這里是成哥說(shuō)房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專(zhuān)家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過(guò)直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

以下是“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)的粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：你好成哥，本人之前購(gòu)買(mǎi)了一套"學(xué)區(qū)房"，買(mǎi)房前還專(zhuān)門(mén)深入到附近已入住的小區(qū)了解過(guò)往年的劃片情況才決定買(mǎi)房，可是等新的劃片方案一出來(lái)，小區(qū)被劃到了當(dāng)初理想學(xué)區(qū)的“外圍”。孩子當(dāng)年無(wú)法入學(xué)理想學(xué)校。真的是不明白為什么學(xué)區(qū)房在這么難買(mǎi)呢？

回答：1.首先在購(gòu)房前務(wù)必詳細(xì)了解清楚，目標(biāo)學(xué)校往年的學(xué)區(qū)劃定范圍及變化;確認(rèn)所購(gòu)房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購(gòu)房屋雖然距離學(xué)校僅-墻之隔，但不一定是"學(xué)區(qū)房”。不能輕信賣(mài)方或中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實(shí)地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。

 2.買(mǎi)學(xué)區(qū)一定要注意房屋過(guò)戶時(shí)間，明確原戶口的遷出時(shí)間，約定違約責(zé)任，以保障買(mǎi)入后在入學(xué)前，能辦理完畢孩子的新戶口遷入。有些地方對(duì)學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)生居住時(shí)間和落戶時(shí)間是有要求的，落戶時(shí)間不能超過(guò)開(kāi)學(xué)時(shí)間。

3.在購(gòu)房前務(wù)必詳細(xì)了解清楚，目標(biāo)學(xué)校往年的招生、戶籍要求條件，在簽合同時(shí)務(wù)必明確該房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況。

4.選擇房屋前先明確該房屋，買(mǎi)入后自己是否需要居住，若兼有投資意向的，就要考慮房屋及周邊的租賃市場(chǎng)環(huán)境和價(jià)格。

 5.將賣(mài)方對(duì)”學(xué)區(qū)房”的承諾寫(xiě)進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。(口說(shuō)無(wú)憑，寫(xiě)進(jìn)合同里也算有個(gè)保障)。

提問(wèn)：成哥，家里孩子四歲，計(jì)劃在成都北部新城天回鎮(zhèn)新開(kāi)發(fā)片區(qū)買(mǎi)房，屬于三環(huán)以外繞城以內(nèi),該區(qū)新建小學(xué)兩所，首套房購(gòu)買(mǎi)資格，想先買(mǎi)一套就近學(xué)校的房子。您覺(jué)得這片區(qū)發(fā)展前景如何?現(xiàn)在的價(jià)位值得入手嗎?可以推薦下這片區(qū)的樓盤(pán)嗎?

回答：成都三環(huán)至繞城，盡量買(mǎi)在城內(nèi)，繞城外房?jī)r(jià)上漲快，其主要原因是城南，特別是高新區(qū)、天府新區(qū)房?jī)r(jià)的帶動(dòng);不過(guò)對(duì)于剛需客來(lái)說(shuō)，這是一次在城內(nèi)買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)，一方面，城內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，對(duì)自住的剛需客來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)較小;另一方面,相對(duì)于大豐天回，隨著板塊輪動(dòng)這些地方也會(huì)跟大面天府持平。具體性價(jià)比高的樓盤(pán)推薦詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：成哥你好！最近看了一線城市房?jī)r(jià)普遍上漲，這一波一線城市上漲，根據(jù)以前經(jīng)驗(yàn)，成都一般要延遲半年，我現(xiàn)在成都主城有一套，還想再買(mǎi)一套，工薪階層，壓力很大，太害怕上漲，又沒(méi)得一二圈資格，老家雁江的，東部新區(qū)和簡(jiǎn)陽(yáng)房?jī)r(jià)現(xiàn)在1萬(wàn)多可以入手不?有沒(méi)推薦的樓盤(pán)?或者說(shuō)推薦其它三層圈的樓盤(pán)可以入手的?

回答：這一波漲是從深圳開(kāi)始的，然后被嚴(yán)打，深圳房?jī)r(jià)馬上就老實(shí)了?，F(xiàn)在上海有點(diǎn)蠢蠢欲動(dòng)，肯定也會(huì)被嚴(yán)打。另外，首都一直老老實(shí)實(shí)的，并沒(méi)有異動(dòng)。所以你推測(cè)半年后傳導(dǎo)到成都，是主觀猜測(cè)，不太現(xiàn)實(shí)。所以恐慌是沒(méi)必要的。東部新區(qū)目前布局還太早了，也基本沒(méi)什么樓盤(pán)可以考慮，其他三圈層除了東部新區(qū)還可以看看新津。

提問(wèn)：你好成哥，想在成都買(mǎi)房，預(yù)算是400萬(wàn)左右，最好性價(jià)比比較高，不希望買(mǎi)到不好的，麻煩成哥幫忙分析一下在哪里買(mǎi)比較好呢？

回答：這個(gè)預(yù)算的話，首先是一圈層的二手房，雖然選房無(wú)壓力，但是優(yōu)質(zhì)屬性比較難以兼顧，又由于滿五政策的限制，只能買(mǎi)到360萬(wàn)左右的二手房，再加上地段，區(qū)位配套的因素影響，一般是120平以內(nèi)的套三；其次是天府新區(qū)，普通新盤(pán)供應(yīng)量足，但是性價(jià)比不夠高，一些性價(jià)比較高的項(xiàng)目基本都需要神盤(pán)搖號(hào)；最后是二圈層的改善盤(pán)或者邊緣地區(qū)的別墅，但是別墅的升值力度不夠，目前二圈層很多板塊屬于起步階段，區(qū)位配套上不夠完善，核心地段的升值空間不大?？偟膩?lái)說(shuō)，400萬(wàn)的總價(jià)雖然選擇面夠廣，但是很難買(mǎi)到性價(jià)比較高的盤(pán)，建議可以適當(dāng)關(guān)注未來(lái)的新盤(pán)。

提問(wèn)：成哥你好！目前我是成華區(qū)三順，想買(mǎi)套純投資房，因?yàn)榈箳毂P(pán)基本沒(méi)有了，成華最近會(huì)開(kāi)的幾個(gè)盤(pán)。麒麟源灘會(huì)，TOD十里風(fēng)和，首鋼璟辰里，雪松雅居樂(lè)IN天府，這些盤(pán)適合投資嗎?像我這個(gè)順位成都買(mǎi)房投資，是優(yōu)先考慮搖前面這些盤(pán)呢?還是先考慮優(yōu)質(zhì)地段的二手?比如萬(wàn)年場(chǎng)，攀成鋼這些地段的二手。

回答：純投資首先考慮有性價(jià)比的新房的，但你三順的資格，如果是買(mǎi)神盤(pán)，的確中簽幾率會(huì)比較小，反正都是投資區(qū)碰下運(yùn)氣也是可以的。你說(shuō)的這四個(gè)盤(pán)，性價(jià)比高的就是麒麟源灘會(huì)和十里風(fēng)和，可優(yōu)先考慮麒麟源灘會(huì)，地段更好，周邊可開(kāi)發(fā)的空地也多，另外兩個(gè)項(xiàng)目，首鋼和雪松應(yīng)該價(jià)格不會(huì)低，打算長(zhǎng)持二手房就不像新房，增值空間就比較有限了。

提問(wèn)：成哥您好，坐標(biāo)成都金牛戶口，和愛(ài)人都是工作雙流事業(yè)單位35歲，小孩1歲。金牛1套80平貸剩40萬(wàn)，雙流城區(qū)1套90小套三貸剩10萬(wàn)，父母金牛2套老破小學(xué)區(qū)房，子彈10萬(wàn)。想賣(mài)1套老破小改善換大房，但全新或次新資金可能不夠，因?yàn)橐赘?成，強(qiáng)行買(mǎi)可能要賣(mài)2套才行；買(mǎi)舊一點(diǎn)的賣(mài)1套雖差不多，但戶型配套都不怎么滿意。還是暫時(shí)不買(mǎi)？先投資后改善，3-5年后再賣(mài)掉換大房？投成都推薦的區(qū)域？

回答：主場(chǎng)在成都，建議重心放在成都淘筍。 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。 建議出手老破小，置換2套低價(jià)潛力盤(pán)。 成都投資推薦城鄉(xiāng)結(jié)合部板塊 大豐，天回，書(shū)房，犀浦。 已經(jīng)炒高的新區(qū)，比如天府新區(qū)一定要回避。 99%的新區(qū)最后都死掉了，zf只有一個(gè)目的，就是賣(mài)地。 建議先投資后改善，延遲享受。成都價(jià)值高的區(qū)域推薦詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：成哥好！搖號(hào)搖到了合能鉑悅?cè)A庭，看到網(wǎng)上評(píng)論對(duì)樓盤(pán)都很差，糾結(jié)想退房了，我是自住，想請(qǐng)成哥點(diǎn)評(píng)下這個(gè)小區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)，以后發(fā)展怎么樣？

回答：客觀來(lái)說(shuō)，合能的口碑確實(shí)不太好，但是在價(jià)格面前這些都不重要，你如果退房了，你還能買(mǎi)哪里?性價(jià)比低的樓盤(pán)還能買(mǎi)得到嗎?鉑悅?cè)A庭本來(lái)就賣(mài)的是一個(gè)剛需價(jià)，你不可能以豪宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求它，所以降低預(yù)期，買(mǎi)了就安心了，至于那些網(wǎng)上說(shuō)的不必糾結(jié)。

提問(wèn): 合肥的樓市很熱，哪些板塊可以買(mǎi)，自住兼升值，高新(保利西林語(yǔ)）區(qū)和蜀山湖板塊（中海世家)哪個(gè)較好？

回答：優(yōu)先中海世家，蜀山區(qū)真正的豪宅樓盤(pán)，未來(lái)不可能會(huì)差。蜀山產(chǎn)業(yè)園，相對(duì)來(lái)說(shuō)比高新區(qū)蜀西湖和北雁湖區(qū)域弱點(diǎn)，但是蜀山產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)分開(kāi)，未來(lái)的局面很好看，自成一體后，產(chǎn)業(yè)上班集中點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，而居住地一塊，全部都是豪宅在線，沒(méi)有什么可以阻擋這個(gè)板塊能實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值點(diǎn)！因?yàn)樽詈诵牡囊稽c(diǎn)，這個(gè)區(qū)域，學(xué)區(qū)會(huì)是頂級(jí)在線，尤其是五十中東校蜀麓中學(xué)已經(jīng)可以確定！未來(lái)贏得價(jià)值兌現(xiàn)，只能交給了時(shí)間。中海世家，龍湖麗豐西宸原著，龍湖天境，麗豐璞羽山，徽創(chuàng)君泊，禹洲平湖秋月的未來(lái)只需要等待時(shí)間即可！尤其是中海和龍湖，兌現(xiàn)會(huì)更大，接著依次呈現(xiàn)階梯狀價(jià)值實(shí)現(xiàn)！待合肥五十中東校落地之時(shí)，即是該板塊騰飛之日！合肥各板塊分析及價(jià)值高的樓盤(pán)詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：成哥你好，本人在成都工作，想知道在青白江買(mǎi)房投資未來(lái)升值潛力怎么樣，在成都三圈層買(mǎi)房合不合適呢？

回答：青白江未來(lái)有一定的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，但是否具有投資價(jià)值，需要謹(jǐn)慎看待，從多方面分析。首先青白江是西部最大的鐵路物流樞紐，近幾年的定位一直是“國(guó)際化”，而成都國(guó)際鐵路港國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的成立，也將大大提升青白江的發(fā)展?jié)摿?；交通方面，地鐵在陸續(xù)修建，但需要較長(zhǎng)時(shí)間；房?jī)r(jià)方面，二手房?jī)r(jià)格在三圈層中算中等，大部分買(mǎi)房的人用于投資，但是這里租售情況不理想。因此，在青白江的購(gòu)房建議是，如果一二圈層的限購(gòu)放松，那么青白江的優(yōu)勢(shì)將會(huì)越來(lái)越小，投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)變大，房?jī)r(jià)升值慢。因此建議成都的購(gòu)房者盡量選擇一二圈層，四川省內(nèi)的購(gòu)房者，相比其他城市來(lái)說(shuō)可以選擇青白江。

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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