這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細為你解答，成哥是通過直接實戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號的粉絲提問精選

提問：成哥你好，你覺得成都這個省會城市的遠郊盤怎么樣？遠郊能買嗎？

回答：購買郊區(qū)要看發(fā)展價值，同時重視地鐵和人口的引進。如果沒有大型基礎(chǔ)設(shè)施和配套買入郊區(qū)房的話，很難生活。

從過去的數(shù)據(jù)看，許多郊區(qū)都面臨著難以出租的問題，二手房在尷尬的情況下不能高價出售。即使是相對稀缺的別墅產(chǎn)品，升值的潛力也很低。對于那些資金充足、想通過購買房地產(chǎn)來保障資產(chǎn)的人來說，盡量選擇相對的核心板塊、首選中心或能夠承受剛性需求溢出效應(yīng)的近郊區(qū)，可以靠租賃維持貸款是最安全的，即便以后轉(zhuǎn)讓也不擔(dān)心沒人接手。對于那些不富有的人卻想投資的人，更應(yīng)該謹慎地買入或比較，持幣觀望一段時間。

購買遠郊時，應(yīng)注意以下幾點：1.三四線城市不買，離市中心越近價值越高，房子本身的價值不高，買房更多是土地價值高，周圍沒配套的房會慢慢衰落；

2.政府有規(guī)劃的郊區(qū)可考慮，規(guī)劃要有地鐵、學(xué)區(qū)、商業(yè)區(qū)、綜合規(guī)劃新區(qū)交通等環(huán)境設(shè)施好于舊城區(qū)，再加上配套設(shè)施的引進，要有未來發(fā)展的可能性，否則謹慎！

簡而言之，對于遠郊的購買，購房者首先要有充分的計劃和心理準備，并制定好計劃維持長持的時間。另一方面，我們可以考慮更多的自住，將遠郊的規(guī)劃與未來的生活和工作條件結(jié)合起來，以避免"吃虧的購買"！

提問：您好成哥！坐標(biāo)成都，之前購買了高新東苑小區(qū)小戶型104平方米，25層，地鐵口在樓下100米以內(nèi)，帶高新小學(xué)位，3年后才能交易。買的時候是毛坯，是不是應(yīng)該簡單裝修后再出租，還是放著，但是感覺又太浪費，3年后直接出售更劃算呢？我主要是投資使用，大概率不會自住。

回答：房子要不要裝修出租，核心取決于幾點：持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那么出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。裝修回收成本。只要出租，必然有破壞，接受什么樣的破壞程度，取決于這套房子本身的條件，以及你后續(xù)對這套房的處理計劃。

比如，核心區(qū)老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那么，可以簡裝出租，用壞再換。再比如，郊區(qū)地段的次新毛坯，出租人群少，我寧愿選擇空關(guān)。結(jié)合你的情況來看，你的房子面積不大，有學(xué)區(qū)臨近地鐵，后期很好出租，建議可以簡裝出租。

提問：成哥你好，準備夫妻二人用純公積金購買一套投資房，我們二人的公積金加起來一個月有7000多，看了新津、青白江、新都的一些盤，還有黃龍溪的恒大文旅城，青白江的協(xié)信天驕城，新都領(lǐng)地悅府，青白江價格低交通不便，新都地鐵線交通方便，悅府價格高，后來定了新津站附近的中南智在云辰的小三室，單價13090元，總價121萬，交了兩萬的定金，這個地方交通方便TOD，但是位置偏僻還很荒涼。準備住房公積金貸款70萬，10年內(nèi)還完，月供7000。請問成哥是否看好這個盤的升值空間？或者投資值不值得？

回答：我覺得你看中的這3個地方，都不是非常好。青白江，成都唯一一個郊區(qū)沒有通地鐵的地方，未來規(guī)劃的是一個物流園，交通不便和人口是它的主要問題，沒有人口就面臨以后沒人接盤。做投資，不可能一直持有，后期都需要出手，所以接盤的問題必須考慮。新都，目前只看好大豐，離主城區(qū)近，又通地鐵很多剛需的朋友，沒有能力購買主城區(qū)的房子，就會選擇離主城區(qū)稍微近點，通地鐵的位置。大豐未來發(fā)展空間比其他幾個地方大。新津，新津以前一直是一個縣，今年突然劃縣為區(qū)，被很多中介和開發(fā)商大力推薦和炒作。導(dǎo)致它的房價已經(jīng)高出它原本的價格，所以溢價空間很大，現(xiàn)在持有會有一定時間的很盤期。黃龍溪，基本不考慮，文旅產(chǎn)業(yè)，除了適合自住外，其他的都不適合。

至于你選擇的新津站附近的中南智在云辰，小區(qū)和位置都不錯，臨近地鐵就是它的最大優(yōu)勢。如果可以長持的話，還是有升值空間的，翻倍是沒有問題的。

提問： 成哥你好，在成都市區(qū)有一套房，款已付清，現(xiàn)在手里有20,想在大豐看二手老房子，是現(xiàn)在下手，還是等疫情穩(wěn)定了再說，經(jīng)濟有限不敢下手買新房，希望成哥給點意見。

回答：你好，投資不建議買太老的房子，沒有太大升值潛力，未來跑不贏新盤或次新盤。子彈20太少，影響選籌的判斷和選擇，買錯比買貴更可怕，建議你把成都市區(qū)全款房進行抵押融資，擴大資金流，選擇的范圍會更大，會買到更有價值的板塊和樓盤。子彈有限主要有兩種打法：一種是在成熟商圈附近找小房子，另一種是在近郊新區(qū)買新一點的大房子， 我更加傾向于第一種，買得比較穩(wěn)一點，各種配套也會好一些。具體更多分析詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好!一直想買萬科公園5號，可遲遲不開盤。今兒看您推的陸肖麓鳴九天不錯。有高新南區(qū)購房資格,我是繼續(xù)等公園5號呢?還是下手鹿鳴國際？

回答：普通資格，建議考慮麓鳴九天,如果是高新剛需一順位資格,那就還是等萬科公園五號，應(yīng)該本月內(nèi)就會拿證，價格估計就是2.8左右，一次性全開，性價比很高。麓鳴九天需要幾年時間才能打造完周邊，萬科公園五號周邊配套學(xué)區(qū)已經(jīng)成熟了。

提問：成哥您好，本人45歲，新成都人，職業(yè)經(jīng)理人。愛人全職，一男孩16歲。目前在成都有三套房，一套在青羊無貸款，自??；另兩套在紅牌樓，目前有貸款共220。中海持有4年多，租賃市場平淡。紅牌樓是否值得繼續(xù)持有？看中目前自住房隔壁小區(qū)一套，面積135，總價330，如果賣出紅牌樓置入該房是否可行？

回答：趁現(xiàn)在成都靜淡市，正好做置換。成都城市化速度加快，郊區(qū)和市區(qū)的差距確實將拉大，改善需求會壓倒上車剛需。市場是分階段的，不同市場處于不同階段，主導(dǎo)力量不同。

起步階段，市區(qū)郊區(qū)房子價差很小，市區(qū)地段價值不斷提升，市區(qū)漲的快。發(fā)展擴張邊界階段，剛需主導(dǎo)，新區(qū)漲得快。成熟階段，改善主導(dǎo)，市中心大戶型漲得快。同一市場，也有可能同時存在兩種影響的力量。

成都既有新區(qū)擴張的成分，又有存量改善的成分。市區(qū)郊區(qū)未來會比較平衡，可能價差還會縮近，但空間不大且變化緩慢。先以改善需求為主，再考慮投資郊區(qū)次新盤?？梢猿鍪治浜罾戏恐脫Q。

提問：您好成哥，青島西海岸，在糾結(jié)新房二手房，但目前更傾向于二手的，因為可以買來簡單收拾一下直接住，剛需首套，第一考慮學(xué)區(qū)，第二考慮交通升值，預(yù)算110-140之間，目前一個孩子，想買套三，但是發(fā)現(xiàn)套三這個價不太好找，西海岸分開發(fā)區(qū)和膠南，麻煩老師給指點一下買二手房的注意事項。請教老師幾個問題1、新房二手？2、套二套三？3、哪個區(qū)域比較合適，如果能推薦樓盤就更好了4、什么時候入手比較合適，年后小陽春會不會漲起來。5、房齡。

回答：考慮居住需求，這個價位可以想辦法買到套三小戶型，給孩子做個獨立書房這樣。這個價格淘二手房好一些，省去時間和裝修等成本。但購買二手房要注意房齡別太老，次新房最好10年之內(nèi)，其次要多關(guān)注一下物業(yè)，好的物業(yè)對二手房有保值效果。星海城、憑海臨風(fēng)好一些。大概率不會漲，小陽春行情有限。

關(guān)于市區(qū)老房和郊區(qū)新房如何選擇有幾點注意：老城區(qū)房子：單價高，位置好，配套完善。缺點：設(shè)施落后，戶型一般，小區(qū)環(huán)境差。郊區(qū)房產(chǎn)：單價低，戶型好，小區(qū)環(huán)境綠化不錯，缺點是離老城區(qū)遠，配套不完善，交通短期欠缺。

剛需如果孩子上學(xué)，注重學(xué)區(qū)，那么盡量選擇市區(qū)老房子，因為孩子的教育等不起，先過度幾年，等條件成熟購置改善房產(chǎn)。其次看生活半徑，如果朋友、工作、娛樂都在某一區(qū)域，并無學(xué)校困擾，哪邊近、價格合適選擇哪邊可能是最佳選擇

剛需客千萬要注意的事項就是：首套房要完美無缺，只能取舍，選擇一處房產(chǎn)。如果不是有某些特殊需求，建議剛需同等距離下選擇近郊樓盤。一般而言老城區(qū)的房產(chǎn)因為配套都已經(jīng)兌現(xiàn)，所以升值較慢。而近郊的房產(chǎn)，隨著商業(yè)配套、醫(yī)療配套、軌道交通配套的建立完善。它有較大的提升，所以近郊樓盤是投資的首選。近郊的房產(chǎn)無論是自助還是投資均優(yōu)于老房產(chǎn)。

提問：成哥好，看上了成都天府新區(qū)的首開云著，195平四房，投資+自住，精裝修2.4左右包括6000的裝修。這個盤所在區(qū)域規(guī)劃是總部經(jīng)濟，據(jù)說潛力很大，應(yīng)該會超過金融城。周邊蔚藍卡地亞清水2.6左右，還有保利和萬科，都是高端盤，不過他們倆因為拿地價格和有配建等開出來的價格應(yīng)該比首開要高一些。這個盤未來升值潛力如何？

回答：距離市中心偏遠，區(qū)位優(yōu)勢不可能超過金融城。別聽賣房人瞎扯。長線看，此板塊升值性中等略強。如果當(dāng)前定價比周邊便宜一點，也只是眼前的小幅劃算。從樓市短周期運行來看，當(dāng)前成都樓市仍處于下行期，上車時機還早。具體更多分析詳見內(nèi)部文章！

提問:你好成哥，三年左右結(jié)婚，戶口落戶在天府新區(qū)集體戶，成都社保，外派外地工作，但是二三年以后工作地點在天府三街的概率大，新津10號線是恒大牧云天峰和新城.金樾府邸那邊嗎？感覺那邊地鐵交通不方便。還有一個江口水鎮(zhèn)的樓盤，價格低，挺有吸引力的。剛剛工作25萬多子彈少父母一輩子不容易年紀大了不想給他們增加壓力!現(xiàn)有資金精打細算自住投資條件好了再換房，希望您能給點意見，成都哪個樓盤目前值得買入？

回答：你好，成都投資推薦 城鄉(xiāng)結(jié)合部板塊 大豐，天回，書房，犀浦。 已經(jīng)炒高的新區(qū)，比如天府新區(qū)一定要回避。之所以推薦這幾個板塊，是因為非熱點新區(qū)的近郊地鐵房便宜。 而成都ZF喜歡攤大餅，我們認為只要有地鐵有地的近郊都會有很大的發(fā)展，不過是板塊輪動而已。有成都房票，能接受投住分離，建議在書房淘淘二手低價筍盤，單價1萬左右可以入手。 新津只是在不限購區(qū)比較有性價比的板塊，但是并非投資首選?？梢匀胧中詢r比高的項目，分割出租，可以緩解月供壓力。自住可以暫時在公司附近租房，等待下一輪成都樓市上漲之后再置換自住改善盤。更多樓盤分享詳見內(nèi)部！

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