上海樓市:買房建議買普通住宅,無論自住、還是投資都是最好的選

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-09 14:38

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會(huì)買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào)，粉絲提問

提問：您好！曾叔，花30-40萬購買公寓，租出去給酒店每個(gè)月返租金1300左右，簽15年，這樣的投資劃算嗎？

回答：你好，1、簽15年合同，并不代表一定能夠履約15年！中途違約的屢見不鮮。2、房子相當(dāng)于被鎖定15年，相當(dāng)于15年之后再收房。中途如果想賣房，還得賠對(duì)方違約金。否則房里有租客更難賣。租金也相當(dāng)于被鎖定了15年，15年租金跟市價(jià)會(huì)有很大差距；鎖定時(shí)間越長，業(yè)主的租金與市場的租金差異越大。3、酒店式公寓購買成本、交易成本非常高。

酒店式公寓首付5成，貸款最長年限不得超過10年，貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，月供是同貸款金額普通住宅的一倍以上。酒店式公寓賣出時(shí)按照商業(yè)地產(chǎn)征稅，契稅統(tǒng)一是3%，是普通住宅的2-3倍；計(jì)算其他稅費(fèi)，交易稅費(fèi)之和要吃掉整體利潤的40%-50%。4. 買房買的是房產(chǎn)增值，不是租金，酒店式公寓房產(chǎn)增值的速度完全無法跟普通住宅相比，有的商住房的房價(jià)甚至跌幅達(dá)40%?；旧献幼?yōu)橛袃r(jià)無市，想賣也賣不出去了。租金再高，在房價(jià)面前也顯得微不足道。買房還是建議買普通住宅，無論自住、還是投資都是最好的選擇。

提問：你好！曾叔！坐標(biāo)金華手里有120w 剛看好一套36平120w的老房子環(huán)小四中雙學(xué)區(qū) 戶主小孩還占著學(xué)位3年后解凍因?yàn)槲沂峭顿Y四五年內(nèi)沒有小孩上學(xué) 同位置35平左右的都要130w 您覺得合適嗎

回答：你好，不合適，三四線城市純投資不要全款買老破小學(xué)區(qū)房，沒有什么價(jià)值！主要有以下幾個(gè)原因：第一、買房投資盡量不要全款，沒有任何杠桿，你首付資金比較充足，沒必要全款買一居室老破小，升值潛力弱，接盤俠少。第二、投資不建議買學(xué)區(qū)房，除非自用。因?yàn)槟阗I學(xué)區(qū)房，并不是在投資“房子”。學(xué)區(qū)房的價(jià)值，無非是一張學(xué)票。而現(xiàn)在學(xué)區(qū)的受政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很大，當(dāng)學(xué)區(qū)房的價(jià)值無法評(píng)估時(shí)，未知就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。投資房產(chǎn)選擇范圍很大，為什么非要買一個(gè)明顯處于高位，而且有利空趨勢的房產(chǎn)呢，與趨勢做對(duì)抗，有點(diǎn)劃不來。我們投資是買最易升值的房子，而不是最好的房子。第三、子彈120投資我建議你去杭州，浙江非常重視杭州省會(huì)城市的首位度，未來發(fā)展?jié)摿艽?，成為新一線城市只是時(shí)間問題，投資盡量選擇確定性大的城市，未來價(jià)值也更大。杭州投資回報(bào)率高的板塊及樓盤分享詳見內(nèi)部分享！

提問：曾叔你好，我還有3年才能獲取購房資格，目前一家人有較強(qiáng)的自主需求，浦東森蘭美倫，辦公性質(zhì)，但是自主舒適度與住宅無差，3萬一平的價(jià)格、未來的升值空間還有轉(zhuǎn)手的難易程度您能給意見

回答：你好，這類產(chǎn)品不建議買，辦公性質(zhì)，人員混雜，缺少居家氛圍，也沒花園小區(qū)。由于是商業(yè)性質(zhì)，轉(zhuǎn)手稅費(fèi)還很高，漲幅慢，流動(dòng)性也弱。如果買的話，未來出手的時(shí)候可能需要打“骨折”才能出手，所以算下還可能會(huì)虧錢。

提問：曾老師，陸家嘴菊?qǐng)@的房子怎么樣呢？800多可以拿兩房，還帶學(xué)區(qū)，跟一些中外環(huán)熱門小區(qū)比起來感覺是劃算的。

回答：陸家嘴菊?qǐng)@不錯(cuò)，房齡略老，學(xué)校也不強(qiáng)勢，但整體價(jià)格偏低，是市場價(jià)綜合反映，目前內(nèi)環(huán)內(nèi)性價(jià)比尚可的板塊。其他推薦參考內(nèi)部分享！

提問：曾叔好！深戶無房，外地一貸還款中。能籌到最低140萬，最多180萬，月流水三萬以上。應(yīng)該是對(duì)應(yīng)總價(jià)270-320的房子吧？正在目前考慮螺嶺或深圳小學(xué)的一室一廳學(xué)位房，這個(gè)選籌怎么樣？雕叔有推薦的小區(qū)嗎？或者覺得應(yīng)該考慮往西些？考慮學(xué)位房是因?yàn)橛行『⒛苡弥?，如不買，就得考慮私立了吧？其他的好小學(xué)可能總價(jià)更高些。

回答：你好，這個(gè)選籌不怎么樣。第一，180萬首付五成，月供能力不差，配合適當(dāng)高評(píng)，可以買到350-380萬的房源。第二，考慮學(xué)區(qū)房沒問題，但不建議羅湖的學(xué)區(qū)房，羅湖的學(xué)位優(yōu)勢正隨著片區(qū)的沒落而沒落，錢聚人聚，錢散人散，優(yōu)質(zhì)資源也是如此。這個(gè)總價(jià)，或者直接硬杠熱點(diǎn)片區(qū)的學(xué)位房，或者干脆換個(gè)思路，看一看福田和東部。

提問：你好，曾叔，最近聽說有33個(gè)新盤入市，不知道投資新房需要注意什么？

回答：你好，投資一手新房應(yīng)注意：1、盡量不買精裝修房。不保值，一年后折舊過半，并且裝修風(fēng)格不一定是市場接受的，以后不好賣出。2、不買遠(yuǎn)郊樓盤，自己住不方便，難出租，不好賣。3、第一次看房不下定，無論銷售說的如何天花亂墜，給自己一點(diǎn)冷靜的時(shí)間分析思考。4、不正規(guī)的樓盤堅(jiān)決不買，買房之前看清楚是否五證齊全。5、積分制下需要茶水費(fèi)的堅(jiān)決不買，茶水費(fèi)現(xiàn)象就是開放商營造出的短期供不應(yīng)求的情況，場外中介搞出來的套路，交了之后開發(fā)商也不承認(rèn)，大概率地被私吞。上海投資回報(bào)率高的樓盤。具體詳見內(nèi)部分享。

提問：你好！曾叔！我們買房一般都是找中介的，價(jià)格方面上會(huì)不會(huì)被坑呢？

回答：你好，要注意五個(gè)陷阱：一、低價(jià)房陷阱：一些中介為了吸引客戶會(huì)在網(wǎng)上發(fā)布低房價(jià)房源，其實(shí)這些房子根本不存在，當(dāng)你找到中介看房時(shí)，中介會(huì)以各種理由帶你去看別的房子。二、變相多收費(fèi)：在找中介買房時(shí)，你最好先與中介簽訂服務(wù)協(xié)議，以免中介多收費(fèi)。三、別選小中介：最好找個(gè)正規(guī)的中介。四、看專業(yè)程度：在找中介買房時(shí)，一定要選擇專業(yè)的房產(chǎn)中介。五、與賣方簽約：為了杜絕中介吃差價(jià)，購房者在簽約時(shí)最好見一下賣方，在雙方確認(rèn)無誤后再簽約。

提問：曾叔你好，現(xiàn)在網(wǎng)上一直在傳“LPR房貸轉(zhuǎn)換”。我目前房貸是固定利率6點(diǎn)多，有沒有必要轉(zhuǎn)換？轉(zhuǎn)換過后，以后會(huì)不會(huì)漲上來？有什么方式可以湊首付？

回答：你好，長期還房貸，選固定利率。短期還房貸，選LPR浮動(dòng)利率。有很多種方式，但這里不方便說，具體到我的圈子里查看分享文章。

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