二手房的“涼秋”?深圳二手房成交量腰斬近五成
從去年“8·18”深圳先行示范區(qū)的利好消息,到今年“7·15”“史上最嚴”調(diào)控新政,政策對深圳樓市的影響,從去年和今年的國慶黃金周表現(xiàn),可以明顯感知。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,相比去年黃金周,深圳今年國慶期間二手房成交量下降47%,腰斬近一半。
值得留意的是,相較于二手房市場明顯遇冷的狀態(tài),今年國慶的新房市場卻穩(wěn)中有升。10月1日至7日,深圳新建住宅成交411套,較去年同期的358套上漲15%。
業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時表示,一方面是“金九銀十”以來新房入市猛增,分流了部分潛在二手房客,另一方面是“7·15”新政對二手房市場的限制,將買家推到新房市場,這些都造成了黃金周新房和二手房的表現(xiàn)迥異。
記者在國慶期間以購房者身份,走訪了龍華區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)多個樓盤,整個市場并沒有出現(xiàn)購房者預(yù)期中的普遍降價促銷,但有樓盤通過違規(guī)“贈送面積”為營銷噱頭,吸引購房者。有專家向記者分析,今年樓市黃金周效應(yīng)有所衰減,建議房企在最后三個月供應(yīng)量井噴的市場環(huán)境下抓緊出貨;而對購房者來說,接下來三個月或許是今年買房的最佳時機。
“打新”族的春天
“新房買到就是賺到,我國慶沒別的安排,就看新盤?!?月份已經(jīng)陪跑兩個盤的陸先生告訴記者,想看看國慶能不能遇上打折優(yōu)惠,說完馬不停蹄走進了龍華某樓盤銷售中心。
實際上,早在國慶前夕,已有不少新盤搶灘黃金周。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布,國慶前一周就有8個新盤獲預(yù)售,9月30日至10月6日,又有4個項目入市,為“打新”一族提供貨量。
陸先生所看的樓盤位于龍華區(qū),均價在55000元每平方米,比周邊市場價低2萬元左右。記者走訪發(fā)現(xiàn),該樓盤附近為工業(yè)區(qū),離地鐵站1.6公里,配套欠佳。但由于政府限價,價格優(yōu)勢明顯,10月2日開盤當日一早,銷售中心外排起長隊等待入場。10月7日,樓盤銷售告訴記者,目前已經(jīng)在清盤,僅剩幾套低樓層戶型。
從數(shù)據(jù)來看,國慶假期新房樓市整體穩(wěn)中有升。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,深圳10月1日至7日新建住宅成交411套,較2019年同期的358套同比上漲15%。國慶期間深圳日均銷售面積為0.58萬平方米,同比上升16.4%。
雖然黃金周成交量較去年同期表現(xiàn)亮眼,但環(huán)比表現(xiàn)卻不盡如人意。9月30日~10月6日深圳新房住宅共成交437套,環(huán)比下降41.7%。
事實上,這是由于深圳的“金九”新房市場表現(xiàn)尤為突出,成交4871套,創(chuàng)下近7年來9月份成交新高,出現(xiàn)不少“日光”盤。民軒攬翠臺9月28日開盤,249套住宅當日售罄,認籌359批;金融街華發(fā)融御華府9月27日開盤,390套房源9小時售罄;東部新盤碧桂園觀麓開盤當天,352套房500多人認籌。
一知名房產(chǎn)中介商告訴記者,新盤項目熱銷背后主要原因在于,“7·15”新政后,無房優(yōu)先的選房規(guī)則使得市場中簽率提升,不少剛需加入到了打新的隊伍。以光明網(wǎng)紅盤金融街華發(fā)融御華府為例,新政出臺后,雖然認籌人數(shù)仍然不少,但相比一期394套房,認籌數(shù)高達8998批,中簽率僅2.6%來說,金融街二期390套房,認籌數(shù)2814批,中簽率已明顯提升。
“‘7·15’新政的一個核心內(nèi)容就是鼓勵加大供應(yīng),而成交量與供應(yīng)量息息相關(guān),市場回升在情理之中?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析,再加上對二手房增值稅免征期從兩年改到五年等對二手房的限制,也將不少二手買家推到新房市場。
9月30日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2020年9月,本年內(nèi)深圳市計劃入市的住宅及商務(wù)公寓項目64個,預(yù)計供應(yīng)房源35881套。即10月~12月,深圳還有3.5萬套左右的新增供應(yīng),加上目前新房庫存的房源數(shù)量,總共有超過8.9萬套房源可供購房者選擇。
值得留意的是, 2020年計劃供應(yīng)的新房總面積約為523.55萬平方米,相較于去年,上漲了19.5%,是深圳近五年來最高的新房供應(yīng)。
對此,李宇嘉認為,雖然供給量出現(xiàn)井噴,但深圳樓市的供需失衡狀態(tài)依然嚴重。他建議,房企在最后三個月供應(yīng)量井噴的市場環(huán)境下應(yīng)抓緊出貨;而對購房者來說,接下來或許是今年買房的最佳時機。
二手房的“涼秋”
相較于新房市場的熱度高漲,二手房市場則將“7·15”新政以來“賣的不賣、買的不買”的觀望態(tài)勢,延續(xù)到了國慶黃金周。
南山區(qū)某房產(chǎn)中介林先生入行已有6年,他告訴記者,往年的國慶黃金周是自己最忙的時候,每天穿梭于各小區(qū)帶看,不會有時間在門店坐著。但今年受政策調(diào)控影響,從1號到3號,總共帶看2批,“房東出手的意愿不強,買家也猶猶豫豫?!?/p>
房產(chǎn)中介帶客戶看房的批量,是衡量樓市熱度的重要指標。據(jù)貝殼找房發(fā)布的2020年城市“十一”找房熱度統(tǒng)計,一線城市中,深圳總帶看熱度指數(shù)為67.37,在四個一線城市中排在最后;總帶看量同比僅增長10.5%,帶看增幅排在18個重點城市最后。
除了帶看量,從掛牌價、網(wǎng)簽量、成交量等指標來看,國慶期間深圳的二手房已絕對降溫。交易量同比下降47%,腰斬近半,排在18個重點城市最末;成交均價比九月份低4%;新增掛牌量同比減少20%,同樣位居最后;但業(yè)主調(diào)價中漲價占比,深圳排在18個城市第一,為42%,可見房東強烈的觀望態(tài)度和漲價預(yù)期。
“國慶前一天,一位業(yè)主把自己三居室的房子價格上調(diào)了60萬,我給他算了下,按照新政房屋增值稅及附加稅的一般稅率5.6%,他上浮的價格剛好覆蓋掉稅費?!绷窒壬嬖V記者,國慶前將二手房價上調(diào)50萬~100萬元的不在少數(shù),不著急出售的賣家都暫時不愿向市場妥協(xié)。
國慶樓市亂象頻出
國慶期間,為了吸引購房者,記者發(fā)現(xiàn)深圳有樓盤悄悄將“買房送面積”的手段,作為國慶的營銷賣點。記者以購房者身份,走訪了龍華區(qū)一個項目。銷售人員稱,雖然國慶沒有打折,但可以通過某種方式給記者優(yōu)惠十多萬元。在前往樣板房的電梯門口,保安和售樓人員要求記者把手機暫存在一旁的儲物柜中,稱要看的樣板間禁止拍照,所以不能帶手機。
進電梯后,銷售人員告訴記者,B座的02、03戶型贈送了半個陽臺的面積,等于為購房者優(yōu)惠了15萬元,但不要對外聲張。來到樣板間,售樓人員所稱的陽臺劃了一條黃線標記,面積有約10平方米?!暗綍r陽臺可以自行改,轉(zhuǎn)化為套內(nèi)可使用面積?!庇浾咴陔S后的戶型圖上看到的陽臺遠沒有10平方米。銷售人員表示,這部分贈送面積也不會寫在購房合同中。
隨后,一起帶看的中介向記者解釋,開發(fā)商將一部分實用面積以陽臺名義來報建,政府規(guī)定陽臺面積只算一半到報建面積中,這樣開發(fā)商就可以少繳稅。“所以不讓拍照,擔(dān)心外傳被查處?!?/p>
就此操作,記者咨詢了北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣律師。他告訴記者,對于購房者而言,所謂的贈送面積無法受到法律的有效保護。再者,送陽臺的房屋均價,往往比不送陽臺的要貴,所以房款中實際上包括了這部分費用。
他補充說,這種“偷面積”往往是涉嫌違規(guī)多建、超建,沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃條件去建設(shè),是法律明令禁止的。后續(xù)一旦被相關(guān)部門處罰或拆除,除非贈送面積寫入了合同中,否則往往難以索賠。甚至就算寫入了合同,因為名義上是贈送,也很難得到合適的賠償或補償,損失的還是業(yè)主。
除了違規(guī)“贈送面積”,還有中介告訴記者,如果想要搶網(wǎng)紅盤可以付一筆“喝茶費”進行內(nèi)部鎖定房源。
實際上,上半年深圳寶安區(qū)就帶頭開展了打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的專項行動,引發(fā)廣泛關(guān)注。當時涉案的新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤,全部暫停了房源網(wǎng)簽權(quán)限。
來源:中國經(jīng)營報
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