深圳二手房買家：我的中介“消失”了

來源：智能家居時間：2021-07-17 10:40

　　去年今日，深圳樓市的關(guān)鍵詞還是“萬人搖號”、“日光盤”，而如今樓市格局已經(jīng)驟然大變。

　　深圳正經(jīng)歷著可能是史上最嚴、時間最長的一輪樓市調(diào)控，祭出“限購令”的“715新政”落地周年，2月至今，二手房參考價機制也已持續(xù)近半年時間，疊加金融端嚴查首付來源、打擊經(jīng)營貸違規(guī)入市等一系列政策組合拳，調(diào)控效果立竿見影：二手房市場網(wǎng)簽量罕見地出現(xiàn)“五連跌”，“魔幻”的房價終于止住了狂飆的步伐，同時低迷的情緒也開始傳導(dǎo)至新房市場。

　　在此背景下，新浪財經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有個別房產(chǎn)中介已經(jīng)轉(zhuǎn)行，也有中介門店因入不敷出最終選擇關(guān)店，其中不乏大型連鎖的中介品牌。而在一些去年漲幅較大的片區(qū)，曾經(jīng)非常硬氣的部分業(yè)主也“扛不住”了，“800萬的房子，去年可能談著談著變成了850萬，而現(xiàn)在都可以談到700多萬了”，一位中介人士說。

　　門店關(guān)閉中介轉(zhuǎn)行

　　“就像高峰一下子跌到低谷一樣”，陳然（化名）是深圳一家連鎖房產(chǎn)中介的銷售，入行3年，成交過約20套二手房，也就是說平均每3個月可以賣出一套房。然而，最近3個月陳然沒有“開過一張單”。

　　在陳然所在門店的櫥窗里，貼著10多張中山一手樓盤和深圳租賃的房源信息，這也是他目前的工作重心?！艾F(xiàn)在周末大部分時間都是帶客戶去中山看房，人比較多的話，公司還會包大巴車把客戶拉過去。”

　　深圳供地常年緊缺，因此在大部分片區(qū)，二手房交易占據(jù)了主導(dǎo)地位，網(wǎng)簽量占比基準線一般為80%。但隨著二手房參考價政策出臺，深圳二手房價格迎來全新的管控時代。

　　今年2月8日，深圳住建局發(fā)布二手房參考價機制，覆蓋全市3595個住宅小區(qū)。政策發(fā)布后，各大中介網(wǎng)站禁止發(fā)布高于參考價房源的價格信息，交易量隨后迎來變化，深圳樓市由熱轉(zhuǎn)冷，二手房網(wǎng)簽量連續(xù)5個月持續(xù)下跌。

　　深房中協(xié)顯示，2021年上半年，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)為30505套（含自助），而去年同期為58662套，同比下滑48%。6月單月，二手房網(wǎng)簽套數(shù)更是跌破5000套的“榮枯線”，僅有3216套，市場已經(jīng)跌至“冰點”。

　　在樓市冰凍期，陳然說，身邊已經(jīng)有個別同事辭職，“轉(zhuǎn)去做非地產(chǎn)的業(yè)務(wù)了”。而離陳然所在門店不到100米處，一家大型連鎖房產(chǎn)中介的門店也悄然倒閉。陳然說，深圳中介門店的運營成本每個月至少需要10萬，很多門店都支撐不下去，他知道的就有好幾家。

　　“我感覺我的中介已經(jīng)失業(yè)了”，深圳剛需客何森（化名）則發(fā)現(xiàn)，一位相熟的房產(chǎn)中介將工作微信的名稱、頭像和手機號碼都換了，“以前朋友圈都是樓盤或者房子的信息，現(xiàn)在都已經(jīng)一個多月沒更新了，發(fā)信息也沒回了?！焙紊f道。

　　根據(jù)深房中協(xié)的統(tǒng)計，受參考價新政的影響，2021年上半年中介從業(yè)人員月均網(wǎng)簽0.1套，相比2020年人月均值下降46%。截至今年6月，深圳實名登記的從業(yè)人員共有45458人，同比下滑11.8%。而如若市場低迷行情一直未有起色，中介行業(yè)或在下半年迎來更大的離職潮。

　　按揭購房比例下滑

　　在買房的熱浪中，去年7月15日深圳緊急出手調(diào)控，祭出“最嚴限購令”降溫：即深戶家庭和成年單身人士須落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個月個稅或社保，才可購買商品住房。而如果說，“715新政”限制的是購房者的“房票”，那么參考價新政則是給購房者的錢袋子加上了“緊箍咒”。

　　按照規(guī)定，深圳各大銀行陸續(xù)跟進以參考價評估房產(chǎn)價值，發(fā)放按揭貸款，而大多數(shù)小區(qū)的參考價相當于市場價的7折，這意味著，購房者心儀的房源首付門檻上升到5成左右，雖然打擊了投資者炒房，也誤傷了部分剛需，讓他們望而卻步。

　　深圳中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，從按揭占比來看，2018-2020年深圳二手住宅按揭購房占比均在八成以上，而在新政提升首付的背景下，今年二手住宅按揭占比大幅下滑13.3%至68.8%。

　　何森的看房進度也放緩了。對他來說，如果拿著目前的首付款，要在深圳西部“上車”，只能買更小的戶型，但他又不太情愿。如今他的主要目標是東部非參考價范圍內(nèi)的二手房，同時也在積極打新。

　　“新房開盤多選一的做法有分流的作用，競爭會沒那么激烈，而且打新積分入圍的標準也在不斷優(yōu)化，更傾向剛需，基本上符合條件、資金夠上車的項目我都會去試一下?！焙紊f。

　　除此之外，今年上半年，網(wǎng)紅盤華潤城潤璽一期違規(guī)“代持”等操作以及“深房理”的炒房事件，相繼給深圳樓市敲響警鐘，隨后金融層面大動作不斷，銀行開始嚴查各類違規(guī)流入樓市的資金，打擊投資者炒房。

　　5月底，深圳銀保監(jiān)會對5家銀行罰款3.66億元，嚴查違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。緊接著的6月份，深圳開始自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔?！焙汀拔匈J款”等相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　一位銀行人士表示，目前銀行對申請貸款的客戶審批非常嚴格，首付款來源需要追溯到半年甚至1年，如果首付款是他人轉(zhuǎn)入，則只能來自于直系親屬。此外，申請人工資收入必須能夠覆蓋每月還款金額的2倍以上，否則則需要提供更多的資產(chǎn)證明。

　　有業(yè)主扛不住了？

　　“業(yè)主以前很傲的，100%不會降價，甚至還會提價，比如說好的800萬，明天就加到850萬。但是現(xiàn)在價格就比較好談了，開價800萬有可能談到700多萬。現(xiàn)在如果有錢又有名額的話，其實是可以撿到一些急售的‘筍盤’?！标惾槐硎?。

　　購房者觀望、成交低迷之下，深圳有些業(yè)主也逐漸扛不住了。樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，參考價新政出臺后，3月份還處于觀望期，業(yè)主們心態(tài)依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報價，6月下調(diào)報價房源占比已經(jīng)上漲至55%，而年初還不到20%。

　　曾經(jīng)“魔幻”深圳房價止住了狂飆的步伐。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳的二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，逆轉(zhuǎn)了自2019年6月之后連漲23個月的趨勢。而在今年1月，70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環(huán)比漲幅位列榜首。

深圳二手房買家：我的中介“消失”了

　　實際上，6月初就有媒體報道，為了加快一套157平方米的房子的成交，除了傭金外，深圳福田區(qū)一位業(yè)主還愿意單獨多付10萬元獎勵中介。

　　根據(jù)陳然的介紹，受新政影響最大、目前價格較為松動的基本是去年房價漲得比較快的片區(qū)，比如寶安新安、福田八卦嶺等。

　　同時，低迷的情緒也開始對新房市場形成傳導(dǎo)效應(yīng)。5月底，4個誠意登記的樓盤最終的客戶入圍比例小于預(yù)定的入圍比例，這種趨勢在6月開始更為常見。以不少深圳“打新”族翹首以盼的萬科都會四季項目為例，開盤日線上選房，棄選率約四成。

　　業(yè)內(nèi)有觀點預(yù)測，深圳作為一線城市調(diào)控的風(fēng)向標，下半年將不會在杠桿上放松，近期各大城市銀行信貸收緊的消息不絕于耳，更是加重了市場觀望情緒，二手房繼續(xù)低位運行，房價或還有下探空間。而下半年新房供應(yīng)井噴，年終沖刺，剛需打新機會將增多。

（責任編輯：常丹丹 HO016）