止步的“炒房客”已轉(zhuǎn)向深圳公寓、黃金和股票。

賴蘇婷/發(fā)自深圳

一

代持流程起底

“代持有一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，清晰地知道銀行的審核制度，比如對首付款資金來源審查需要查幾道。如果是往上查5層，那么資金就會轉(zhuǎn)手8次，保證銀行在審查時不會產(chǎn)生質(zhì)疑?！币晃粎⑴c代持買房的人士表示。

根據(jù)這位知情人士透露，大部分炒房客都是“抱團(tuán)炒房”，會有炒房群，里面有銀行背景的炒房客會將審查信息共享。

首先，代持人和炒房客雙方會簽訂一個《代持協(xié)議》，規(guī)定炒房客是房屋真實(shí)所有者。同時，會再簽訂《授權(quán)委托協(xié)議》，約定房屋過戶后，炒房客可以代理房屋出租和管理業(yè)務(wù)。

“為了穩(wěn)妥起見，炒房客會找人做遺產(chǎn)公正，通過簽訂遺囑方式，規(guī)定假如發(fā)生意外，房屋歸屬人是炒房客?！鄙鲜鰠⑴c代持買房的人士表示。

其次，炒房客會把首付款轉(zhuǎn)到代持人賬戶，為了規(guī)避風(fēng)險，雙發(fā)還會簽訂一個《借款協(xié)議》，代持人向炒房人借首付款金額。

上述知情人士表示，在全程操作過程中，代持人銀行卡全程在炒房客手上，包括網(wǎng)上賬戶、U盾等，且全部都是現(xiàn)金存取款，這樣能避免與炒房人賬戶直接關(guān)聯(lián)?！斑@里面還有一個關(guān)鍵就是代持人，一般來說炒房客會找一些社會關(guān)系簡單的遠(yuǎn)房親戚，比如從事服務(wù)員、保安類型的工作人員。還會告知代持人，假若他們卷款潛逃，屬于觸犯財產(chǎn)侵占罪，進(jìn)一步減少風(fēng)險發(fā)生。”

鐘先生就是通過代持方式，在“7·15”限購政策出臺后，依舊順利打新到了兩套位于深圳熱門區(qū)域的房子。

鐘先生早年來深圳創(chuàng)業(yè)，通過運(yùn)營建筑公司積累了不少財富，自己名下已經(jīng)有兩套深圳房產(chǎn)。隨后經(jīng)做生意的朋友介紹，發(fā)現(xiàn)炒房遠(yuǎn)比做實(shí)業(yè)掙錢，逐漸成為了一名深圳炒房客。

據(jù)鐘先生透露，他找的代持人一個是自己公司員工，另一個是遠(yuǎn)房親戚。

為了讓代持人能夠滿足購房資質(zhì)，鐘先生提前一年幫助代持的親戚和員工聘任為公司高管，同時每月給予高薪，一個月10萬元薪酬持續(xù)一年。

“銀行要查流水都是可以查到的，這些也都是真實(shí)的?！辩娤壬硎荆诘谝惶状执蛐鲁晒σ院?，操作第二套就比較熟悉和放心了。

鐘先生當(dāng)前通過代持打新的兩套房產(chǎn)一套位于前海，另一套位于寶安中心。

針對上述情況，一位不愿透露姓名的人士也表示，除非人民銀行系統(tǒng)進(jìn)行審查，否則這樣的轉(zhuǎn)款和操作方式基本上不會被發(fā)現(xiàn)。

“二手房指導(dǎo)價對資金充足的炒房客來說其實(shí)更加有利，因為篩選掉了部分剛需和沒有穩(wěn)定收入的炒房客。”上述這位人士表示。

一位負(fù)責(zé)深圳南山豪宅片區(qū)的房產(chǎn)中介告訴記者，“能買2000萬元房子的人不會在乎多拿出幾百萬元，從目前影響來看，只是交易周期有所延長，但對于有資金和需求買家沒有影響?！?/p>

二

服務(wù)費(fèi)最高可達(dá)300萬元

“現(xiàn)在查得非常嚴(yán)，真的操作不了，首付款資金來源也會嚴(yán)查?！庇浾咴谀撤慨a(chǎn)中介平臺試圖尋找提供“代持”人員時，基本都遭到了拒絕。

中介劉寧表示，“二手房隨時可以代持，新房風(fēng)險比較大，操作起來難度較大。”

劉寧告訴記者，按照之前市場操作，新房代持費(fèi)用收取會參考新盤和周邊樓盤價差，價差越大，服務(wù)費(fèi)用也越貴?！爸叭A潤4期代持費(fèi)用需要100萬元左右，最高甚至可以達(dá)到300萬元。差不多你和代持機(jī)構(gòu)一人賺一半，如果有500萬元價差，每個人各賺250萬元?！?/p>

劉寧表示，自從華潤四期新房代持被查“上了央視”后，提供代持服務(wù)的機(jī)構(gòu)很多都“停業(yè)”了，因為審查非常嚴(yán)格，很多機(jī)構(gòu)不敢頂風(fēng)作案。“越是網(wǎng)紅的樓盤，監(jiān)管部門盯得越近，尤其是價差大的，如果是一些賣不完的新盤還有操作的可能?！?/p>

對于有投資客在前海某新樓盤進(jìn)行代持操作、價格只要30萬元左右的情況，劉寧認(rèn)為“前海桂灣新盤配套遠(yuǎn)不如華潤四期，最主要是沒有學(xué)位，價差也比較小?！?/p>

“代持機(jī)構(gòu)會根據(jù)情況收費(fèi)，完全是合理的?！眲幈硎?，之前華潤四期即便是給100萬元代持費(fèi)，其實(shí)也很難找到合適的人，“能中簽華潤四期不如自己買，100萬元算什么?！?/p>

記者詢問，假如給了代持機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)，最后沒有中簽要如何退款，劉寧則表示“基本不會出現(xiàn)這個情況。代持機(jī)構(gòu)會根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行估分，需要多少分才可以入圍搖號，然后幫客戶挑選最合適的人選?！?/p>

“二手房隨時都可以代持，只要對方有購房名額馬上就能辦。”劉寧告訴記者，假的流水、假的征信等購房材料，全部都可以找到金融機(jī)構(gòu)代辦。“二手房代持收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是總房價的三個點(diǎn)，1000萬元房子大概需收取30萬元代持費(fèi)?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，這種提供代持服務(wù)的機(jī)構(gòu)本質(zhì)上是一種炒房中介，炒房客與炒房中介合作完成炒房，然后雙方進(jìn)行分賬。

三

止步的“炒房客”轉(zhuǎn)向深圳公寓、黃金和股票

“我咨詢過律師，律師勸我放棄，說是風(fēng)險太大了?！蔽Ｏ壬耙矡嶂杂诔瓷钲诜孔?，但在當(dāng)前嚴(yán)格審查的情況，他不再繼續(xù)購買商品住宅；取而代之的是選擇把資金投向深圳公寓。

前不久，危先生一次性購買了位于寶安片區(qū)某樓盤6套公寓，包括38平方米至61平方米戶型，一整層混合打通合計400多平方米，總價是2000多萬元?！艾F(xiàn)在擔(dān)心資金會貶值，買不了深圳住宅，覺得公寓也不錯?！?/p>

另外一位資深炒房客劉女士則選擇把原本準(zhǔn)備用于炒房的錢，用于投資黃金。“主要是出于保值目的，等到政策寬松時，可以把資金再兌換出來，繼續(xù)炒房?！?/p>

據(jù)劉女士透露，有不少一起炒房的人選擇買股票，她覺得風(fēng)險太大。

深圳樓市究竟存在多少炒房客依舊是一個謎團(tuán)。有業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前前海的一個新樓盤炒房客比例占到50%；也有深圳資深房產(chǎn)中介認(rèn)為，大部分是剛需客戶，炒房客大約占到20%。

從目前情況看，假若代持炒房路徑不被堵死，資金充足的炒房客依舊可以達(dá)到目的，深圳新房市場限價規(guī)定反而給炒房客更大套利空間。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)屬于作者）

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