這里是成哥說(shuō)房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專(zhuān)家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過(guò)直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

以下是“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)的粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：成哥你好，你覺(jué)得成都這個(gè)省會(huì)城市的遠(yuǎn)郊盤(pán)怎么樣？遠(yuǎn)郊能買(mǎi)嗎？

回答：購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)要看發(fā)展價(jià)值，同時(shí)重視地鐵和人口的引進(jìn)。如果沒(méi)有大型基礎(chǔ)設(shè)施和配套買(mǎi)入郊區(qū)房的話(huà)，很難生活。

從過(guò)去的數(shù)據(jù)看，許多郊區(qū)都面臨著難以出租的問(wèn)題，二手房在尷尬的情況下不能高價(jià)出售。即使是相對(duì)稀缺的別墅產(chǎn)品，升值的潛力也很低。對(duì)于那些資金充足、想通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)來(lái)保障資產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，盡量選擇相對(duì)的核心板塊、首選中心或能夠承受剛性需求溢出效應(yīng)的近郊區(qū)，可以靠租賃維持貸款是最安全的，即便以后轉(zhuǎn)讓也不擔(dān)心沒(méi)人接手。對(duì)于那些不富有的人卻想投資的人，更應(yīng)該謹(jǐn)慎地買(mǎi)入或比較，持幣觀(guān)望一段時(shí)間。

購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)郊時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.三四線(xiàn)城市不買(mǎi)，離市中心越近價(jià)值越高，房子本身的價(jià)值不高，買(mǎi)房更多是土地價(jià)值高，周?chē)鷽](méi)配套的房會(huì)慢慢衰落；

2.政府有規(guī)劃的郊區(qū)可考慮，規(guī)劃要有地鐵、學(xué)區(qū)、商業(yè)區(qū)、綜合規(guī)劃新區(qū)交通等環(huán)境設(shè)施好于舊城區(qū)，再加上配套設(shè)施的引進(jìn)，要有未來(lái)發(fā)展的可能性，否則謹(jǐn)慎！

簡(jiǎn)而言之，對(duì)于遠(yuǎn)郊的購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房者首先要有充分的計(jì)劃和心理準(zhǔn)備，并制定好計(jì)劃維持長(zhǎng)持的時(shí)間。另一方面，我們可以考慮更多的自住，將遠(yuǎn)郊的規(guī)劃與未來(lái)的生活和工作條件結(jié)合起來(lái)，以避免"吃虧的購(gòu)買(mǎi)"！

提問(wèn)：您好成哥！坐標(biāo)成都，之前購(gòu)買(mǎi)了高新東苑小區(qū)小戶(hù)型104平方米，25層，地鐵口在樓下100米以?xún)?nèi)，帶高新小學(xué)位，3年后才能交易。買(mǎi)的時(shí)候是毛坯，是不是應(yīng)該簡(jiǎn)單裝修后再出租，還是放著，但是感覺(jué)又太浪費(fèi)，3年后直接出售更劃算呢？我主要是投資使用，大概率不會(huì)自住。

回答：房子要不要裝修出租，核心取決于幾點(diǎn)：持有的時(shí)間，如果2-3年就要翻倍賣(mài)出，那么出租可能影響你賣(mài)出計(jì)劃，裝修成本可能收不回來(lái)。裝修回收成本。只要出租，必然有破壞，接受什么樣的破壞程度，取決于這套房子本身的條件，以及你后續(xù)對(duì)這套房的處理計(jì)劃。

比如，核心區(qū)老破小，計(jì)劃長(zhǎng)期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那么，可以簡(jiǎn)裝出租，用壞再換。再比如，郊區(qū)地段的次新毛坯，出租人群少，我寧愿選擇空關(guān)。結(jié)合你的情況來(lái)看，你的房子面積不大，有學(xué)區(qū)臨近地鐵，后期很好出租，建議可以簡(jiǎn)裝出租。

提問(wèn)：成哥你好，準(zhǔn)備夫妻二人用純公積金購(gòu)買(mǎi)一套投資房，我們二人的公積金加起來(lái)一個(gè)月有7000多，看了新津、青白江、新都的一些盤(pán)，還有黃龍溪的恒大文旅城，青白江的協(xié)信天驕城，新都領(lǐng)地悅府，青白江價(jià)格低交通不便，新都地鐵線(xiàn)交通方便，悅府價(jià)格高，后來(lái)定了新津站附近的中南智在云辰的小三室，單價(jià)13090元，總價(jià)121萬(wàn)，交了兩萬(wàn)的定金，這個(gè)地方交通方便TOD，但是位置偏僻還很荒涼。準(zhǔn)備住房公積金貸款70萬(wàn)，10年內(nèi)還完，月供7000。請(qǐng)問(wèn)成哥是否看好這個(gè)盤(pán)的升值空間？或者投資值不值得？

回答：我覺(jué)得你看中的這3個(gè)地方，都不是非常好。青白江，成都唯一一個(gè)郊區(qū)沒(méi)有通地鐵的地方，未來(lái)規(guī)劃的是一個(gè)物流園，交通不便和人口是它的主要問(wèn)題，沒(méi)有人口就面臨以后沒(méi)人接盤(pán)。做投資，不可能一直持有，后期都需要出手，所以接盤(pán)的問(wèn)題必須考慮。新都，目前只看好大豐，離主城區(qū)近，又通地鐵很多剛需的朋友，沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)的房子，就會(huì)選擇離主城區(qū)稍微近點(diǎn)，通地鐵的位置。大豐未來(lái)發(fā)展空間比其他幾個(gè)地方大。新津，新津以前一直是一個(gè)縣，今年突然劃縣為區(qū)，被很多中介和開(kāi)發(fā)商大力推薦和炒作。導(dǎo)致它的房?jī)r(jià)已經(jīng)高出它原本的價(jià)格，所以溢價(jià)空間很大，現(xiàn)在持有會(huì)有一定時(shí)間的很盤(pán)期。黃龍溪，基本不考慮，文旅產(chǎn)業(yè)，除了適合自住外，其他的都不適合。

至于你選擇的新津站附近的中南智在云辰，小區(qū)和位置都不錯(cuò)，臨近地鐵就是它的最大優(yōu)勢(shì)。如果可以長(zhǎng)持的話(huà)，還是有升值空間的，翻倍是沒(méi)有問(wèn)題的。

提問(wèn)： 成哥你好，在成都市區(qū)有一套房，款已付清，現(xiàn)在手里有20,想在大豐看二手老房子，是現(xiàn)在下手，還是等疫情穩(wěn)定了再說(shuō)，經(jīng)濟(jì)有限不敢下手買(mǎi)新房，希望成哥給點(diǎn)意見(jiàn)。

回答：你好，投資不建議買(mǎi)太老的房子，沒(méi)有太大升值潛力，未來(lái)跑不贏(yíng)新盤(pán)或次新盤(pán)。子彈20太少，影響選籌的判斷和選擇，買(mǎi)錯(cuò)比買(mǎi)貴更可怕，建議你把成都市區(qū)全款房進(jìn)行抵押融資，擴(kuò)大資金流，選擇的范圍會(huì)更大，會(huì)買(mǎi)到更有價(jià)值的板塊和樓盤(pán)。子彈有限主要有兩種打法：一種是在成熟商圈附近找小房子，另一種是在近郊新區(qū)買(mǎi)新一點(diǎn)的大房子， 我更加傾向于第一種，買(mǎi)得比較穩(wěn)一點(diǎn)，各種配套也會(huì)好一些。具體更多分析詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：成哥你好!一直想買(mǎi)萬(wàn)科公園5號(hào)，可遲遲不開(kāi)盤(pán)。今兒看您推的陸肖麓鳴九天不錯(cuò)。有高新南區(qū)購(gòu)房資格,我是繼續(xù)等公園5號(hào)呢?還是下手鹿鳴國(guó)際？

回答：普通資格，建議考慮麓鳴九天,如果是高新剛需一順位資格,那就還是等萬(wàn)科公園五號(hào)，應(yīng)該本月內(nèi)就會(huì)拿證，價(jià)格估計(jì)就是2.8左右，一次性全開(kāi)，性?xún)r(jià)比很高。麓鳴九天需要幾年時(shí)間才能打造完周邊，萬(wàn)科公園五號(hào)周邊配套學(xué)區(qū)已經(jīng)成熟了。

提問(wèn)：成哥您好，本人45歲，新成都人，職業(yè)經(jīng)理人。愛(ài)人全職，一男孩16歲。目前在成都有三套房，一套在青羊無(wú)貸款，自?。涣韮商自诩t牌樓，目前有貸款共220。中海持有4年多，租賃市場(chǎng)平淡。紅牌樓是否值得繼續(xù)持有？看中目前自住房隔壁小區(qū)一套，面積135，總價(jià)330，如果賣(mài)出紅牌樓置入該房是否可行？

回答：趁現(xiàn)在成都靜淡市，正好做置換。成都城市化速度加快，郊區(qū)和市區(qū)的差距確實(shí)將拉大，改善需求會(huì)壓倒上車(chē)剛需。市場(chǎng)是分階段的，不同市場(chǎng)處于不同階段，主導(dǎo)力量不同。

起步階段，市區(qū)郊區(qū)房子價(jià)差很小，市區(qū)地段價(jià)值不斷提升，市區(qū)漲的快。發(fā)展擴(kuò)張邊界階段，剛需主導(dǎo)，新區(qū)漲得快。成熟階段，改善主導(dǎo)，市中心大戶(hù)型漲得快。同一市場(chǎng)，也有可能同時(shí)存在兩種影響的力量。

成都既有新區(qū)擴(kuò)張的成分，又有存量改善的成分。市區(qū)郊區(qū)未來(lái)會(huì)比較平衡，可能價(jià)差還會(huì)縮近，但空間不大且變化緩慢。先以改善需求為主，再考慮投資郊區(qū)次新盤(pán)。可以出手武侯老房置換。

提問(wèn)：您好成哥，青島西海岸，在糾結(jié)新房二手房，但目前更傾向于二手的，因?yàn)榭梢再I(mǎi)來(lái)簡(jiǎn)單收拾一下直接住，剛需首套，第一考慮學(xué)區(qū)，第二考慮交通升值，預(yù)算110-140之間，目前一個(gè)孩子，想買(mǎi)套三，但是發(fā)現(xiàn)套三這個(gè)價(jià)不太好找，西海岸分開(kāi)發(fā)區(qū)和膠南，麻煩老師給指點(diǎn)一下買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)。請(qǐng)教老師幾個(gè)問(wèn)題1、新房二手？2、套二套三？3、哪個(gè)區(qū)域比較合適，如果能推薦樓盤(pán)就更好了4、什么時(shí)候入手比較合適，年后小陽(yáng)春會(huì)不會(huì)漲起來(lái)。5、房齡。

回答：考慮居住需求，這個(gè)價(jià)位可以想辦法買(mǎi)到套三小戶(hù)型，給孩子做個(gè)獨(dú)立書(shū)房這樣。這個(gè)價(jià)格淘二手房好一些，省去時(shí)間和裝修等成本。但購(gòu)買(mǎi)二手房要注意房齡別太老，次新房最好10年之內(nèi)，其次要多關(guān)注一下物業(yè)，好的物業(yè)對(duì)二手房有保值效果。星海城、憑海臨風(fēng)好一些。大概率不會(huì)漲，小陽(yáng)春行情有限。

關(guān)于市區(qū)老房和郊區(qū)新房如何選擇有幾點(diǎn)注意：老城區(qū)房子：?jiǎn)蝺r(jià)高，位置好，配套完善。缺點(diǎn)：設(shè)施落后，戶(hù)型一般，小區(qū)環(huán)境差。郊區(qū)房產(chǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)低，戶(hù)型好，小區(qū)環(huán)境綠化不錯(cuò)，缺點(diǎn)是離老城區(qū)遠(yuǎn)，配套不完善，交通短期欠缺。

剛需如果孩子上學(xué)，注重學(xué)區(qū)，那么盡量選擇市區(qū)老房子，因?yàn)楹⒆拥慕逃炔黄?，先過(guò)度幾年，等條件成熟購(gòu)置改善房產(chǎn)。其次看生活半徑，如果朋友、工作、娛樂(lè)都在某一區(qū)域，并無(wú)學(xué)校困擾，哪邊近、價(jià)格合適選擇哪邊可能是最佳選擇

剛需客千萬(wàn)要注意的事項(xiàng)就是：首套房要完美無(wú)缺，只能取舍，選擇一處房產(chǎn)。如果不是有某些特殊需求，建議剛需同等距離下選擇近郊樓盤(pán)。一般而言老城區(qū)的房產(chǎn)因?yàn)榕涮锥家呀?jīng)兌現(xiàn)，所以升值較慢。而近郊的房產(chǎn)，隨著商業(yè)配套、醫(yī)療配套、軌道交通配套的建立完善。它有較大的提升，所以近郊樓盤(pán)是投資的首選。近郊的房產(chǎn)無(wú)論是自助還是投資均優(yōu)于老房產(chǎn)。

提問(wèn)：成哥好，看上了成都天府新區(qū)的首開(kāi)云著，195平四房，投資+自住，精裝修2.4左右包括6000的裝修。這個(gè)盤(pán)所在區(qū)域規(guī)劃是總部經(jīng)濟(jì)，據(jù)說(shuō)潛力很大，應(yīng)該會(huì)超過(guò)金融城。周邊蔚藍(lán)卡地亞清水2.6左右，還有保利和萬(wàn)科，都是高端盤(pán)，不過(guò)他們倆因?yàn)槟玫貎r(jià)格和有配建等開(kāi)出來(lái)的價(jià)格應(yīng)該比首開(kāi)要高一些。這個(gè)盤(pán)未來(lái)升值潛力如何？

回答：距離市中心偏遠(yuǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可能超過(guò)金融城。別聽(tīng)賣(mài)房人瞎扯。長(zhǎng)線(xiàn)看，此板塊升值性中等略強(qiáng)。如果當(dāng)前定價(jià)比周邊便宜一點(diǎn)，也只是眼前的小幅劃算。從樓市短周期運(yùn)行來(lái)看，當(dāng)前成都樓市仍處于下行期，上車(chē)時(shí)機(jī)還早。具體更多分析詳見(jiàn)內(nèi)部文章！

提問(wèn):你好成哥，三年左右結(jié)婚，戶(hù)口落戶(hù)在天府新區(qū)集體戶(hù)，成都社保，外派外地工作，但是二三年以后工作地點(diǎn)在天府三街的概率大，新津10號(hào)線(xiàn)是恒大牧云天峰和新城.金樾府邸那邊嗎？感覺(jué)那邊地鐵交通不方便。還有一個(gè)江口水鎮(zhèn)的樓盤(pán)，價(jià)格低，挺有吸引力的。剛剛工作25萬(wàn)多子彈少父母一輩子不容易年紀(jì)大了不想給他們?cè)黾訅毫?現(xiàn)有資金精打細(xì)算自住投資條件好了再換房，希望您能給點(diǎn)意見(jiàn)，成都哪個(gè)樓盤(pán)目前值得買(mǎi)入？

回答：你好，成都投資推薦 城鄉(xiāng)結(jié)合部板塊 大豐，天回，書(shū)房，犀浦。 已經(jīng)炒高的新區(qū)，比如天府新區(qū)一定要回避。之所以推薦這幾個(gè)板塊，是因?yàn)榉菬狳c(diǎn)新區(qū)的近郊地鐵房便宜。 而成都ZF喜歡攤大餅，我們認(rèn)為只要有地鐵有地的近郊都會(huì)有很大的發(fā)展，不過(guò)是板塊輪動(dòng)而已。有成都房票，能接受投住分離，建議在書(shū)房淘淘二手低價(jià)筍盤(pán)，單價(jià)1萬(wàn)左右可以入手。 新津只是在不限購(gòu)區(qū)比較有性?xún)r(jià)比的板塊，但是并非投資首選?？梢匀胧中?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目，分割出租，可以緩解月供壓力。自住可以暫時(shí)在公司附近租房，等待下一輪成都樓市上漲之后再置換自住改善盤(pán)。更多樓盤(pán)分享詳見(jiàn)內(nèi)部！

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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