買二手房擔心水太深?防坑指南來了!

來源：智能家居時間：2020-05-31 09:40

受疫情影響,眾多行業(yè)受到暴擊,特別是外貿(mào)行業(yè),至今仍未走出低迷?？墒菍τ趧傂鑱碚f,日子還得照過,房子還得照買。特別是隨著全球經(jīng)濟下行,大家更傾向于精打細算過日子,買房時也有更多人開始考慮價格相對較低的二手房。確實,二手房更適合注重性價比的剛需族。但比起新房,二手房的水更深,購買時需要考慮的門道也更

受疫情影響，眾多行業(yè)受到暴擊，特別是外貿(mào)行業(yè)，至今仍未走出低迷?？墒菍τ趧傂鑱碚f，日子還得照過，房子還得照買。特別是隨著全球經(jīng)濟下行，大家更傾向于精打細算過日子，買房時也有更多人開始考慮價格相對較低的二手房。

確實，二手房更適合注重性價比的剛需族。但比起新房，二手房的水更深，購買時需要考慮的門道也更多。

二手房的優(yōu)點顯而易見，就是所見即所得，不用擔心爛尾的風險。經(jīng)過多年使用，房子的配套相對成熟，物業(yè)包括房子質(zhì)量也都可以直觀感受到。新房大多為期房，只能看沙盤，后期交房可能存在和宣傳不同的情況。

除了這些明顯的優(yōu)缺點以外，買二手房還有不少超干的“干貨”值得了解，來跟站長一起get吧。

1.確定買房資格

現(xiàn)在政策趨嚴，無論你買新房還是二手房，都不是有錢就能上車的，而是需要一定的資質(zhì)。因此在找房源之前，應(yīng)該先去核驗一下自己是否具有購買限購區(qū)域內(nèi)住房的條件，否則選了半天房子才發(fā)現(xiàn)買不了，那就白忙乎一通了。

在北京買房，京籍已婚家庭最多可買2套，京籍單身可購買1套。非京籍人士滿足在京無房且連續(xù)5年（含）以上繳納社會保險或個人所得稅，才有資格購買一套北京住房。

有了資質(zhì)，再來談錢。全款土豪不在本文討論之列，大部分人買房要貸款。如果是首套房，買房首付比例通常為30%；二套房的首付比例各地情況不同，在40%-70%不等。

辦理二手房貸款時，還會涉及到房屋評估費和按揭手續(xù)費。房屋評估是銀行批貸的必要動作，因為銀行是不以成交價格為參考發(fā)放貸款的，通常會指定評估公司來進行房屋估價，然后根據(jù)估價給出貸款額度。

也就是說如果你的成交價是300萬，房屋評估價是280萬，你要貸款70%，就是280萬×70%=196萬，那么你就要準備300萬-196萬=104萬的首付。而最終的評估費，根據(jù)評估價的萬分之一到萬分之五進行收取。

按揭手續(xù)費沒有固定標準，因為這筆錢不是給銀行的，而是給中介的。以深圳為例，按揭服務(wù)費的收費區(qū)間在1000-5000元不等。

2.確定房屋產(chǎn)權(quán)

我們買新房時，開發(fā)商的信息相對透明，有沒有預(yù)售許可證、有沒有備案，在網(wǎng)上都能查到，貓膩很少。

但二手房是消費者和房東之間的交易，水比較深。為了避免被坑，購房者首先要做對房子做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，看房子是否被查封或是被抵押。

其實核查房子產(chǎn)權(quán)并不難，一般可以讓中介人員去幫忙調(diào)查，也可以和產(chǎn)權(quán)人一起去當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心查詢。如果你有精力，最好是親力親為，這樣最保險。如果比較忙，應(yīng)該選一個靠譜的中介代為調(diào)查。一個好的中介可以是你和賣家砍價的得力助手，也可以在你的交易過程中幫你權(quán)衡條款利弊。找中介不要一味追求低費率，最好挑選大品牌，雖然中介費會貴一些，但安全性也更高，畢竟房子客單價高，關(guān)乎一生幸福，安全性至關(guān)重要。

有的購房者擔心產(chǎn)權(quán)人不配合調(diào)查，其實這種擔心大可不必。我國相關(guān)法律規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。因此，只要房主是真心想賣房，肯定會配合查詢。

3.買老房子需慎重

我國的房子有很多類型，而有的房子出售是有很多限制的，比如房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房、單位房屋，最好不要購買這種類型的房子。

此外，盡量選擇次新房或房齡在10年以內(nèi)的二手房。因為房子是有建筑壽命的，太老的房子容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，比如墻面裂縫會導致下雨天房子漏水，或者墻內(nèi)線路老化損傷，得把墻砸開重新布線，這些情況一旦發(fā)生，既費時間又費錢，非常麻煩。

對于手頭比較緊的消費者來說，更得選擇房齡較小的房子。因為貸款年限是根據(jù)房齡以及買家貸齡計算的，同等的情況下，房齡越大，貸款年限就越少；房子貸款年限越少，月供就會越高，每個月的還貸壓力就會越大。

而且我國的房子產(chǎn)權(quán)是有年限的，一般而言，商品住宅的產(chǎn)權(quán)年限是70年，公寓則只有40年。房齡越小，剩下的產(chǎn)權(quán)年限就越長，可供使用的年限也就越長。而購買房齡過長的房屋，未來會更早面臨產(chǎn)權(quán)到期的問題，到時候可能需要自己掏錢做產(chǎn)權(quán)續(xù)期。

雖說本屆大會明確住宅產(chǎn)權(quán)到期后可自動續(xù)期，但可沒說給你免費續(xù)期。此前深圳國商大廈和青島阿里山小區(qū)的產(chǎn)權(quán)到期后，業(yè)主都是付費續(xù)期的。

4.簽合同關(guān)鍵點

俗話說天黑路滑，社會復(fù)雜，簽合同前一定要提前了解注意事項，否則等白字黑字落定后可就沒了回旋余地。

簽合同前，要確定賣房者確實是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證要仔細審閱，看身份證號是否一致。因為有的房子并不是個人所有，而是共有，比如夫妻、繼承人等，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同，否則合同無效。咱可得提前了解清楚，別被人鉆了法律空子，吃悶虧。

5.付款注意事項

付款方面，二手房的支付方式分為一次性付清和按揭貸款。一次性付清就是指關(guān)于房屋的所有費用資金全部繳清。按揭貸款就是先付房屋首期款，然后申請貸款，簽署貸款合同。（等銀行貸款審批時間一般是15天左右）

當然，你要是覺得這一過程中可能存在資金風險，可選擇以資金監(jiān)管+貸款前置審批的方式交割房款。如果你擔心中介費全部支付給中介后，后續(xù)在辦理業(yè)務(wù)時無法對中介進行有效約束，也可以找合適的理由和中介商議預(yù)留一部分費用以后再支付。

等你的銀行貸款審批下來，辦理過戶手續(xù)前，還應(yīng)該查看以前房東的水、電、氣、物業(yè)費等費用是否結(jié)清。如果是學區(qū)房，還要注意學籍是否被占用，以免影響孩子上學。

大家看到這兒，應(yīng)該已經(jīng)了解到二手房買賣中的很多注意事項了。二手房交易有很多坑，了解得越全面，越能在實操中占據(jù)優(yōu)勢地位?，F(xiàn)在有置業(yè)需求的剛需非常多，大家可以把眼光放開一些，不光著眼于新房，也可以在二手房市場中認真淘一淘，也許就可以撿到大漏。

對于有置業(yè)需求的站友來說，不妨將本文收藏、分享，讓更多人可以避免被坑，買到性價比高的房子。

來源：地產(chǎn)情報站

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