝修費，每個月至少有8萬元的支出。雖然資金支出壓力大，但寶安中心區(qū)是深圳上半年二手房成交最熱的片區(qū)之一，這令其信心滿滿。

　　“雖然投入不少，但每個月只要賣出兩套房，就好了。”趙安向記者透露了當時的心態(tài)。

　　上半年二手房行情以“量價齊升”高調結束，據深圳房地產信息網發(fā)布的數(shù)據，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增加41.2%；深圳樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據則顯示，2020年上半年深圳二手住宅成交均價65435元/平方米，同比上漲8%。

　　值得一提的是，深圳市住建局曾于2019年12月對外表示，按照宏觀調控的長效機制要求，深圳二手房年增幅不超過5%。不過按樂有家數(shù)據，2020年深圳僅用了半年時間就沖破了全年的限制。

　　7月15日，深圳出臺了史上最嚴樓市調控政策。當日，深圳市住建局等八部門聯(lián)合下發(fā)《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，深圳戶籍家庭和個人首次提高購房門檻，要求提供三年以上社?；騻€稅證明；對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策，并細化了普通住房標準：享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足144平方米以下、實際成交總價低于750萬元幾個條件。稅收方面，個人住房轉讓增值稅征免年限，由2年調整到5年。

　　業(yè)內人士認為，“715”新政意在從各方面堵住炒房的可能性。深圳二手房成交虛火被新政暫時撲滅，樂有家數(shù)據顯示，因網簽有一個月的延遲，今年深圳二手房的過戶量最高峰出現(xiàn)在7月，為13407套，8月降至11322套，9月進一步降至8820套，10月僅為5049套。

　　深圳市房地產中介協(xié)會部分會員機構提供的成交數(shù)據顯示，“715”樓市新政出臺后一周，貝殼、樂有家、Q房網、中原地產等中介機構成交量下滑幅度超過60%。有中介機構內部統(tǒng)計，新政后對比新政前的最高峰，簽單量在某些區(qū)域最高降幅達到了70%。

　　身處中介行業(yè)第一線的趙安，第一時間感受到了市場的變化。趙安告訴記者，他手頭一個原準備一次買下兩套大戶型的客戶，因為社保繳納年限不夠失去了“房票”，意味著一筆本可以覆蓋裝修欠款的20萬元中介費打了水漂。他很快還發(fā)現(xiàn)，“715”新政之后，賣方市場轉入買方市場，原先的二手房客戶可能帶看2-3次就可以成交，但新政出臺后，帶看十次也未必會成交。

　　“下半年，我們幾乎就不做二手單了，全部轉去新房。”一名龍崗區(qū)的二手房中介對記者表示。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平指出，稅費的增加，使得總價750萬元以上的二手房市場需求，有不少轉至新房市場，特別是南山區(qū)、寶安區(qū)，這種需求的變化更明顯。

　　直到門店關門，趙安共成交15單二手房，2單新房，30單租賃，其中二手房在下半年只成交了1套。“關店八成的原因是因為樓市新政，還有兩成是第一次創(chuàng)業(yè)，管理經驗不足?！彼偨Y道。

　　“打新熱”與“代持炒房”

　　如果說上半年是二手房的主場，“打新”則成為深圳樓市下半場的關鍵詞。

　　事實上，今年上半年二手房復蘇的同時，新房也在迅速回暖。深圳市住建局數(shù)據顯示，三月全市新房網簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8%。不僅如此，深圳豪宅頻現(xiàn)“日光”，“喝茶費”重現(xiàn)江湖。

　　不過上半年因深圳新房供應相對較少，未能引起外界足夠的關注。受疫情影響，房地產項目建設施工進度放緩，深圳樓市推盤節(jié)奏延后。據深圳市住建局數(shù)據，2020年上半年深圳供應8157套新房住宅，只相當于2019年上半年17815套供應量的不足一半。

　　一、二手房價格倒掛及二手房需求轉移背景下，下半年新房的集中供應點燃了新房成交。

　　據財聯(lián)社記者初步統(tǒng)計，從7月17日“前海嘉里”開盤開始，截至12月18日，深圳共出現(xiàn)27個“日光盤”，上半年僅7個。

　　“因疫情原因，上半年新增住宅供應還不到1萬套，下半年一個月供應就有1萬套。因政策調整，需求轉向新房，加之新盤扎堆上市，導致成交量快速攀升?！币患掖笮椭薪闄C構人員告訴記者。

　　八月初，華強城（華強城市花園一期）公示銷售方案，成為深圳商品房史上首個引入積分制搖號的樓盤。方案顯示，此次開盤按有無房產、是否為深戶、繳納社保年限等三個大項設置認籌積分規(guī)則。

　　數(shù)天后，深圳市住建局房地產業(yè)處呂增學對外明確表示，“積分搖號將成為導向”。

　　而隨著2020年最火網紅樓盤——深圳華潤城四期（潤璽一期）的開盤，下半年新房市場迎來一個轉折點。以1174套的顯赫“戰(zhàn)績”，深圳華潤城四期成為深圳下半年開盤出售套數(shù)最多的樓盤，該樓盤被業(yè)界簡稱為“潤四”。

　　11月25日開盤的“潤四”，備案均價13.1萬元/平方米，而據鏈家數(shù)據顯示，周邊二手房成交單價為17萬元-18萬元/平方米。以最小面積約100平方米戶型計算，一套新房與二手房的總差價高達500萬元左右。

　　由此，“潤四”成為全深圳炒房客垂涎的投資標的。記者了解到，“潤四”今年多次傳出即將開盤的消息，有購房者甚至早在今年四月便售出手中房產，騰出現(xiàn)金及名額準備認籌“潤四”。  據“潤四”公布的信息，最終有效認籌人數(shù)9690批，中簽率只有12%。按350萬元/批的凍結金額，此次凍結資金高達339億元。這其中一個引人關注的信息是，按認籌資格所設定要求，這9690批認籌客戶，均為買得起上千萬豪宅的無房“剛需”。

　　業(yè)內人士認為，這種現(xiàn)象的背后，是積分搖號制實行之后，被催生出來的“代持炒房”鏈條。

　　一位金融行業(yè)的從業(yè)者透露，他與另外兩名沒有貸款記錄和深圳房產的員工，幫助上級“打新”潤四，認籌時共使用了1050萬元現(xiàn)金，最終有一名員工中簽。還有一名深圳本地“村民”，因名下的若干套小產權房不算商品房，屬于“干凈的房票”，也幫親戚“打新”了一套潤四。

　　記者從多個參與代持的購房者及了解代持的中介人士得知，代持的市場價在30萬元左右，有些“實際產權人”甚至愿意在出售房產后，分享1/3的利潤。

　　“潤四”開盤三天后，11月28日新華社發(fā)布一篇題為《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》的評論文章，點名“深圳萬人搶房”事件。

　　11月30日上午，深圳另一個新樓盤“萬科瑧山?！?，發(fā)布《與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》，提示購買者市場變化風險、貸款風險，稱針對深圳“打新熱”現(xiàn)象，不排除相關監(jiān)管部門出臺政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持購房者注意風險。

　　緊接著，深圳市住房和建設局局長張學凡表示，媒體所反映“代持炒房”等情況，正在調查處理中。當天傍晚，“潤四”發(fā)布聲明，再次提示代持風險。

　　就其中的法律風險，廣東華商律師事務所律師周爭鋒指出，根據物權法第9條的規(guī)定，房產登記在誰名下，誰就是產權人，法律上稱之為物權公信公示原則。

　　“如代持人對外舉債或將房產出售，那么名義產權人和實際產權人之間，代持房產的約定只在兩者之間生效，不能對抗其他善意第三人。其他人可以申請法院查封代持人名下的房產，償還債務或繼續(xù)履行合同。實際產權人只能依據雙方代持協(xié)議，追究代持人的侵權或違約責任。代持協(xié)議本質上，是一個事后維權證據。”周爭鋒說。

　　12月7日，有市場傳言相關部門要求各律師事務所，就是否有律師受委托擬定或見證華潤城潤璽1期“代持”協(xié)議展開排查，若有上述情況，要求各律所匯總后上報至相關科室。

　　記者在采訪中了解到，就在趙安12月初離開深圳前幾天，一名通過親戚代持、成功“打新”深圳華潤城四期的購房者，被銀行通知不能以非直系親屬名義做共同還款人。

　　上述幫上級成功“打新”的人士則認為影響不大：“大不了老板（上級）一次性付款，反正認籌的時候就花了一千多萬，對他來說不是大錢?！?/p>

　　明年會否出臺新調控政策？

　　預期不斷走高之下，中原地產數(shù)據顯示，深圳11月新房住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2016年1月以來，近五年以來的新高，達6296套，環(huán)比上升36.4%；成交面積為62.7萬平方米，環(huán)比上升39.3%，成交套數(shù)與成交面積雙雙回升。

　　財聯(lián)社記者根據國家統(tǒng)計局數(shù)據整理，截至目前，深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)今年已連續(xù)11月同比上漲，8個月環(huán)比上漲、3個月環(huán)比持平，未見下降。

　　二手房成交量經過“715”新政的“打擊”后，價格依然堅挺。據深圳樂有家數(shù)據，2020年11月深圳二手住宅成交價為67866元/平方米，為今年最高值，相比今年1月上漲17.9%，相比2019年12月上漲18%。

　　深圳貝殼研究院的數(shù)據顯示，在其重點檢測的深圳200個熱點樓盤中，最近5個月上漲樓盤的數(shù)據超過50%。以深圳熱點區(qū)域寶安區(qū)為例，與2019年成交對比，沙井、尖崗山兩個片區(qū)成交套數(shù)增長50%，福永、桃源居兩個片區(qū)增長接近40%。

　　“隨著打新中簽率持續(xù)偏低，年底有不少急于購房的客戶放棄打新，回到二手房市場，這部分的需求在增加，進一步導致業(yè)主加價。最近從內部系統(tǒng)看，我們二手房帶看量明顯上升?！鄙鲜龃笮椭薪闄C構的中層告訴記者。

　　11月30日深圳市住建局表態(tài)中含有一個關鍵信息，該局表示，“正在研究綜合調控政策”。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳樓市的本質，不是供應問題，而是杠桿炒作問題。

　　“說實在的，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，不控制包括銀行、私募、小貸、擔保等各路資金逐鹿深圳，深圳新房市場供應端多幾個、十幾個，甚至幾十個新樓盤，根本無法達到釜底抽薪的降溫效應，反而因新房限價，人為創(chuàng)設‘套利效應’，在各路資金加持下，只會讓樓市更加火爆、上漲預期更強?！崩钣罴握f。

（責任編輯：常丹丹 HO016）