這是一份房企“價(jià)格戰(zhàn)”的防坑指南

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-10 11:25

某房企又雙叒叕開(kāi)啟“降價(jià)賣房了”。相比之前逢年過(guò)節(jié)“8折”、“7.5折”賣房，這次來(lái)得更狠。

有人算了一下，一套原價(jià)100萬(wàn)元的房子，如果享受所有折扣優(yōu)惠，在活動(dòng)期間購(gòu)買，只需要58萬(wàn)元左右。也就是說(shuō)，約等于打了58折。這優(yōu)惠，比疫情期間的力度還要大，史無(wú)前例！一夜之間，“降價(jià)”再次成了所有人討論的話題，“7折賣房”也上了熱搜的頭條！

對(duì)于房企的降價(jià)，一位TOP30房企的營(yíng)銷總接通筆者電話后，開(kāi)口便說(shuō)，“攪局的人又來(lái)了！自打2016年以來(lái)，逢年過(guò)節(jié)就來(lái)攪一次局，這幾年沒(méi)有消停過(guò)，我們都習(xí)慣了。”他告訴我，去年下半年，另外一家頭部房企掀起“比競(jìng)品便宜3000元”的策略，逼得我們不得不跟著降，但這次我們跟不了。

該營(yíng)銷總氣憤地說(shuō)，“這兩強(qiáng)所到之處，對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)生態(tài)，可謂寸草不生”。不過(guò)，他也反駁到，別看吹的猛，一定不是全部7折，可能有廣告的成分。我查了一下這家房企年報(bào)的數(shù)據(jù)，上半年銷售均價(jià)9029元/平方米，比去年底的單價(jià)下降1000元/平方米，與去年同期比下降了16%。

確實(shí)，降幅未達(dá)到20%。我翻閱了一下，拋開(kāi)不參與活動(dòng)的熱賣樓盤，上半年降價(jià)應(yīng)該有20%。因此，從9月7日打響的“全國(guó)7折”，是靠譜的。打到骨折的“7折賣房”，很多人看不懂，上半年疫情那么嚴(yán)重，優(yōu)惠才8折。再說(shuō)，即便按現(xiàn)在節(jié)奏，全年任務(wù)（6500億）也無(wú)憂啊，何苦呢？

降負(fù)債，這是業(yè)內(nèi)談到“7折賣房”時(shí)，公認(rèn)的導(dǎo)火索。筆者咨詢了這家房企珠三角區(qū)域的一位投資副總裁，他告訴我，8月20日的“房企融資監(jiān)管”座談會(huì)上，其不僅是在座的房企，而且是TOP3中唯一踏中3條監(jiān)管紅線的。所以，站上如此高位，必須要帶頭下狠心、降負(fù)債。

據(jù)悉，該企業(yè)9月份已遞交了方案，也是第一批加快調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)的。帶頭大哥要表現(xiàn)模范，其他的才好管。3個(gè)指標(biāo)都要降的話，首先融資就得放緩了，同時(shí)賬上的現(xiàn)金流還要充裕起來(lái)。怎么辦？只能快快賣房。好在，土地儲(chǔ)備多，成本低（據(jù)悉僅1000多元/平方米建面）。

“心臟沒(méi)那么大，我們學(xué)不來(lái)”！

這是某TOP50房企珠江中區(qū)域營(yíng)銷總接通電話后，對(duì)我說(shuō)的第一句話，語(yǔ)氣顯得很無(wú)奈。她告訴我，她們江門恩平的項(xiàng)目，是2018年拿的地，樓面價(jià)就3000多/平米，現(xiàn)在賣5000/平米，基本不賺錢。今年，珠三角外圍市場(chǎng)不太好，他們一周賣5套左右，每次批預(yù)售只有30-50套。

已經(jīng)到來(lái)的“金九銀十”，預(yù)期很不妙，幾次“座談會(huì)”的新式調(diào)控下，熱點(diǎn)城市（深圳、東莞、杭州、沈陽(yáng)等）都出臺(tái)了調(diào)控政策，力度都很大，比如增值稅免征期“2年改回5年”，接下來(lái)的四季度只會(huì)緊不會(huì)松；“8.20”房企融資座談會(huì)，房企生存的命根子——融資，也全面收緊了。

論產(chǎn)品力，這幾年你學(xué)我、我學(xué)你，多數(shù)房企都差不多，加上房?jī)r(jià)漲幅慢了，購(gòu)房客看的就是哪家價(jià)格低。因此，估計(jì)開(kāi)發(fā)商促銷會(huì)明顯加速，特別是踏中3條融資監(jiān)管紅線的，都得靠快快賣房，回籠資金了。畢竟，銷售回款（定金和預(yù)收款），占了資金來(lái)源近50%的份額。

今年賣得最好的項(xiàng)目，就是一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的。可見(jiàn)，直接或變相“價(jià)格戰(zhàn)”已打響，只不過(guò)這家房企說(shuō)干就干，從不拖泥帶水。問(wèn)題是，這家房企這么出牌的話，把糾結(jié)留給同行了，到底跟不跟？前面講了，政策和融資環(huán)境，雙雙驟變，金九銀十已到來(lái)，多數(shù)房企估計(jì)在熬夜開(kāi)會(huì)了。

凡是前兩年拿的地，地價(jià)很高，估計(jì)多數(shù)跟不起，只能在氣憤和糾結(jié)之后，給一個(gè)不起眼的折扣優(yōu)惠，拿幾套出來(lái)暖暖場(chǎng)。財(cái)務(wù)狀況好、土地價(jià)格不高的，應(yīng)該會(huì)跟的，但降價(jià)幅度、涉及的樓盤，不會(huì)像這家降價(jià)房企那么“有誠(chéng)意”。資金鏈緊繃，觸及紅線的，都會(huì)跟，特別是項(xiàng)目地價(jià)不高的。

當(dāng)下，降價(jià)是一定能收獲業(yè)績(jī)的。就在昨天，南寧的朋友說(shuō)，五象新區(qū)2019年4月龍光拿下的地王項(xiàng)目（樓面地價(jià)1.44萬(wàn)元/平米）——龍光天瀛，開(kāi)始降價(jià)了。今年4月份開(kāi)盤時(shí)，均價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米，銷售價(jià)格一直維持“2萬(wàn)+”。上周六（9月5日），項(xiàng)目推出30套特惠房。

這批特價(jià)房起售1.6萬(wàn)元，均價(jià)為1.6-1.9萬(wàn)元，考慮到1.44萬(wàn)元的樓面均價(jià)，大概率是要虧損的。據(jù)悉，這批特價(jià)房很快賣光了，看來(lái)只要有誠(chéng)意，客戶就會(huì)痛快地下單?！?折售房”或許只是降價(jià)更瘋的開(kāi)始。

早在8月底，南寧青秀區(qū)的保利領(lǐng)秀前城，就推出1.2萬(wàn)+的特價(jià)房。這個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)在2019年一直是1.6萬(wàn)元，今年上半年降到了1.5萬(wàn)元。在珠三角區(qū)域，核心6城（廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、珠海）還不錯(cuò)，但外圍就差一些了。

去年底，限購(gòu)相繼松綁、今年上半年疫情紓困、深圳需求外溢等利好不斷，到了年中，購(gòu)買力釋放殆盡。近期，折扣力度加大，折上加折等，外圍市場(chǎng)也開(kāi)始降價(jià)了，估計(jì)金九銀十會(huì)更明顯。

“7折賣房”的強(qiáng)力引爆下，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多房企加入促銷大軍，房企決戰(zhàn)“金九銀十”，購(gòu)房者的“春天”來(lái)了嗎？如果單從價(jià)格來(lái)說(shuō)，“金九銀十”是不錯(cuò)的購(gòu)房季，加上上半年因疫情影響，很多樓盤沒(méi)有入市，TOP100開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)完成率只有40%，都鉚足勁想把失去的搶回來(lái)。

因此，接下來(lái)的市場(chǎng)上，購(gòu)房者有得挑、有的選，可以貨比三家后，從容地再下定、掏錢、簽字。但是，要記住一句話，沒(méi)有多少房子會(huì)虧本出售，也沒(méi)有哪家開(kāi)發(fā)商會(huì)把熱賣的房子降價(jià)。即便是這家降價(jià)房企，也絕非全國(guó)項(xiàng)目都是7折銷售，筆者咨詢這家降價(jià)房企廣深的項(xiàng)目，一致回答是，“不參與活動(dòng)”。

對(duì)于降價(jià)促銷的項(xiàng)目，一定要防止有坑埋伏：一是開(kāi)發(fā)商借裝修和車位溢價(jià)回補(bǔ)降價(jià)部分，特別是要防止捆綁精裝修、車位等隱性的“霸王條款”。不久前，深圳寶安區(qū)某限價(jià)新盤，項(xiàng)目咨詢階段，對(duì)外口徑是，“可以選擇是否加裝修費(fèi)”；然而，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，上面的條款卻是“買房即默認(rèn)加裝修費(fèi)”，不交的話，不僅放棄買房機(jī)會(huì)，定金也不能退，導(dǎo)致購(gòu)房者不得不簽。

二是要防范特價(jià)房陷阱。擔(dān)心老業(yè)主維權(quán)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商降價(jià)，往往采取拿出十套二十套特價(jià)房做優(yōu)惠，但這很可能是陷阱。實(shí)際上，這些房子往往存在很多問(wèn)題，就比如采光通風(fēng)不好、樓層位置不佳、樓間距窄、房間在犄角旮旯、陽(yáng)臺(tái)不方正等，但這些是沙盤看不出來(lái)的，一定要到樣板房看，還要問(wèn)清楚，因?yàn)闃影宸渴敲阑^(guò)的。

三是要防范裝修減配。比如，利用裝修合同里“可更換同等材料”、“非交付標(biāo)準(zhǔn)”等借口，在建筑材料、地板磚、廚房衛(wèi)生間用具等上面減配。不要過(guò)于迷戀銷售宣傳的精裝修品牌，這都是浮云，因?yàn)橥瑯悠放频?，價(jià)格差異很大；再比如，樣板綠化段和小區(qū)綠化，也可能存在著質(zhì)的差距。

前兩天，我在朋友圈看到，某小區(qū)業(yè)主維權(quán)的圖片。剛好有同事買了這個(gè)項(xiàng)目，我就打微信過(guò)去問(wèn)了一下，他很淡然地說(shuō)了一句，“因?yàn)檎迌r(jià)，二期減配了，我們一期沒(méi)有限價(jià)，所以沒(méi)問(wèn)題”。真的很詫異，這家開(kāi)發(fā)商很知名，居然用紙皮做房間門，看來(lái)限價(jià)害人不淺??！

四是要關(guān)注降價(jià)房的配套設(shè)施。首先，要關(guān)注物業(yè)，這是你的房子未來(lái)能否保值增值的主要考量?，F(xiàn)在，好物業(yè)往往是樓盤溢價(jià)的賣點(diǎn)，入住前幾年，開(kāi)發(fā)商往往補(bǔ)貼物業(yè)。對(duì)于特價(jià)房，要防范指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限不足一年，就退出了，由差的物業(yè)公司取而代之的情況。

其次，要防范公共空間被開(kāi)發(fā)。看房的時(shí)候，各種配套說(shuō)的都很好，但是入駐之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，天下果然沒(méi)有免費(fèi)的午餐。對(duì)于特價(jià)房，如果開(kāi)發(fā)商損失了，一定會(huì)在其他地方補(bǔ)回來(lái)，比如物業(yè)、會(huì)所、綠地等，當(dāng)大家看不懂或沒(méi)仔細(xì)看小區(qū)規(guī)劃圖時(shí)，這些本來(lái)承諾的公共空間，就可能成為開(kāi)發(fā)商抵補(bǔ)損失的渠道了，美名其曰只對(duì)業(yè)主開(kāi)放（比如會(huì)所），其實(shí)就是薅業(yè)主羊毛。