成都樓市:多地樓市出現(xiàn)“小陽春”,房價是否會有一波上漲態(tài)勢?

來源：智能家居時間：2021-03-06 17:18

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提問：成哥你好！近段時間，多地樓市出現(xiàn)“小陽春”，這是否意味著部分地區(qū)的樓市正在回暖，房價將會有一波上漲態(tài)勢呢？

回答：近段時間的“小陽春”是房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構等相關主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，營造出樓市整體向好的氛圍。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調(diào)整，房價下跌風險已經(jīng)得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。2月北京商品住宅市場供應集中放量，環(huán)比大漲九成至17萬方，但受春節(jié)假期影響，成交表現(xiàn)不佳，環(huán)比銳減六成以上，消化周期再度拉長；上海商品住宅供求回落，開盤量和去化率均降至半年來最低位。

預計短期內(nèi)波動不大，市場價格預期有待經(jīng)歷階段性調(diào)整；二手房市場成交量大幅回落，但月末也有明顯提升，預計3月成交量會繼續(xù)回升，并在短期內(nèi)延續(xù)走高趨勢。短期內(nèi)，由于一二線只要限購、限貸等房地產(chǎn)核心調(diào)控政策不發(fā)生顯著松動，房價上漲動力仍將受到很大制約。然而，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。如果未來調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動或轉(zhuǎn)向，樓市“小陽春”難以延續(xù)擴展。

提問：成哥你好！剛需200-250萬總價，主要想考慮主城區(qū)或者龍泉驛區(qū)的房子相對便宜一點的，有什么房子或哪個片區(qū)可以推薦的嗎?

回答：總價200-250萬，如果有第一順位的話，可以適當博一下華潤九期的最后兩棟或者SM錦悅，十里風和這樣神盤，如果只是剛需，或者沒那個運氣，那么符合你預算的選擇其實不多，主城區(qū)來說就金牛和成華，城北或者東北方向，例如北二環(huán)的保利時代，或者龍?zhí)端掳鍓K。如果不鎖定五城區(qū)的話，還可以看看龍泉的十陵板塊，這些區(qū)域的房子，基本就是2萬左右。成都更多價值高的房子及片區(qū)詳見內(nèi)部！

提問：哥，你好,16年在攀成鋼凌云峰閣有一套套三貸款中，現(xiàn)在因為家庭情況需要給自己老婆買一套房子，老婆在成渝立交附近醫(yī)院上班，購買的區(qū)域可能就只能考慮在三圣鄉(xiāng)，二號線大面或者龍泉驛，首付可能最多就150萬。問題1.套二套三還是套四？2.哪個樓盤比較有增值空間，各方面還可以的？3.電建洺悅御府值得買不？4.或者有更好的建議，比如等搖號的樓盤。

回答：選擇套幾這個根據(jù)自己的需求來定，如果希望后期流動性好些，選擇80-120的小三居是最好的。大面性價比高點的，可以考慮，世茂城、百悅城。電建洺悅御府不屬于大面版塊，不過從它的位置來說，后期升值空間還是可以的。成都因為新房價格和二手房價格出現(xiàn)價差，一般新房都很難搖到號，不過如果有喜歡的新盤，可以試試手氣。

提問：成哥好！坐標成都，17年入手的世貿(mào)城3期精裝房，90多平，每平1.1萬作為投資，去年又全款入手了一套二手房，世茂城21年7月才交房，交房后又要等兩三年才能賣，你覺得世茂城三期這一片，三年后大概能漲到什么價格? 另外Icc天曜156平方的清水，南北朝向，3.2萬可以入手嗎?

回答：世貿(mào)城的房子今年7月交付，我覺得至少要2025年以后才解除限售，那個時候我覺得應該在2-3萬的區(qū)間，icc清水3.2萬，基本合理，其他精裝的基本都4以上了，如果不考慮學區(qū)，你也可以對比一下附近的建發(fā)央璽，其他還是可以。

提問：請問成都東部新區(qū)怎么樣，有投資價值嗎？

回答：東部新區(qū)是否能夠入手，我認為可以買，但是并不適合所有人，東部新區(qū)最近立項，目前僅有少量樓盤進入市場，所以大家買入東部新區(qū)工作生活的可能性不大。其實目前東部新區(qū)可供購買的樓盤并不多，而且也不適合大多數(shù)投資者，可以考慮在這個區(qū)域提前建倉的購房者無非三種：一是本來就沒有主城資格，又急于讓資金動起來的購房者，屬于玩票性質(zhì)；二是抗風險能力較低的購房者，但可以承受資金低流動性，投資偏好較保守；三是投資兼自住的購房者，特別是簡陽當?shù)氐馁彿空呖梢宰们檫x擇。

提問：您好！四川眉山工薪族，名下兩套房，自住房06年購入160平樓梯房，位置較好，離市一小、市醫(yī)院、濕地公園、中心商圈、市場均近，已結清貸款；2018年商貸購入“領地.凱旋府”142平改善電梯房一套，公積金對沖還款，公積金貸次數(shù)已用完。2016年商貸購入濕地公園水街負一層商業(yè)門面兩間，還未見經(jīng)濟效益，也無法賣出，每月還貸1600元。目前子彈僅30萬，無成都購房資格。親吻我有無成都購買可能？目前眉山房價8000至10000，現(xiàn)在是觀望還是再在眉山購入一套90至100平小戶型？

回答：你的資產(chǎn)來看，2套門面房著實的踩坑，預計出手變現(xiàn)很難。眉山投資來說，我不建議你繼續(xù)加倉。房地產(chǎn)市場目前的格局是：一線和二線中心城市穩(wěn)定；二線弱和部分三四線城市補漲或不漲；其他小城市和村鎮(zhèn)，退潮。眉山這種三四線城市在一波去庫存的房價上漲后，新房看似漲卻很難有二手市場，有價無市，很可能陷入停滯。從農(nóng)村的吸流并不足以支撐大漲后的房價，本身的高端群體可能去更中心的城市，在這樣的流通中，城市進一步被大城市虹吸。投資我還是建議你破限購買成都更好，或者買成都不限購價值區(qū)。成都投資回報率高的板塊詳見內(nèi)部！

提問: 你好成哥，坐標桂林?，F(xiàn)名下有一套98年的學區(qū)房自住，再想投資一套房子?？粗辛宋挥诶旖吔夥艠蚺缘囊惶仔褪綐牵旅媸情T面，上面3、4樓是住宅樓，4樓是頂樓。小復式樓是一棟挨著一棟的，還有個30平的露臺。地段好，離江邊非常近，但就是房齡也比較老了，也是98年的，價格要100萬左右?guī)б粋€車位，價格是否合理？投資是否合算？如果上述方案不可行，請問購買桂林哪里的房子具有投資和升值的潛力，房價在100萬以下的？

回答：桂林沒有投資價值，老破舊更不要考慮，嚴重跑輸大盤。廣西唯一有點投資價值的只有南寧了，桂林沒有什么產(chǎn)業(yè)，屬于旅游城市。放眼全國來看，頭部旅游城市是有價值支撐的。但流量來自外部，不是本地居民的內(nèi)生力量，不夠穩(wěn)當。旅行目的地這件事上，民眾的口味是會變化的。相比扎根本地發(fā)展商業(yè)商務，不確定性就要更大一些而且旅游地產(chǎn)需要跨省市賣房，營銷成本自然更大，這要算到買房人頭上。因此旅游地產(chǎn)通常難租難賣，作為資產(chǎn)的屬性不很優(yōu)。哪怕能漲，賣不掉、租不掉、管理成本高、金融屬性低，也是很頭疼的。

買房投資，還是不要只盯著家門口買，不能熟悉哪里買哪里，要全國一盤棋去看，投資不自住，可以選擇更好的城市，比如南寧重慶成都等。成都投資回報率高的板塊詳見內(nèi)部！

提問：成哥，老家有房有貸款，打算上海買房，現(xiàn)在手上現(xiàn)金很少，公積金都沒用過。就目前的情況，我們還能住房公積金貸款買房嗎？首付需要幾成。為何工資上漲速度永遠趕不上房價上漲速度？

回答：有兩套按揭貸款，在上海再買房無法貸到款，公積金可以最多貸5成。從增長速度看，工資、房價、GDP總量、人均GDP的關系是這樣的：房價>GDP總量>人均GDP>工資，其中房價的增速是工資的2.96倍。

全國各地的數(shù)據(jù)和深圳有很大差異，但是增速的相對關系基本一致。很顯然，如果僅僅依靠工資增長來覆蓋房價上漲是非常不現(xiàn)實的，這就好比騎自行車追汽車，越追越遠。房價上漲速度快，常常被解讀為“泡沫”、“炒作”、“崩盤的先兆”等等但房價上漲速度快于工資增長并不是北上廣深獨有的現(xiàn)象，而是一個全球性的現(xiàn)象，東京、紐約、洛杉磯、倫敦、巴黎、香港等地的房價漲幅都超過了當?shù)鼐用竦墓べY增速。其實，工資和房價的對應關系只是我們?nèi)藶榈南胂?。市場?guī)律的特點是：它不管你怎么想，它只按照自己的邏輯行事。理解這個看似不合理的現(xiàn)象，我們除了要了解工資之外，還要了解三個概念：收入、人口、房屋購買力。

提問：今年準備買房，之前您說“買房看地段”，那么什么樣的地段購買時要謹慎？如何避坑？

回答：主要集中于兩個區(qū)域：一是城市新興區(qū)域；二是老城區(qū)的老舊住宅。

1、這兩類區(qū)域都是難以判斷地段價值的區(qū)域。買了擔心升值慢，不買又覺得新興區(qū)域?qū)砜赡軙芎?，錯過可惜。老的小區(qū)將來如果拆遷，回報很大。

2、先說新興區(qū)域。除一線城市外，其它城市目前還是擴張階段。如果我國所有城市政府所規(guī)劃的新區(qū)全部兌現(xiàn)，能容納將近40億人口?？梢姶蟛糠质莾冬F(xiàn)不了的。所以，缺少基礎配套的新區(qū)，最好不買。要看政府方向。一般公共交通是第一步，公共配套是第二步，商業(yè)等配套是第三步。

3、再說老城區(qū)的舊住宅。交通方便是基本的，老城區(qū)這點都具備，包括雙氣等配套不談。其余第一要看學區(qū)，第二看醫(yī)療，第三看公園等景觀、休閑類的公共服務配套，第四看商業(yè)等配套。如果缺乏這些支撐，尤其是沒有學區(qū)的支撐，老舊住宅也要謹慎。

4、其實，對于投資來說，機會成本也是要考慮的。有限的資金，與其投到新興區(qū)域和老舊區(qū)域，不如考慮其它回報率高的成熟區(qū)域的住宅。機會成本高。

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