??剛剛經(jīng)歷了強暴風(fēng)雪的沈陽，因松綁樓市的消息再度成為全國焦點。

??11月10日下午，一則沈陽《關(guān)于取消房地產(chǎn)市場限制性政策的通知》在互聯(lián)網(wǎng)快速傳播：解除限購限售、放寬契稅政策、個人按揭貸款認(rèn)貸不認(rèn)房并提高個貸放款效率、放寬備案價格。

??11日上午，中國房地產(chǎn)報記者采訪多個沈陽在售樓盤得知，目前項目上尚未接到正式通知取消限購限售，項目成交與價格也沒有出現(xiàn)波動。

??目前的沈陽樓市，購房者觀望情緒已經(jīng)十分濃厚，市場整體面臨下行壓力。1~10月，沈陽新建商品房成交1008萬平方米，同比減少12%，已經(jīng)有不少房企降價跑量。

??在更大范圍里，作為東北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐中心的沈陽，并不是第一個為樓市松綁的城市，在此前不到三個月的時間里，同為省會城市的長春、哈爾濱已經(jīng)接連打響“救市”第一槍。

??樓市接連松綁的背后，透露了這些城市面臨的巨大壓力?！霸诜康禺a(chǎn)市場下行壓力大、債務(wù)負(fù)擔(dān)重的情況下，沈陽、哈爾濱等城市出手救市，既是維護市場穩(wěn)定，降低債務(wù)負(fù)擔(dān)的無奈之舉，也是因城施策的一種選擇?！苯ㄈ谕顿Y咨詢分析師祝梓杰分析稱。

??11月11日，沈陽當(dāng)?shù)貍鞒鱿⒎Q，10日沈陽市房產(chǎn)局召集部分房企開會，但不會出臺“救市”的紅頭文件。另有消息稱，由于輿論壓力驟增，當(dāng)?shù)毓俜經(jīng)Q定相關(guān)措施暫緩執(zhí)行，后續(xù)能否繼續(xù)執(zhí)行仍然待定。

??官方未正式回應(yīng)

??這則網(wǎng)絡(luò)流傳的通知稱：為應(yīng)對沈陽房地產(chǎn)市場下行壓力，根據(jù)上級部門指示要求，沈陽市房產(chǎn)局于2021年11月10日召集各大房企，線下通知從2021年11月11日開始，解除限購限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。

??內(nèi)容主要涉及六大方面：一是解除限購，二是解除限售，三是放寬契稅政策，四是個人按揭貸款認(rèn)貸不認(rèn)房，五是提高個人按揭貸款放款效率及額度，六是放寬備案價格開發(fā)商可根據(jù)銷售情況，到房產(chǎn)局申請適當(dāng)下調(diào)備案價。

??從10日晚間到截至發(fā)稿，記者多次向沈陽市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人求證這則網(wǎng)傳通知的真實性，始終未獲回復(fù)。

??沈陽本地一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者證實說：“10日下午，沈陽市房產(chǎn)局確實召集部分房企開了會，會議通知將松綁限購、限售等政策，但不會出臺正式的紅頭文件?！?/p>

??在市場端，記者走訪了沈陽多個在售樓盤，工作人員均表示，僅僅是聽說了解除限購限售的消息，但始終沒有得到公司的正式通知，也尚未執(zhí)行?！澳壳绊椖渴蹆r和成交并沒有受到影響?！?/p>

??沈陽一位房產(chǎn)中介人士告訴記者：“目前有很多自媒體和二手房中介人員在炒作這條消息，試圖借此推進房產(chǎn)銷售。”

??中國房地產(chǎn)報記者注意到，近一天以來，針對取消限購限售的傳聞，有多家媒體通過不同渠道進行求證，但沈陽官方僅回應(yīng)稱沒有收到通知，未提及是否召開過會議。臨近11日午時，有媒體消息稱，由于輿論影響較大，沈陽房產(chǎn)局決策，解除限購限售的措施暫緩執(zhí)行，后續(xù)能否執(zhí)行待定。

??救市措施指向性明確

??為何這樣一個非正式通知的截圖能夠引發(fā)如此多的關(guān)注？據(jù)記者了解，除了此前個別三四線城市曾因取消限購限售引發(fā)軒然大波，在核心城市，特別是省會城市中尚未有地方明確表態(tài)要取消限購限售。目前，由于缺乏明確的指導(dǎo)意見，各地對于樓市松綁的尺度依然處于試探狀態(tài)。

??另一方面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為如果沈陽取消房地產(chǎn)市場限制性政策的通知屬實，其中提出的具體措施將會對當(dāng)?shù)厥袌鰩砭薮笥绊?，因為每一條措施都對沈陽樓市的現(xiàn)狀有著明確的救市指向性。

??來自新峰地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，今年1-10月沈陽新建商品房成交1008萬平方米，同比減少12%，批/售比92%；其中新建商品住宅（住宅、別墅）成交877萬平方米，同比減少16%，新增供應(yīng)847萬平方米，批/售比97%，供求平衡，去化周期18個月。

??另據(jù)沈陽中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)，10月份沈陽新建商品房成交量有所增長，環(huán)比上漲78%，同比下降1%，但房價卻出現(xiàn)了明顯下滑，目前成交均價為11977元/平方米，同比下降3%，環(huán)比下降4%。

??這種態(tài)勢直接引發(fā)房企之間競爭激烈，普遍降價跑量。

??目前有近20家頭部房企選擇深耕沈陽。今年前10月，恒大、萬科、龍湖、華潤和本地房企匯置地產(chǎn)位居房企銷量五強。10強銷量占據(jù)了全市份額的51%，市場高度集中。

??沈陽一位房產(chǎn)分析師談及解除限購限售時表示，措施彈性非常大，政策制定者擔(dān)憂完全解除限購限售可能會造成房價大幅反彈，因此解除限購限售的同時仍帶有一定限制，這有助于后續(xù)能夠及時調(diào)整政策執(zhí)行的“松緊度”。

??還有放寬備案價這個措施。據(jù)記者了解，沈陽此前執(zhí)行嚴(yán)格的備案價制度，防止大幅降價造成市場波動。隨著近期樓市成交量下滑，有不少開發(fā)商已經(jīng)通過各種形式“暗中”降價，備案價制度已經(jīng)形同虛設(shè)。按照網(wǎng)傳通知中的說法，相當(dāng)于默許了房企在此前定價的基礎(chǔ)上，再將房價下調(diào)10%。

??“目前購房人的信心并沒有得到提升。”沈陽本地一位房企人士表示，傳聞中的“救市”政策，不僅全方位，而且多維度，對樓市是利好消息。“如果這份新政能夠在近期正式出臺，預(yù)計會結(jié)束沈陽樓市近半年低迷的表現(xiàn)，成交會出現(xiàn)較大改觀?！?/p>

??財政壓力大

??同為東北省會城市的長春、哈爾濱已經(jīng)更早打響了“救市”的槍聲。8月31日，長春發(fā)布“長七條”樓市新政；10月10日，哈爾濱發(fā)布“哈十六條”。

??其中哈爾濱的市場關(guān)注度最高，16條利好舉措涉及買房補貼、低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款門檻等。

??祝梓杰分析稱，目前，沈陽、哈爾濱、長春等城市房地產(chǎn)市場面臨較大的下行壓力，二手房掛牌價格已連續(xù)多月下跌，其中沈陽二手房掛牌價漲幅持續(xù)收窄。

??2019年以來東三省三個重點城市二手房掛牌價同比

??在市場下行的同時，東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口增長乏力已成為共識，影響城市發(fā)展的土地出讓收入也大幅縮水。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年7-10月份，哈爾濱、沈陽、長春月均土地成交總價分別為12.40億元、37.62億元、3億元，較上半年月均成交額下降23.7%、10.2%、96.2%。

??上半年，哈爾濱、沈陽、長春一般公共預(yù)算收入分別為190.2億元、407.7億元、366.8億元，土地出讓收入占財政收入（土地出讓收入+一般預(yù)算收入）比重分別為 34%、38%、57%。

??“目前，這三個城市土地財政依賴度很高。在土地出讓收入大幅下滑的情況下，城市財政收入壓力很大?！弊ｈ鹘鼙硎?。

??財政壓力巨大的說法得到了IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜的認(rèn)可，他說：“東北三個省會城市哈爾濱、沈陽與長春已經(jīng)在抱團壯膽來嘗試放松樓市調(diào)控了，它們正是財政壓力最大的地區(qū)之一?！?/p>

??“在嚴(yán)格的樓市管控下，東北城市的壓力要遠大于東部沿海城市，無論是從地方經(jīng)濟還是維護市場平穩(wěn)運行的角度，地方政府都有出臺政策的動機?！币晃徊辉妇呙纳蜿柗康禺a(chǎn)分析師表示，目前始終沒有明確的“松綁”紅線，各地都在試探。

??“即便是沈陽因為輿論壓力暫緩新措施的執(zhí)行，后續(xù)也會通過其他辦法尋找出路。“這位分析師認(rèn)為，他希望沈陽能夠結(jié)合自身發(fā)展，科學(xué)合理，果斷地制定樓市新政。

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