【河源搜狐焦點(diǎn)訊】自住看成本和效率，投資看價(jià)格和潛力。很多人還是會問關(guān)于一手房和二手房的問題以及要不要找中介的問題，這次我們盡量一次說清楚。

一手房

很多人以為投資就是去買一手房，到處看哪個(gè)樓盤漂亮，裝修得好，售樓處姐姐服務(wù)好。

這往往是一個(gè)誤區(qū)，從投資回報(bào)率來看，一手房不如二手房，從增值空間來看，一手房也不如二手房。

這種情況在市場化程度極高的一線城市普遍存在，一手房叫增量，二手房叫存量。

政府在賣地之前，一般會提前規(guī)劃，比如規(guī)劃這里建個(gè)什么科技園、產(chǎn)業(yè)城，或者在此規(guī)劃一條地鐵、輕軌等，然后會在周邊規(guī)劃住宅用地、商業(yè)用地、教育醫(yī)療用地等，接著就是要賣地，把人口吸引過來。

在你買的時(shí)候周邊還是很荒的，這時(shí)候需要開發(fā)商的賣力宣傳，建好高大上的售樓部，等著你的到來。

這種地方一般存在于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，比如21號線在建時(shí)就說這里引入了富士康，還有教育城，發(fā)展知識城和南沙之前，先把地鐵通過去。

所有地鐵在規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)想好了，一頭連接市區(qū)的商業(yè)就業(yè)中心，一頭連著接下來的準(zhǔn)備要開發(fā)的地方。

一方面保證市中心的絕對地位，一方面要讓周邊大量閑余空地創(chuàng)造財(cái)政收入，其實(shí)也是城市大了需要向外發(fā)展。

一手房你需要和開發(fā)商博弈，在他猛打折的時(shí)候買最好，但是也要謹(jǐn)防質(zhì)量問題以及學(xué)校問題，這些年因?yàn)橘|(zhì)量和學(xué)校問題，維權(quán)事情屢有發(fā)生，確實(shí)挺糟心的，這就是一手房的坑。

二手房

二手房相對一手房來說就比較麻煩一點(diǎn)，經(jīng)辦手續(xù)比較多，而且不懂的人還容易掉坑里。

買二手房的人有兩種人：一種是真正的剛需，一種是真正的投資客。

想要住得方便，離公司不遠(yuǎn)，那只能選擇市區(qū)的二手房，要不然就只能去偏遠(yuǎn)的郊區(qū)買一手房。

你都已經(jīng)去三四十公里外買房了，不可能還會去買別人的二手房吧，你一定是想選個(gè)漂亮的一手房。

所以遠(yuǎn)郊的二手房沒有什么市場，如果你買了之后將來也不好轉(zhuǎn)手，除非是強(qiáng)就業(yè)中心，政府重金打造的地方，而且已經(jīng)引入了大量的企業(yè)，比如知識城和南沙。

知識城和南沙有大量的一手房和二手房，經(jīng)過橫盤過后的南沙，目前價(jià)格維持在2.5萬左右，說明這個(gè)價(jià)格還是有市場的，如果沒有市場，價(jià)格還會繼續(xù)跌。

二手房才是真正的價(jià)值體現(xiàn)，所以投資客喜歡買位置好的二手房。

剛需主要是看是否有性價(jià)比，是否更具效率，另外就是看你的荷包夠不夠，所以，自住的剛需不用等就是這個(gè)意思，錯(cuò)過比買貴更可惜。

投資主要看價(jià)格，價(jià)格太貴的肯定不會買，每套房都有每套房的價(jià)值，一分錢一分貨，采光通風(fēng)樓層朝向戶型都是影響價(jià)格的因素。

你可以去網(wǎng)上查賣價(jià)多少，也可以查到成交價(jià)多少，但是在開發(fā)商那里，你很難知道他賣給別人同樣的戶型是多少錢，你不知道你是買貴了還是買便宜了。

二手房可以馬上辦證，不住了可以馬上出租，減輕壓力。

過了兩年的限售期還可以馬上賣了換錢，但是一手房做不到，等交樓拿證到能賣的時(shí)候，起碼五六年了，降低資金使用效率。

二手房的坑主要是信息不透明，你不知道業(yè)主真實(shí)的報(bào)價(jià)，不知道賣家的房子是不是有問題，無法交易過戶，中間環(huán)節(jié)過多，利益鏈條過長，這些都是你無法掌控的。

這就需要你一方面很懂操作，另一方面有熟悉的渠道和人脈，這樣才能確保萬無一失。

回報(bào)率

從回報(bào)率來看，一手房確實(shí)不如二手房，但也并非絕對，跟潛力有關(guān)。

但我們能買的二手房，一定是成交比較活躍的地區(qū)，一手房為主的地方二手房肯定活躍不起來。

二手房眼見即所得，買在周邊配套成熟的地方大概率不會錯(cuò)，入住率越高，說明剛需越多，越有支撐力。

一到晚上沒幾個(gè)亮燈的，即便再便宜也不能買，買來自己都不想住，租也租不出去的地方就別碰了。

有一種二手房的回報(bào)率接下來可能會砸在手里，或者說跑輸大市，那就是沒有學(xué)位的樓梯老破小。

這種房子樓齡太大，年輕人都不太喜歡，又沒有很好的學(xué)位，更加會被嫌棄。

一手房未來能不能漲幅很好，除了要看前期的規(guī)劃，還要看后期的落地。

如果只是規(guī)劃，落地執(zhí)行不到位，那遠(yuǎn)期前景堪憂，價(jià)格自然就會虛高，一定會回調(diào)。

買了知識城的人并不是有多聰明，而是很幸運(yùn)，黃埔區(qū)的執(zhí)行效率真的廣州第一，引入企業(yè)，產(chǎn)業(yè)落地，規(guī)劃速度，其他地方是比不了的，大部分公司都已經(jīng)來辦公了，人才來了，自然需求就跟著來了。

當(dāng)年同樣價(jià)格買入朱村的人可能沒那么幸運(yùn)了，他們并不知道富士康要著急轉(zhuǎn)手，也不知道教育城到底什么時(shí)候建成。

說白了還是產(chǎn)業(yè)，知識城的定位哪里是朱村能比得了的。

買哪里

影響漲幅的并不是因?yàn)橐皇趾投值脑?，而是因?yàn)槲恢玫脑颍约爱a(chǎn)品和學(xué)位的原因。

想要自己住，隨時(shí)都可以買，找到自己喜歡的，方便的最重要，再結(jié)合一下性價(jià)比。

如果是投資，打算出租的，就買交通位置便利的二手房，想要漲得多，一定要跟著產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃走，這樣才不會迷路。

如果位置差不多，產(chǎn)品差不多，價(jià)格差不多，樓齡差不多，還是優(yōu)先選擇二手房。

所有的一手房最終都要進(jìn)入二手市場才能變現(xiàn)，只有占據(jù)了位置、產(chǎn)業(yè)、學(xué)位、稀缺的房子未來才能成為搶手貨，才會漲得最多，有沒有具備這些，在你打算買入的時(shí)候就應(yīng)該知道。

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