懷來取消限購“烏龍”背后：張家口房價下行，搶房變搶客

　　7月2日，張家口市懷來縣人民政府的官網(wǎng)上，掛出一份“關(guān)于網(wǎng)傳懷來縣廢止限購政策的說明”(簡稱“說明”)，其中稱，懷來并沒有廢止限購政策，也沒有放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　自2015年張家口成為2022年冬奧會主辦城市后，售樓處搶房大戰(zhàn)不斷上演。直到2017年，張家口部分區(qū)域?qū)嵭邢拶?，市場的火熱才戛然而止?/p>

　　如今，限購三年，張家口的地價、房價持續(xù)走低，當(dāng)年的搶房變成了搶客戶，價低者贏客戶成了賣房的“潛規(guī)則”。由此，那些昔日的高價地被套風(fēng)險也在加大。在疫情影響的當(dāng)下，張家口樓市對于限購政策有無變化也格外敏感。

　　“文件廢止”引發(fā)懷來取消限購猜測

　　張家口市懷來縣官網(wǎng)的上述說明指出，7月1日，網(wǎng)上有媒體刊登河北省懷來縣取消商品房限購政策的消息，并不屬實(shí)，懷來縣人民政府于2020年6月10日對7個到期文件進(jìn)行了廢止，但是并沒有廢止限購政策，也沒有放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　事實(shí)上，此次事件之所以引起風(fēng)波，主要是由于，在廢止的到期文件中，包括了懷來縣于2016年12月發(fā)布的“62號文”，其中提到，非懷來縣戶籍居民，簽訂勞動合同工作2年以上、繳納社會保險1年以上、有繳納稅收等證明，限購1套房，首付不低于30%。該文件被視為懷來關(guān)于“限購”的規(guī)定。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，文件到期，而且沒有文件無縫銜接，應(yīng)該是短暫解除。懷來算是全國第13個“一日游”政策的地區(qū)。

　　懷來是張家口市離北京最近的一個區(qū)域。與北京市延慶區(qū)、昌平區(qū)、門頭溝區(qū)接壤，素有北京“后花園”之稱，承接了一些北京外溢的購房需求。

　　2015年，北京攜手張家口獲得2022年冬奧會舉辦權(quán)，為張家口房價上漲帶來動力。尤其是以崇禮、懷來為代表的張家口房價開始上揚(yáng)。

　　在冬奧會雪上項(xiàng)目所在的崇禮縣個別樓盤價格跳漲達(dá)1000元/平方米以上。部分在售樓盤的單價上漲幅度也有300元/平方米至900元/平方米。因?yàn)楫?dāng)時供應(yīng)不足，售樓處不時上演搶房大戰(zhàn)。

　　隨后，房地產(chǎn)新一輪調(diào)控為火熱的市場降溫。2016年11月，懷來率先發(fā)布限購政策，12月政策升級，購房者隨之驟減。2017年3月、5月，崇禮區(qū)和張家口主城區(qū)先后發(fā)布限購政策，市場觀望四起，迎來“倒春寒”。

　　張家口房價持續(xù)下跌，重回3年前水平

　　限購政策實(shí)施三年，緣何市場對“限購”是否取消敏感？張家口的樓市到底如何？從機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)上可知一二。

　　據(jù)張家口房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，張家口主城區(qū)2017年-2020年5月新房房價呈現(xiàn)先漲后跌的趨勢，不論是橋東、橋西還是經(jīng)開區(qū)，從2017年-2018年上漲，從2018年到2020年房價持續(xù)走跌。跌幅最大區(qū)域是橋東區(qū)，2020年與2018年房價相比，下跌了2603元/平方米，跌幅為17.5%。從目前來看，房價已跌回3年前。

　　另據(jù)當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士粗略統(tǒng)計(jì)，橋東區(qū)房子均價由12000元/平方米降至現(xiàn)在的9600元/平方米，經(jīng)開區(qū)由12500元/平方米降至現(xiàn)在的10000元/平方米，橋西區(qū)由每平方米10000多元降至現(xiàn)在的8700元/平方米，而西山片區(qū)由8800元/平方米降至6000元/平方米左右。

　　從上述數(shù)據(jù)不難看出，“目前張家口房子均價與兩年前的2018年相比，降幅明顯，自張家口限購政策全面實(shí)施以來，區(qū)域房價每平方米均出現(xiàn)2000左右不等的下降?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。

　　事實(shí)上，2019年9月張家口房價就由原來的五位數(shù)回調(diào)至四位數(shù)，2020年，房價下降的趨勢仍在持續(xù)。

　　張家口房天下數(shù)據(jù)顯示，6月份新房以及二手房價格均現(xiàn)下跌。其中，新房房價均值為9693元/平方米，環(huán)比跌0.48%，同比跌4.2%；二手房房價均值約為8004元/平方米，環(huán)比跌0.5%，同比跌6.9%。具體到區(qū)縣來看，新房房價跌幅最大的是橋東區(qū)，二手房環(huán)比跌幅最大的是懷來縣，同比跌幅最大的是張北縣。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國市場結(jié)束疫情后的快速恢復(fù)期逐漸趨向平穩(wěn)，但是張家口成為二手住宅成交價環(huán)比下跌的前十城，跌幅達(dá)到0.94%，同比跌5.59%。

　　從市場基本面來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以懷來為代表的張家口樓市發(fā)展較快，尤其是借張家口冬奧會，但在當(dāng)前疫情期間，市場交易顯然受到影響?？陀^上有明顯的去化壓力。

　　土地開閘放量，今年住宅庫存增速達(dá)45%

　　在張家口房價下跌之前，也曾出現(xiàn)一房難求的情況。但在2016至2018年，碧桂園、恒大、保利、藍(lán)光等知名房企紛紛殺入張家口，開啟圈地運(yùn)動。

　　土地市場供應(yīng)快節(jié)奏，是張家口申奧成功近4年來最為明顯的特征。“連續(xù)四五年出讓的土地太多，市場嚴(yán)重供大于求?，F(xiàn)在很少有外地房企像前兩年那樣在張家口拿地了?！庇挟?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱。

　　據(jù)張家口房天下統(tǒng)計(jì)，2019年張家口全市19個區(qū)縣共出讓國有用地891宗，成交總面積約24632畝，成交總金額約147.05億元。土地成交塊數(shù)、成交面積都再創(chuàng)歷年新高，其中成交總數(shù)量增幅約77.49%，成交總面積增幅高達(dá)82.24%。

　　另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，100個城市中有57個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。部分城市庫存上升超過兩位數(shù)，其中張家口雖然房價漲幅位列后10位，但是庫存以45%的增速位列增速前10位。

　　由于大量用地不斷出讓，而張家口樓市去化速度并無利好帶動，去化周期一直是業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的問題。

　　100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序表

　　地價今非昔比，高價地成了“燙手山芋”

　　值得關(guān)注的是，雖然2019年張家口土地成交面積大幅上漲，但是土地成交金額卻呈下降的趨勢。

　　反觀2018年的土地市場，2018年5月底，保利以1121萬元/畝拿下張家口煤機(jī)廠04地塊，現(xiàn)在案名為保利中央公園項(xiàng)目。碧桂園以1130萬元/畝拿下張家口煤機(jī)廠05地塊，現(xiàn)案名為碧桂園·天璽。當(dāng)時創(chuàng)下張家口歷史地價新高。

　　因?yàn)楸＠捅坦饒@的強(qiáng)勢拿地，彼時曾掀起熱議。這兩個位于橋東區(qū)的地塊，綜合樓面價都超6000元/平方米。當(dāng)時業(yè)內(nèi)預(yù)估房價14000元/平方米。而據(jù)張家口房天下信息顯示，目前橋東區(qū)平均房價為10977元/平方米。

　　此前，土拍市場的火熱氣氛給人的感覺是“能拍到地就行”，但是好景不長，主要是受限購的影響，尤其是在張家口主城區(qū)、崇禮、懷來的限購區(qū)域，表現(xiàn)為房企拿地的資金成本越來越高，監(jiān)管審核也是越來越嚴(yán)，土地市場熱度越來越低。

　　據(jù)張家口房天下統(tǒng)計(jì)，2019年，張家口土地成交額下降了約3.88%，與2018年高價地頻出不同，2019年張家口“現(xiàn)象級成交地塊”消失，開發(fā)商拿地回歸理性。

　　2020年6月30日，大悅城控股聯(lián)合江都建設(shè)，以8.73億拿下張家口經(jīng)開區(qū)三宗地塊，土地總面積305畝，地價僅有286萬元/畝。對比來看，2019年1月經(jīng)開區(qū)朝陽西大街南側(cè)地塊，折合單價為574.44萬元/畝。雖然土地情況不同，但是價格變動幅度之大卻是事實(shí)。

　　事實(shí)上，土地市場和樓市互相影響，遏止住了不斷上漲的房價，張家口樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場。而那些高價地成了燙手的山芋，又將如何解套？

　　“目前張家口市場被提前透支了，加上張家口的產(chǎn)業(yè)仍然不足，還不是一個人口導(dǎo)入型城市，競爭激烈，現(xiàn)在的樓盤大多采用價格戰(zhàn)。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士這樣稱。

　　張家口房天下分析認(rèn)為，隨著新房項(xiàng)目遍地開花，客戶搶房變成銷售搶客戶，房地產(chǎn)市場艱難前行，價低者贏客戶成了2019年至今的賣房“潛規(guī)則”。

　　對此，張大偉認(rèn)為，環(huán)京的房價已經(jīng)降至適合在北京置業(yè)難度比較大的剛需，如果開放落戶將有利于這部分人轉(zhuǎn)移就業(yè)、置業(yè)。

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