深圳二手房“單邊代理”推行兩月中介握手難

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-01-17 17:20

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)記者符小茵 深圳新版二手房交易系統(tǒng)正式上線近兩個(gè)月，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王同的直觀感受是“操作流程比較麻煩”“有些業(yè)主不愿意簽委賣(mài)”，此外別的方面變化不大，甚至在給客戶匹配房源時(shí)，他依舊習(xí)慣登錄中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部系統(tǒng)查看信息，而很少使用錄有全市房源信息的新版交易系統(tǒng)。

至于新系統(tǒng)所倡導(dǎo)的“跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣(mài)”，王同直言中介們積極性并不高，“好不容易搞個(gè)客戶來(lái)買(mǎi)房子，還要跟別人合作，肯定有些人不愿意嘛”。

2021年11月19日，深圳市住建局正式上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，在國(guó)內(nèi)首次引入“單邊代理”，取代以往二手房交易實(shí)行的“居間代理”。

所謂“居間代理”，即一位中介負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)雙方，弊端是容易發(fā)生中介方憑借“信息不對(duì)稱”吃“差價(jià)”或者進(jìn)行高價(jià)銷售等情況。

新系統(tǒng)啟用下，賣(mài)房業(yè)主登陸“深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)”點(diǎn)擊“我要找中介賣(mài)房”后，在線選擇至少一位委托人，也就是賣(mài)方代理人，發(fā)起委賣(mài)。

另一端，購(gòu)房者點(diǎn)擊系統(tǒng)中的“我要找中介買(mǎi)房”后，在線選擇至少一位委托人，也就是買(mǎi)方代理人，發(fā)起委買(mǎi)。

也就是說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方各自獨(dú)立擁有自己的委托經(jīng)紀(jì)人，在這種情況下，被委托的經(jīng)紀(jì)人將“各為其主”，只向自己的委托人負(fù)責(zé)，比如賣(mài)方代理人需考慮如何把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出，買(mǎi)方代理人需考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價(jià)比房源，這就是“單邊代理”。

“單邊代理”能達(dá)到全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)的效果。雖然業(yè)主最多委托三家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，并且每家中介機(jī)構(gòu)依次擁有的是獨(dú)家售賣(mài)權(quán)，但是房源信息會(huì)在新版系統(tǒng)內(nèi)公開(kāi)，面向全網(wǎng)的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，而任意一位買(mǎi)方代理人都可以通過(guò)向賣(mài)方代理人發(fā)起握手合作的方式，將房源匹配給自己的客戶，也就是一對(duì)多。

不過(guò)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）的后臺(tái)核實(shí)，截至2022年1月10日，新版二手房交易系統(tǒng)累計(jì)完成的790宗交易網(wǎng)簽備案中，主要成交形式為“買(mǎi)賣(mài)雙方代理機(jī)構(gòu)均為同一機(jī)構(gòu)不同經(jīng)紀(jì)人”，或“形式上買(mǎi)賣(mài)雙方代理機(jī)構(gòu)雖為不同方，但本質(zhì)上卻同屬一個(gè)集團(tuán)/加盟體系內(nèi)”，第一單也是唯一一單真正意義上的跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣(mài)則發(fā)生在2022年1月4日，新版系統(tǒng)正式上線46天后。

“單邊代理的邏輯是房源代理權(quán)得到充分保障的基礎(chǔ)下，通過(guò)信息共享機(jī)制，達(dá)到充分調(diào)動(dòng)非本機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人參與房源的聯(lián)賣(mài)。”深房中協(xié)發(fā)展研究部首席分析師華洪說(shuō)，上述兩種方式，“本質(zhì)上仍是居間服務(wù)范疇”。

華洪告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，由于受居間模式交易習(xí)慣影響深遠(yuǎn)，且缺少跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣(mài)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，尤其跨機(jī)構(gòu)握手交易雙方經(jīng)紀(jì)及機(jī)構(gòu)權(quán)益與責(zé)任的劃分、傭金點(diǎn)數(shù)的劃分等一系列實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)尚處在摸索階段，因此單邊代理的推行仍需砥礪前行。不過(guò)，他也認(rèn)為，另一方面部分機(jī)構(gòu)人為設(shè)置跨機(jī)構(gòu)合作壁壘，拒絕跨機(jī)構(gòu)握手交易，從而導(dǎo)致當(dāng)前跨機(jī)構(gòu)合作的成本較高。

“繞開(kāi)”單邊代理

如果現(xiàn)在有業(yè)主咨詢鏈家經(jīng)紀(jì)人陳惠要如何掛盤(pán)，那么她就會(huì)率先搬出“無(wú)條件解約”這一條款來(lái)打消業(yè)主的顧慮。

原因在于，新系統(tǒng)規(guī)定賣(mài)方在委托前必須與中介機(jī)構(gòu)簽委賣(mài)合同，最多能委托三家機(jī)構(gòu)，并且僅有第一順位的委托機(jī)構(gòu)擁有該套房源的網(wǎng)簽權(quán)限。

習(xí)慣了在多家中介機(jī)構(gòu)同時(shí)掛盤(pán)，誰(shuí)帶客成交跟誰(shuí)網(wǎng)簽的業(yè)主，此時(shí)不得不選擇一家中介機(jī)構(gòu)，不過(guò)在此期間，其他中介機(jī)構(gòu)可能傳話過(guò)來(lái)：我?guī)湍阏业搅撕线m的買(mǎi)家。為此一道難題擺在業(yè)主前，是繼續(xù)等待委賣(mài)機(jī)構(gòu)的好消息還是中途轉(zhuǎn)場(chǎng)？

不少中介機(jī)構(gòu)給出了“無(wú)條件解約”的選項(xiàng)。陳惠會(huì)這樣告訴業(yè)主，如果你跟鏈家簽訂了委賣(mài)協(xié)議，并將鏈家列為第一順位，在委托期限內(nèi)，鏈家沒(méi)有找到買(mǎi)家而其他兩家委托機(jī)構(gòu)提前幫你匹配到了買(mǎi)家，那么鏈家可以配合解除委賣(mài)協(xié)議。

她還給出了承諾解約期限，24小時(shí)內(nèi)，并且業(yè)主不需要承擔(dān)任何費(fèi)用?！皩?shí)際上不需要24小時(shí)，我2個(gè)小時(shí)就可以解除了。合同里有規(guī)定要填違約費(fèi)，我們?nèi)亢贤隙紩?huì)寫(xiě)成1塊錢(qián)?！标惢萆踔?xí)嵝褬I(yè)主在簽委賣(mài)合同之前就將無(wú)條件解約這項(xiàng)條款寫(xiě)入合同中。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，深圳中原以及樂(lè)有家等中介機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主也做出了類似的承諾。

實(shí)際上，按照新版二手房交易系統(tǒng)的設(shè)置，假設(shè)在鏈家享有房源獨(dú)家售賣(mài)權(quán)期間，樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人率先為房源匹配到了合適買(mǎi)家，進(jìn)一步的交易并不需要解除鏈家的獨(dú)家委賣(mài)權(quán)，樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人作為購(gòu)房者的委買(mǎi)方可以通過(guò)系統(tǒng)向房源委賣(mài)方鏈家發(fā)起握手合作，最后買(mǎi)賣(mài)兩方的經(jīng)紀(jì)人通過(guò)談判達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，這是“跨機(jī)構(gòu)”聯(lián)賣(mài)。

按照假設(shè)，通過(guò)不同機(jī)構(gòu)之間的握手，業(yè)主只需委托一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛盤(pán)，信息便可抵達(dá)全市所有經(jīng)紀(jì)人，因此不必?fù)?dān)心房源推廣不通暢而重復(fù)委托掛盤(pán)；消費(fèi)者不受一家或者數(shù)家中介機(jī)構(gòu)的限制，可以享受到全市所有中介機(jī)構(gòu)及門(mén)店的推客服務(wù)，從中擇優(yōu)成交，進(jìn)而避免了被“吃差價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)。

而解除委賣(mài)，再與找到買(mǎi)家的中介機(jī)構(gòu)重新簽署合同，也就是將買(mǎi)賣(mài)雙方重新又歸攏到同一家中介機(jī)構(gòu)身上，即繞開(kāi)單邊代理，重新回到以往的居間代理模式。

深圳樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人林江告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，每個(gè)中介機(jī)構(gòu)之間目前都是有壁壘的，他們只會(huì)選擇同一個(gè)機(jī)構(gòu)內(nèi)的中介進(jìn)行合作互動(dòng)，“你跟誰(shuí)簽，誰(shuí)就會(huì)發(fā)動(dòng)內(nèi)部的同事幫你賣(mài)房子”。

另一方面，購(gòu)房者跟誰(shuí)買(mǎi)，誰(shuí)就會(huì)優(yōu)先推薦自己房源庫(kù)中房源。問(wèn)及是否會(huì)向客戶推薦別的機(jī)構(gòu)的房源，深圳Q房網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人王同直言不會(huì)，“肯定只推我們的，因?yàn)樾畔⒄莆赵趧e人那里，我們也不是特別清楚。”他目前也很少使用新版二手房交易系統(tǒng)查看房源信息。

根據(jù)深房中協(xié)的調(diào)查，“居間代理”依舊是目前主流的成交模式，截至2022年1月10日，新版二手房交易系統(tǒng)累計(jì)完成的790宗交易網(wǎng)簽備案中，主要形式為“買(mǎi)賣(mài)雙方代理機(jī)構(gòu)均為同一機(jī)構(gòu)不同經(jīng)紀(jì)人”，或“形式上買(mǎi)賣(mài)雙方代理機(jī)構(gòu)雖為不同方，但本質(zhì)上卻同屬一個(gè)集團(tuán)/加盟體系內(nèi)”。

深房中協(xié)通過(guò)走訪以及消費(fèi)者反饋發(fā)現(xiàn)，在實(shí)踐過(guò)程中，存在不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)匹配到消費(fèi)者需求后，要么是本家機(jī)構(gòu)不愿意與房源代理機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，要么是房源代理機(jī)構(gòu)不愿意接受跨機(jī)構(gòu)握手交易，最后導(dǎo)致跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣(mài)難以實(shí)現(xiàn)的情況。

針對(duì)房地產(chǎn)中介規(guī)避新規(guī)監(jiān)管，2021年12月7日，深房中協(xié)開(kāi)出了第一張罰單。樂(lè)有家由于未與買(mǎi)方通過(guò)新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂《深圳市二手房委托購(gòu)買(mǎi)合同》，便開(kāi)展房地產(chǎn)中介服務(wù)，且涉嫌引導(dǎo)賣(mài)方解除與其他中介方簽訂的《深圳市二手房委托出售合同》，被要求內(nèi)部整頓，并被暫停房地產(chǎn)信息平臺(tái)權(quán)限。截至目前，深房中協(xié)已開(kāi)出至少三張罰單。

利益分配邏輯

并非沒(méi)有中介愿意跨機(jī)構(gòu)合作，不過(guò)跨出第一步有可能意味“動(dòng)了別人的奶酪”。

鏈家經(jīng)紀(jì)人陳惠覺(jué)得，如果業(yè)主委托她賣(mài)房子，與此同時(shí)有其他機(jī)構(gòu)的中介想要握手合作，通過(guò)她預(yù)約上門(mén)帶看，她會(huì)樂(lè)意接受。不過(guò)，她認(rèn)為這種概率極低，“我們屬于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如果他們找我，萬(wàn)一他們的客戶更相信我，找我買(mǎi)房子了怎么辦？”

相比之下，中小機(jī)構(gòu)打通機(jī)構(gòu)間壁壘的意愿更強(qiáng)。新系統(tǒng)上線之后，深圳某中小房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)鯉魚(yú)找房創(chuàng)始人李文斌直觀感受到前來(lái)委托賣(mài)房的業(yè)主減少了，除非是熟人或者之前合作過(guò)信任他們的業(yè)主，因?yàn)樵诳晌袛?shù)量有限的情況下，業(yè)主更青睞在大機(jī)構(gòu)掛盤(pán)。

為此他們只能退而求其次，主打租賃業(yè)務(wù)。如果房源獨(dú)家委賣(mài)權(quán)在他們手中，別的機(jī)構(gòu)中介卻匹配到合適的買(mǎi)家希望握手合作，他們會(huì)很樂(lè)于促成這單合作，“因?yàn)樾C(jī)構(gòu)客群本來(lái)就少，別人把客戶帶上來(lái)，我們還不成交，豈不是耽誤客戶嗎？”不過(guò)，如果情形相反，房源獨(dú)家委賣(mài)權(quán)在大機(jī)構(gòu)手中，他們?yōu)榇髾C(jī)構(gòu)找到客戶，李文斌認(rèn)為對(duì)方不一定愿意成交，畢竟大機(jī)構(gòu)總可以再等等，客戶也更輕易可以找到大機(jī)構(gòu)成交。

李文斌認(rèn)為利益分配尚未達(dá)成共識(shí)是各機(jī)構(gòu)之間壁壘森嚴(yán)的主要原因。據(jù)介紹，中介機(jī)構(gòu)的日常運(yùn)作包括四個(gè)環(huán)節(jié)：第一步是房源信息采集，包括房源獲取、房源圖文信息生成、房源鑰匙以及相關(guān)證件信息獲取、房源維護(hù)；第二步是房源推廣；第三步是匹配客戶以及帶看；第四步是洽談以及辦理交易手續(xù)。

其中每個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)應(yīng)相應(yīng)的分傭比例，按照目前業(yè)界一般的分傭模式，買(mǎi)賣(mài)成交之后，獲取房源的經(jīng)紀(jì)人可以拿到10%的傭金，拿到房源鑰匙是5%的傭金，實(shí)地勘查的經(jīng)紀(jì)人是5%的傭金，拿到業(yè)主相關(guān)證件信息并生成編碼也是5%的傭金，房源維護(hù)人是15%的傭金，最后將房源售賣(mài)出去的經(jīng)紀(jì)人則可以得到60%。

一單買(mǎi)賣(mài)在同一個(gè)機(jī)構(gòu)內(nèi)完成則可以按照以上原則進(jìn)行傭金分配。但如果跨機(jī)構(gòu)合作，則需要對(duì)利益如何分配進(jìn)行再協(xié)商。

按照單邊代理的邏輯，買(mǎi)賣(mài)雙方需要各自向代理人支付傭金。華洪表示，傭金支付方式受市場(chǎng)行情影響較大，目前隨著調(diào)控成效的逐步顯現(xiàn)，賣(mài)方市場(chǎng)逐步開(kāi)始轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者話語(yǔ)權(quán)開(kāi)始提升，這在一定程度上，扭轉(zhuǎn)了深圳業(yè)主此前“實(shí)收”占據(jù)主導(dǎo)的態(tài)勢(shì)，不過(guò)，傭金的劃分，最終還是要遵照委托人與代理人間的契約約定。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，目前各個(gè)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人收取的傭金比例不一，雖然大致在1%上下浮動(dòng)，但有些傾向于多收業(yè)主傭金，有些傾向于多收購(gòu)房者傭金。

華洪認(rèn)為，目前跨機(jī)構(gòu)握手交易雙方的權(quán)益與責(zé)任劃分、傭金點(diǎn)數(shù)劃分等一系列實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)尚處在摸索階段，因此單邊代理的推行仍面臨著不少困難。

不過(guò)，新版二手房交易系統(tǒng)上線近兩個(gè)月，他發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的態(tài)度在逐步轉(zhuǎn)變，從一開(kāi)始的較為迷茫，甚至是部分抗拒，逐漸變得坦然接受，并開(kāi)始積極調(diào)整思路，而1月4日誕生首例跨機(jī)構(gòu)成交后，更有不少機(jī)構(gòu)開(kāi)始主動(dòng)向協(xié)會(huì)咨詢合作聯(lián)賣(mài)的細(xì)節(jié)實(shí)操問(wèn)題。

（文中的王同、陳惠、林江為化名）

（責(zé)任編輯：張泓楊）