作者： 馬一凡

　　 9月7日，上海知名頂級豪宅區(qū)一套獨(dú)棟別墅在阿里法拍平臺拍出3.15億元的成交價，創(chuàng)下全國法拍單套住宅價格之最。

　　 “西有檀宮，東有君庭”，說的是上海兩個天花板級別的別墅花園小區(qū)，后者正是這套法拍房所在的華洲君庭，該樓盤位于上海浦東東郊別墅區(qū)，靠近張江。根據(jù)公開資料，華洲君庭一共僅21套獨(dú)棟別墅，每棟占地5畝，風(fēng)格各異，建筑面積在1300~1400平方米之間，超過1000平方米的花園、游泳池、按摩池、室內(nèi)電梯等都是標(biāo)配。

　　 此次被法拍的別墅，建筑面積1401平方米，起拍價2.64億元，保證金2600萬元，最終有2人報名，共競價107輪，成交價3.15億元，折算每平方米22.5萬元。

　　 “相當(dāng)于打了個七折?！币幻煜ど虾Ｆ謻|市場的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對第一財經(jīng)表示，這套豪宅的最終成交價較為“劃算”，按照市場價，華洲君庭二手房均價超過30萬元，隔壁的東郊壹號樓盤也是上海灘頂級別墅，目前在售價是38萬元/平方米。

　　 不過在成交價之外，其他費(fèi)用也不低。記者注意到，光是拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺服務(wù)費(fèi)就要50萬元，此外該小區(qū)物業(yè)費(fèi)14.78元/平方米，這套別墅一年物業(yè)費(fèi)超過24萬元。

　　 豪宅持有者受“中技系”牽連

　　 根據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)站公開信息，該套花園別墅位于上海浦東新區(qū)銀柳路385弄1號，所有權(quán)人為上海捷品信息科技有限公司。

　　 該套房產(chǎn)2021年7月的評估價值為2.644億元，此外房屋已被設(shè)置抵押，抵押權(quán)數(shù)額為1.73億元。

　　 根據(jù)（2019）滬03破108號《民事裁定書》，上海泓甄投資管理有限公司（下稱“上海泓甄”）以被申請人上海捷品信息科技有限公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力為由，于2019年8月27日向上海市第三中級人民法院申請對被申請人進(jìn)行破產(chǎn)清算。

　　 而上海捷品信息科技有限公司，則是受到上海中技企業(yè)集團(tuán)（下稱“上海中技”）的“牽連”。上海中技無力償還上海泓甄1.7億元的債務(wù)，故負(fù)有連帶清償責(zé)任的上海捷品信息科技被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　 根據(jù)天眼查，上海捷品信息科技有限公司法定代表人為趙海華，全資控股股東為上海悅控建材科技有限公司，唯一股東為自然人孫滕素。

　　 上海捷品信息科技有限公司多次因借款合同糾紛被起訴，已有多條限制消費(fèi)令及終本案件，未履行總金額已近3億元。

　　 而其關(guān)聯(lián)公司上海中技，是知名的“中技系”核心企業(yè)之一，最輝煌時，旗下曾有3家A股上市公司?！爸屑枷怠睂?shí)控人顏靜剛17歲闖蕩上海灘，靠做房地產(chǎn)樁基生意發(fā)家，也曾涉獵IT行業(yè)，后又開始運(yùn)作資本，通過激進(jìn)收購創(chuàng)立了自己的商業(yè)王國。2018年1月19日，*ST富控、*ST尤夫、宏達(dá)礦業(yè)(600532,股吧)三家上市公司同時披露，公司實(shí)控人顏靜剛“因涉嫌違反證券法律法規(guī)”而被證監(jiān)會立案調(diào)查，最終“中技系”在資本市場也歸于沉寂。

　　 最近豪宅法拍房頗多。就在上海這套最貴法拍房成交同日，杭州一套起拍價過億元中式庭院法拍房卻流拍了，業(yè)主同樣牽扯進(jìn)了借貸糾紛。浙江溫州商人張連松、張進(jìn)富、蔡安玉多次因合同糾紛、民間借貸糾紛被起訴，因未按時履行法律義務(wù)已經(jīng)4次被強(qiáng)制執(zhí)行。

　　 而一周前，杭州還有一套360多平方米的東方潤園頂級一線江景大平層被法拍，最終拍出了4600多萬元的價格。該套房屋此前被浙江瑞安法院查封，是一套涉刑法拍房。

　　 “2017年、2018年前后，P2P平臺爆雷，民間借貸糾紛案件較多，那時候的一些糾紛往往要拖到現(xiàn)在才開始處置資產(chǎn)，所以最近市面上開始出現(xiàn)一批豪宅?！鄙鲜龇慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱。

　　 上海法拍房市場趨于穩(wěn)定

　　 法拍房原本是一種特殊房源、一個小眾的購房市場，但因?yàn)閮r格低、不占限購名額等原因，曾一度非常火熱。

　　 一般來說，法拍房的起拍價是市場評估價的5~7折。在上海，如果成功撿漏一套法拍房，能省下幾百萬甚至上億元。因此，這種價差吸引了不少投資客、投機(jī)者，市場上還出現(xiàn)了法拍房代理中介機(jī)構(gòu)。

　　 不過，今年1月25日，上海法拍房被正式納入限購范圍，給上?；馃岬姆ㄅ姆渴袌鰸蚕乱慌铔鏊，F(xiàn)在，上海法拍房還火爆嗎？參與上海法拍房拍賣還能“撿漏”嗎？

　　 第一財經(jīng)記者潛伏的一個法拍房投資討論群中，法拍房調(diào)控政策發(fā)布之后，已經(jīng)很少有投資客發(fā)言，該群冷淡了不少。

　　 “在調(diào)控之前，上海的法拍房已經(jīng)火到了不合理的地步，比如一套老破小，能出價300多次，最終價格比周邊掛牌二手房還要貴，其實(shí)那時候大家就是多花錢買了房票，對沒有購房資格的人來說比較值錢。”一個常年關(guān)注法拍房的投資客表示。

　　 去年，上海的中凱城市之光小區(qū)，法拍成交單價15.5萬元/平方米，遠(yuǎn)超該小區(qū)在某二手房平臺上12萬元/平方米的單價，御翠園拍到了16.5萬元/平方米，甚至比同期二手掛牌價格高出好幾萬。

　　 在一線城市買房越來越難的情況下，雖然法拍房具有一定風(fēng)險，但不限購、不搖號，被購房者認(rèn)為是一種破除限購政策的手段。沒有購房資格，或者房票已經(jīng)用完的炒房客，都看到了法拍房的特殊價值。

　　 但法拍房被納入限購后，這一最大價值被破解?！艾F(xiàn)在上海的法拍房撿漏機(jī)會還是比較多的，我看了最近一個月的成交數(shù)據(jù)，基本上每次集中法拍，都有好幾套住宅成交單價低于評估價的情況?！币幻麑ｉT做法拍房咨詢的人士對第一財經(jīng)表示。

　　 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，法拍房納入限購后，上海法拍房平均溢價率明顯下滑，目前相比市場價的折扣率大概是85%。

　　 不過上述咨詢?nèi)耸恳仓赋?，目前上海法拍房市場并沒有趨冷，還是較為平穩(wěn)，“9月2日，上海單日法拍房成交總價就超過了3億元，流拍情況較少”。

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