繼21日晚間上海發(fā)布新政嚴(yán)堵假離婚買房通路之后，上海樓市調(diào)控再度加碼。

1月25日，上海市浦東新區(qū)人民法院發(fā)布競買公告，規(guī)定了新的司法拍賣房相關(guān)交易規(guī)則。此次政策明確法拍房需要納入限購范圍，購買法拍房需具備本市購房資格。而今日公拍網(wǎng)上發(fā)布的一套拍賣房源，也于醒目位置明確標(biāo)出“限購”字樣，提醒無購房資格的競買者需承擔(dān)悔拍等法律后果。

來源：公拍網(wǎng)截圖

實際上，1月22日，上海法院上拍的法拍房就已紛紛暫緩中止，引發(fā)市場對于法拍房限購的猜測，而根據(jù)法院內(nèi)部執(zhí)行的工作文件來看，此次調(diào)控新政的具體執(zhí)行時間是從22號開始。

法拍房，即經(jīng)法院司法拍賣的房產(chǎn)，具體是指在案件進(jìn)入強制執(zhí)行階段后，法院采取司法拍賣的方式對需要變價處理的房產(chǎn)進(jìn)行處置。主要種類有：商業(yè)貸款逾期房產(chǎn)、民間借貸違約房產(chǎn)、司法沒收財產(chǎn)房產(chǎn)以及無主房產(chǎn)等。

隨著一系列樓市調(diào)控措施落地，不少購房者將目光投向歷來不限購、起拍門檻低的“法拍房”，對于部分較難獲取購房資格的城市，法拍房對還未獲得資格的人群或是不能再購房的人群也有一定的吸引力，正因此，2020年，這個小眾的房產(chǎn)市場變得“熱鬧”起來。

藍(lán)鯨法拍的數(shù)據(jù)顯示，自2020年4月開始，法拍房的成交溢價率（成交價/評估價）開始逐步超越100%，即逐步超越評估價成交。報名人數(shù)也從3月的套均5人（中位數(shù)），升至4月份套均報名人數(shù)突破10人（中位數(shù)），也即超一半的法拍房報名人數(shù)超過了10人。

在法拍房市場這波行情上，剛需客戶表現(xiàn)的更加敏感，數(shù)據(jù)顯示，自4月份，300萬以下的法拍房的溢價中位數(shù)，都超過了評估價10%，套報名人數(shù)都未少于10人。

此外，也出現(xiàn)了上海一些熱門區(qū)域的法拍房價格高于同一區(qū)位的二手房的現(xiàn)象。對比房源的起拍價，拍出高溢價的盤更是不計其數(shù)。法拍房高溢價出讓的背后，是中高端購房者的強力入市。

來源：藍(lán)鯨法拍

那么，限購將會給上海法拍房市場帶來怎樣的影響？藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理王勝藍(lán)表示，剛需報名人數(shù)或?qū)⒀鼣兀山粌r格也將降低。“法拍房最公平的一點就是‘價高者得’，既然參與出價的人減少了，價格自然會降低。”

這也將直接導(dǎo)致法拍房短期內(nèi)供應(yīng)減少，王勝蘭認(rèn)為，“過去一年，很多被執(zhí)行人愿意配合執(zhí)行拍賣，很大的原因在于，房子拍賣價格較高，可以結(jié)清債務(wù)。如果拍賣的價格將遠(yuǎn)低于市場價，很多債務(wù)人是不愿意配合的。那么拍賣執(zhí)行的過程難度將會增大，流程時間將會變長，自然供應(yīng)會減少。”

不過，對于限購之后的市場，王勝蘭認(rèn)為是“真撿漏市場”。2020年，上海二手房成交突破30萬套，法拍房成交僅1660套左右，占比5‰。“這仍然是一個非常非常小眾的市場，法拍房起拍價一般是市場價的7-8折，再加上稅費5%-7%的折扣優(yōu)勢，價格優(yōu)勢非常明顯。只不過，限購之后，這個小眾金礦的門票，也只發(fā)放到了有資格購買上海住房的人群手中。”

結(jié)合上周上海樓市調(diào)控中增值稅免征的年限“2改5”的政策，此次法拍房加入限購之后，王勝蘭認(rèn)為，對于有房票購買法拍房的購房者來說有重大利好。“競爭人數(shù)變少，起拍價低加上稅費各付，可以為購房者節(jié)省一大筆開支。”

以面積144平市場價1000萬左右，非普通住宅，原房主2017年650萬購入，持有時間滿二不滿五為例：

限購后法拍房競爭變小成交價預(yù)計會在市場價上打九折，也就是900萬左右成交，那么，

二手房到手價：1000（成交價）＋20（個稅）+50.5（增值稅）＋15.5（契稅）=1086萬

法拍房到手價：900（成交價）＋15.5（契稅）=916萬

不過，對于上海此次將法拍房納入限購范圍，房產(chǎn)專家也提醒，上海當(dāng)前房源略偏緊，所以客觀上需要特別防范優(yōu)質(zhì)的法拍房炒作的現(xiàn)象。

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