中介的嘴，坑人的鬼！

　　注意！雖然我們今天的標(biāo)題是特/降價(jià)房真相：99%都是坑，只有1%的漏。

　　但其實(shí)我們今天是純干活，純技術(shù)分析，如何鑒別中介朋友圈各種特價(jià)/降價(jià)房源信息的價(jià)值，并撈出買到即賺到的特價(jià)/降價(jià)房源！

　　01

　　在本文開始之前，我們先隨手打開一個(gè)普通二線城市某個(gè)中介的朋友圈。

　　相信看到這些密密麻麻的信息，你一定會(huì)覺得這個(gè)城市特價(jià)房好多，似乎到處都是撿漏的機(jī)會(huì)，每天都有抄底的可能。

　　現(xiàn)在，請(qǐng)你猜一下，這么多特價(jià)、促銷項(xiàng)目和房源的信息，有多少是坑？有多少是真的價(jià)值值得買(300785,股吧)的？答案是，99%和1%。

　　你隨便打開一個(gè)中介的朋友圈，你把他發(fā)的信息逐一分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，99%都是坑。

　　剩下的1%，存在兩種可能：要么價(jià)值一般，買了不虧，要么是真特價(jià)的好房源。

　　直白一點(diǎn)，中介朋友圈眾多房源信息對(duì)你而言，有價(jià)值的就是這可能的1%。

　　你不要覺得這個(gè)可能的1%比例太低。一年你能挖掘出一次，就是幸運(yùn)的，這一年就沒(méi)白忙活。

　　02

　　關(guān)于中介朋友圈特價(jià)/降價(jià)房信息，如何一眼鑒別中介朋友圈及中介發(fā)給你的房源信息是坑？

　　有三個(gè)基本原則：

　　1、凡是以勁爆價(jià)格開頭的朋友圈，100%都是坑！

　　這一點(diǎn)你勿用質(zhì)疑。我以我一年365天一線調(diào)研跑盤的榮譽(yù)發(fā)誓，沒(méi)有例外。

　　不信你可以隨手打開一個(gè)中介的朋友圈或者看中介發(fā)給你的信息，不是公寓買一送一，就是超遠(yuǎn)郊零首付。

　　可以說(shuō)，在過(guò)去十年，凡是碰過(guò)這兩類房產(chǎn)的，沒(méi)有一個(gè)不后悔的。

　　凡是碰過(guò)這兩類房產(chǎn)的，不是投資賺錢不賺錢的問(wèn)題，而是什么時(shí)候能出坑的問(wèn)題。

　　2、凡是不透漏房源具體板塊的，房源信息100%不準(zhǔn)確。

　　這一點(diǎn)你也不用質(zhì)疑。項(xiàng)目位置、周邊配套、房源以及價(jià)格信息，全部張冠李戴，唯一和項(xiàng)目有點(diǎn)關(guān)系的，就是配圖。

　　3、凡是連續(xù)發(fā)布三天的特價(jià)信息，基本沒(méi)價(jià)值。

　　漏/機(jī)會(huì)是極少的，時(shí)間也非常短，通常存在1-2天，3天是極限。

　　如果有一條特價(jià)信息在中介的朋友圈連續(xù)三天出現(xiàn)。這條特價(jià)信息，要么是坑，要么沒(méi)什么價(jià)值。

　　如果一條特價(jià)信息不間斷的連續(xù)出現(xiàn)在中介朋友圈超過(guò)7天，又或者隔一段時(shí)間出現(xiàn)一次，這條特價(jià)信息所釋放的房源，100%是坑。

　　在有以上三點(diǎn)鑒坑認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，如何在中介朋友圈的各種勁爆的特價(jià)消息找到有價(jià)值的特價(jià)房？如何判定價(jià)格是不是真的降了？能不能買？

　　你需要具備撿漏的能力。

　　03

　　怎樣具備撿漏的能力？

　　首先，你要熟悉開發(fā)商降價(jià)的套路。

　　1、特價(jià)工抵房

　　此類房源的說(shuō)辭：轉(zhuǎn)讓抵賬房，低于售樓處X000元/平米，在開發(fā)商售樓處辦理手續(xù)，直接與開發(fā)商簽合同，合法合規(guī)。

　　這里面存在兩個(gè)可能：

　?。?）開發(fā)商以工抵房形式小范圍處理異型房源（戶型不規(guī)范或者特大）。注意！這是真的特價(jià)。這種情況下，開發(fā)商基本上是一口價(jià)，房源之間的價(jià)差很小，不超過(guò)5%。

　　能不能買？主要看特價(jià)和正常銷售房源的價(jià)差，根據(jù)房源的實(shí)際情況，7折-85折之間基本上可以考慮。

　?。?）開發(fā)商降價(jià)套路。特征是開發(fā)商對(duì)房源進(jìn)行分類，比如小戶型貴，大戶型便宜。

　　能不能買？90%是不能的。這是開發(fā)商推大戶型常用的套路，用大小戶型價(jià)差，刺激大戶型去化。

　　以上兩種可能的區(qū)別在于開發(fā)商對(duì)房源定價(jià)的態(tài)度，你可以想一下，現(xiàn)實(shí)生活中，傾銷是完全不考慮價(jià)格的，雖然傾銷不全是好貨，但挑一挑還是有的。

　　2、員工內(nèi)部特價(jià)房轉(zhuǎn)讓

　　此類房源的說(shuō)辭是以員工內(nèi)購(gòu)特價(jià)為噱頭進(jìn)行。做法是員工有低價(jià)購(gòu)買房源的權(quán)利，同時(shí)也可以更名，把房源倒出去。這種方式主要是大開發(fā)商，比如綠地。

　　能不能買？主要看購(gòu)買成本和付款方式。

　　如果是真的員工內(nèi)部特價(jià)房，一般會(huì)有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，各地、各時(shí)情況不一。一個(gè)簡(jiǎn)單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是轉(zhuǎn)讓費(fèi)是正常3成首付的5-10%之間，房?jī)r(jià)是對(duì)外釋放價(jià)格的70%，大概率是可以。

　　但，如果不要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，或者要求全款，或者轉(zhuǎn)讓費(fèi)高于3成首付分15%，基本上這個(gè)內(nèi)部特價(jià)房就沒(méi)價(jià)值。

　　3、售房部直接推出的特價(jià)房

　　此類房源的說(shuō)辭就是開發(fā)商為了回款，推出一部分特價(jià)房。這一類特價(jià)房，如果是自住，可以買。如果投資，大概率價(jià)值不大。這部分特價(jià)房的原理是，用部分房源做標(biāo)桿，部分房源做特價(jià)。兩者配合，降價(jià)為了銷售回款，同時(shí)標(biāo)桿房源繼續(xù)抬高價(jià)格，保持項(xiàng)目對(duì)外的售價(jià)不降低。最喜歡用這招的是CEO盤。

　　4、團(tuán)購(gòu)特價(jià)

　　說(shuō)辭是以某銀行內(nèi)部員工團(tuán)購(gòu)名義 ，只要加入該團(tuán)購(gòu)即可打折。

　　能不能買？全款不能。正常按揭，價(jià)值一般。

　　其次，你要熟悉特價(jià)房的坑。

　　有3類項(xiàng)目是坑：

　　1、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，特別是遠(yuǎn)郊的全款特價(jià)和首付分期碰都不要碰。

　　除了全款五折、 首付現(xiàn)房分期，但是這兩個(gè)條件，在以往的看盤經(jīng)驗(yàn)中，還沒(méi)遇到一個(gè)。

　　2、特價(jià)分期公寓，公寓的問(wèn)題是交易，不是價(jià)格。

　　所以價(jià)格便宜也不是買公寓的理由，除非是住宅產(chǎn)品類型的五折公寓，但不存在這樣的特價(jià)公寓。有住宅規(guī)劃的公寓，但是沒(méi)有五折的價(jià)格。

　　3、爛尾過(guò)或?yàn)l臨爛尾的特價(jià)房源，除非項(xiàng)目脫胎換骨，否則不要碰，拖不起，爛不起。

　　有3類是假促銷：

　　1、你去銷售中心算價(jià)格，需要算3-4種折扣，這種項(xiàng)目做特價(jià)促銷一定是先提價(jià)再算折扣，這都是精算過(guò)了，你不可能沾光的。

　　2、推出一棟樓或者一單元特價(jià)房，大概率是樓棟本身有問(wèn)題，要么位置不好，產(chǎn)品不好或者有混租，特價(jià)只是真實(shí)價(jià)值的體現(xiàn)，用原售價(jià)和特價(jià)之間的價(jià)差引誘你

　　3、隨意幾套房源，不是頂?shù)住Ｒ词情_盤時(shí)候剩下的，要么就是之前的預(yù)留。開盤剩下的一定有缺陷；預(yù)留房源，最多給你正常開盤價(jià)，不會(huì)有大折扣的。（預(yù)留的都是好房源，很多人都盯著，不可能低價(jià)處理的）

　　第三、你要熟悉特價(jià)房的價(jià)格套路

　　有2種特價(jià)促銷存在微弱價(jià)格優(yōu)勢(shì)：

　　1、開盤中后期頂?shù)?，這個(gè)時(shí)候各種優(yōu)惠還可以申請(qǐng)，如果遇上年底的特價(jià)促銷，是有可能拿到底價(jià)的特價(jià)的。

　　因?yàn)轫數(shù)滓欢ㄊ潜徽媸Ｏ碌?，頂?shù)椎牧觿?shì)是一目了然的，所以定價(jià)非常透明，一般特價(jià)之后能做到85-9折。

　　2、主城區(qū)某中小房企，平銷期特價(jià)房。

　　因?yàn)闆](méi)有品牌和營(yíng)銷的溢價(jià)，也沒(méi)有銷售中心和樣板間的加分，平銷期的中小房企主城區(qū)的項(xiàng)目做特價(jià)的時(shí)候常常是差一個(gè)環(huán)的價(jià)格，比如三環(huán)出四環(huán)的價(jià)格。

　　但，新房報(bào)價(jià)本來(lái)就有溢價(jià)，所以這類特價(jià)可以做到九折，且多為單元號(hào)或樓層不好的房源。

　　這類特價(jià)房源需要碰機(jī)會(huì)，但想要降價(jià)幅度很大，是不可能的。

　　最后，切勿貪便宜。

　　請(qǐng)看下面這張圖片，這是一張公開展示在銷售中心的KT板，請(qǐng)問(wèn)上圖的特價(jià)房是不是真特價(jià)？

　　90%不是真特價(jià)。

　　這種直接在銷售中心放牌子的，就是特殊房源的處理，價(jià)格沒(méi)什么優(yōu)惠。

　　如果真的降價(jià)，開發(fā)商是不敢在銷售中心這樣明目張膽的放出來(lái)的。銷售中心人來(lái)人往都是老業(yè)主，開發(fā)商不是大傻子。

　　凡是這樣大搖大擺的擺在臺(tái)面上的都不是真特價(jià)，就是處理尾盤次品的。

　　但是，這里面你找一找是有可能找到有價(jià)值的房源。

　　但是，這里面的坑很多。如果是現(xiàn)房的話，你可以去實(shí)地看房，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估潛在不利因素的折價(jià)；如果是期房，你需要靠經(jīng)驗(yàn)評(píng)估。

　　04

　　最后，我們上面講了怎樣避坑，怎樣破解開發(fā)商的套路。你會(huì)發(fā)現(xiàn)真的有價(jià)值的特價(jià)房是極少的，只有1%的可能。

　　你說(shuō)，我不想那么復(fù)雜的去做選擇，我沒(méi)時(shí)間。有沒(méi)有簡(jiǎn)單、明了的方式，能直接找的有價(jià)值的、值得買的特價(jià)房？

　　有，還真有。

　　你只需要附加三個(gè)條件即可：

　　1、主城或近郊環(huán)線2、現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房（6個(gè)月內(nèi)）3、無(wú)息2-3年首付分期

　　去年底，我拿的兩套特價(jià)房，滿足以上三個(gè)條件，現(xiàn)房無(wú)息首付分三年，相當(dāng)于直接向開發(fā)商無(wú)息借了100萬(wàn)，且價(jià)格還是去年底的年終大促。貸款下來(lái)就能收房，周邊生活配置齊全。這就是很好的選擇。

　　付款政策和特價(jià)房源是相輔相成的。如果只有特價(jià)房源卻沒(méi)有好的付款政策，并不是好選擇。

　　真正有價(jià)值、值得立刻就去把握的特價(jià)機(jī)會(huì)是極少的。這樣的機(jī)會(huì)出來(lái)，往往一個(gè)城市也不會(huì)有第二個(gè)。

　　如果你在的城市沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這樣的特價(jià)房，那就只能按照我們上面講的方法，在瘸子里面尋找1%的可能了。

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