中介的嘴，坑人的鬼！

　　注意！雖然我們今天的標題是特/降價房真相：99%都是坑，只有1%的漏。

　　但其實我們今天是純干活，純技術分析，如何鑒別中介朋友圈各種特價/降價房源信息的價值，并撈出買到即賺到的特價/降價房源！

　　01

　　在本文開始之前，我們先隨手打開一個普通二線城市某個中介的朋友圈。

　　相信看到這些密密麻麻的信息，你一定會覺得這個城市特價房好多，似乎到處都是撿漏的機會，每天都有抄底的可能。

　　現(xiàn)在，請你猜一下，這么多特價、促銷項目和房源的信息，有多少是坑？有多少是真的價值值得買(300785,股吧)的？答案是，99%和1%。

　　你隨便打開一個中介的朋友圈，你把他發(fā)的信息逐一分析，就會發(fā)現(xiàn)，99%都是坑。

　　剩下的1%，存在兩種可能：要么價值一般，買了不虧，要么是真特價的好房源。

　　直白一點，中介朋友圈眾多房源信息對你而言，有價值的就是這可能的1%。

　　你不要覺得這個可能的1%比例太低。一年你能挖掘出一次，就是幸運的，這一年就沒白忙活。

　　02

　　關于中介朋友圈特價/降價房信息，如何一眼鑒別中介朋友圈及中介發(fā)給你的房源信息是坑？

　　有三個基本原則：

　　1、凡是以勁爆價格開頭的朋友圈，100%都是坑！

　　這一點你勿用質疑。我以我一年365天一線調研跑盤的榮譽發(fā)誓，沒有例外。

　　不信你可以隨手打開一個中介的朋友圈或者看中介發(fā)給你的信息，不是公寓買一送一，就是超遠郊零首付。

　　可以說，在過去十年，凡是碰過這兩類房產(chǎn)的，沒有一個不后悔的。

　　凡是碰過這兩類房產(chǎn)的，不是投資賺錢不賺錢的問題，而是什么時候能出坑的問題。

　　2、凡是不透漏房源具體板塊的，房源信息100%不準確。

　　這一點你也不用質疑。項目位置、周邊配套、房源以及價格信息，全部張冠李戴，唯一和項目有點關系的，就是配圖。

　　3、凡是連續(xù)發(fā)布三天的特價信息，基本沒價值。

　　漏/機會是極少的，時間也非常短，通常存在1-2天，3天是極限。

　　如果有一條特價信息在中介的朋友圈連續(xù)三天出現(xiàn)。這條特價信息，要么是坑，要么沒什么價值。

　　如果一條特價信息不間斷的連續(xù)出現(xiàn)在中介朋友圈超過7天，又或者隔一段時間出現(xiàn)一次，這條特價信息所釋放的房源，100%是坑。

　　在有以上三點鑒坑認識的基礎上，如何在中介朋友圈的各種勁爆的特價消息找到有價值的特價房？如何判定價格是不是真的降了？能不能買？

　　你需要具備撿漏的能力。

　　03

　　怎樣具備撿漏的能力？

　　首先，你要熟悉開發(fā)商降價的套路。

　　1、特價工抵房

　　此類房源的說辭：轉讓抵賬房，低于售樓處X000元/平米，在開發(fā)商售樓處辦理手續(xù)，直接與開發(fā)商簽合同，合法合規(guī)。

　　這里面存在兩個可能：

　?。?）開發(fā)商以工抵房形式小范圍處理異型房源（戶型不規(guī)范或者特大）。注意！這是真的特價。這種情況下，開發(fā)商基本上是一口價，房源之間的價差很小，不超過5%。

　　能不能買？主要看特價和正常銷售房源的價差，根據(jù)房源的實際情況，7折-85折之間基本上可以考慮。

　　（2）開發(fā)商降價套路。特征是開發(fā)商對房源進行分類，比如小戶型貴，大戶型便宜。

　　能不能買？90%是不能的。這是開發(fā)商推大戶型常用的套路，用大小戶型價差，刺激大戶型去化。

　　以上兩種可能的區(qū)別在于開發(fā)商對房源定價的態(tài)度，你可以想一下，現(xiàn)實生活中，傾銷是完全不考慮價格的，雖然傾銷不全是好貨，但挑一挑還是有的。

　　2、員工內部特價房轉讓

　　此類房源的說辭是以員工內購特價為噱頭進行。做法是員工有低價購買房源的權利，同時也可以更名，把房源倒出去。這種方式主要是大開發(fā)商，比如綠地。

　　能不能買？主要看購買成本和付款方式。

　　如果是真的員工內部特價房，一般會有轉讓費，各地、各時情況不一。一個簡單的評判標準是轉讓費是正常3成首付的5-10%之間，房價是對外釋放價格的70%，大概率是可以。

　　但，如果不要轉讓費，或者要求全款，或者轉讓費高于3成首付分15%，基本上這個內部特價房就沒價值。

　　3、售房部直接推出的特價房

　　此類房源的說辭就是開發(fā)商為了回款，推出一部分特價房。這一類特價房，如果是自住，可以買。如果投資，大概率價值不大。這部分特價房的原理是，用部分房源做標桿，部分房源做特價。兩者配合，降價為了銷售回款，同時標桿房源繼續(xù)抬高價格，保持項目對外的售價不降低。最喜歡用這招的是CEO盤。

　　4、團購特價

　　說辭是以某銀行內部員工團購名義 ，只要加入該團購即可打折。

　　能不能買？全款不能。正常按揭，價值一般。

　　其次，你要熟悉特價房的坑。

　　有3類項目是坑：

　　1、遠郊項目，特別是遠郊的全款特價和首付分期碰都不要碰。

　　除了全款五折、 首付現(xiàn)房分期，但是這兩個條件，在以往的看盤經(jīng)驗中，還沒遇到一個。

　　2、特價分期公寓，公寓的問題是交易，不是價格。

　　所以價格便宜也不是買公寓的理由，除非是住宅產(chǎn)品類型的五折公寓，但不存在這樣的特價公寓。有住宅規(guī)劃的公寓，但是沒有五折的價格。

　　3、爛尾過或瀕臨爛尾的特價房源，除非項目脫胎換骨，否則不要碰，拖不起，爛不起。

　　有3類是假促銷：

　　1、你去銷售中心算價格，需要算3-4種折扣，這種項目做特價促銷一定是先提價再算折扣，這都是精算過了，你不可能沾光的。

　　2、推出一棟樓或者一單元特價房，大概率是樓棟本身有問題，要么位置不好，產(chǎn)品不好或者有混租，特價只是真實價值的體現(xiàn)，用原售價和特價之間的價差引誘你

　　3、隨意幾套房源，不是頂?shù)?。要么是開盤時候剩下的，要么就是之前的預留。開盤剩下的一定有缺陷；預留房源，最多給你正常開盤價，不會有大折扣的。（預留的都是好房源，很多人都盯著，不可能低價處理的）

　　第三、你要熟悉特價房的價格套路

　　有2種特價促銷存在微弱價格優(yōu)勢：

　　1、開盤中后期頂?shù)祝@個時候各種優(yōu)惠還可以申請，如果遇上年底的特價促銷，是有可能拿到底價的特價的。

　　因為頂?shù)滓欢ㄊ潜徽媸Ｏ碌?，頂?shù)椎牧觿菔且荒苛巳坏?，所以定價非常透明，一般特價之后能做到85-9折。

　　2、主城區(qū)某中小房企，平銷期特價房。

　　因為沒有品牌和營銷的溢價，也沒有銷售中心和樣板間的加分，平銷期的中小房企主城區(qū)的項目做特價的時候常常是差一個環(huán)的價格，比如三環(huán)出四環(huán)的價格。

　　但，新房報價本來就有溢價，所以這類特價可以做到九折，且多為單元號或樓層不好的房源。

　　這類特價房源需要碰機會，但想要降價幅度很大，是不可能的。

　　最后，切勿貪便宜。

　　請看下面這張圖片，這是一張公開展示在銷售中心的KT板，請問上圖的特價房是不是真特價？

　　90%不是真特價。

　　這種直接在銷售中心放牌子的，就是特殊房源的處理，價格沒什么優(yōu)惠。

　　如果真的降價，開發(fā)商是不敢在銷售中心這樣明目張膽的放出來的。銷售中心人來人往都是老業(yè)主，開發(fā)商不是大傻子。

　　凡是這樣大搖大擺的擺在臺面上的都不是真特價，就是處理尾盤次品的。

　　但是，這里面你找一找是有可能找到有價值的房源。

　　但是，這里面的坑很多。如果是現(xiàn)房的話，你可以去實地看房，現(xiàn)場評估潛在不利因素的折價；如果是期房，你需要靠經(jīng)驗評估。

　　04

　　最后，我們上面講了怎樣避坑，怎樣破解開發(fā)商的套路。你會發(fā)現(xiàn)真的有價值的特價房是極少的，只有1%的可能。

　　你說，我不想那么復雜的去做選擇，我沒時間。有沒有簡單、明了的方式，能直接找的有價值的、值得買的特價房？

　　有，還真有。

　　你只需要附加三個條件即可：

　　1、主城或近郊環(huán)線2、現(xiàn)房或準現(xiàn)房（6個月內）3、無息2-3年首付分期

　　去年底，我拿的兩套特價房，滿足以上三個條件，現(xiàn)房無息首付分三年，相當于直接向開發(fā)商無息借了100萬，且價格還是去年底的年終大促。貸款下來就能收房，周邊生活配置齊全。這就是很好的選擇。

　　付款政策和特價房源是相輔相成的。如果只有特價房源卻沒有好的付款政策，并不是好選擇。

　　真正有價值、值得立刻就去把握的特價機會是極少的。這樣的機會出來，往往一個城市也不會有第二個。

　　如果你在的城市沒有發(fā)現(xiàn)這樣的特價房，那就只能按照我們上面講的方法，在瘸子里面尋找1%的可能了。

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