這里是成哥說(shuō)房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專(zhuān)家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過(guò)直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

以下是“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)的粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：成哥好，目前在高新區(qū)住。我個(gè)人有天府新區(qū)剛需資格，明年八月家里孩子會(huì)有一個(gè)高新區(qū)剛需資格，目前家庭可投資資金200萬(wàn)，打算投資天府新區(qū)房子，投資+自住，希望總價(jià)控制在300萬(wàn)左右，如果控制在240萬(wàn)的話(huà)，可以全款付。請(qǐng)問(wèn)這200萬(wàn)是等明年有高新資格了買(mǎi)還是現(xiàn)在投資天府新區(qū)？未來(lái)成都房?jī)r(jià)走向大概率如何？如果現(xiàn)在投資天府新區(qū)，是選新房還是二手房更好？招商公園、首開(kāi)龍湖、中海天府里哪個(gè)更適合？如果是二手房，投資哪個(gè)區(qū)域較好？

回答：買(mǎi)房還是建議早買(mǎi)，成都樓市未來(lái)肯定是上漲的，所以萬(wàn)一明年房子漲一波，就得不償失了。天府新區(qū)除了南湖國(guó)際社區(qū)外，目前沒(méi)有什么值得入手的二手房。招商公園、首開(kāi)龍湖、中海天府，這幾個(gè)盤(pán)整體都非常不錯(cuò)，如果在開(kāi)盤(pán)價(jià)格差不多的情況下，建議選擇中海天府，從位置來(lái)說(shuō)它要有優(yōu)勢(shì)一些。二手房的話(huà)，這個(gè)預(yù)算，可以考慮主城區(qū)，如：華潤(rùn)24城、天譽(yù)等樓盤(pán)。成都性?xún)r(jià)比高的二手房詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：成哥你好！預(yù)算300多萬(wàn)，是買(mǎi)金融城的二手房？還是買(mǎi)天府新區(qū)的碧云天驕？還是買(mǎi)天府新區(qū)龍光天瀛？

回答：300萬(wàn)基本就是一個(gè)改善門(mén)檻，如果你是剛需資格，選擇面比較廣，如果你是普通資格，那么你買(mǎi)金融城相對(duì)更加適合，因?yàn)榻鹑诔桥涮讓W(xué)區(qū)更加成熟。如買(mǎi)碧云天驕，據(jù)了解已經(jīng)沒(méi)多少房源了，下一批次的洋房要400萬(wàn)門(mén)檻了，目前天府新區(qū)300萬(wàn)級(jí)別，普通資格能買(mǎi)的為數(shù)不多的樓盤(pán)之一，是可以買(mǎi)的，2萬(wàn)出頭的單價(jià)也比較合理，保值增值都問(wèn)題不大。另外也可看看鹿溪樾府，招商時(shí)代公園，中海天府里。

提問(wèn)：成哥你好！最近在看天府新區(qū)和泓半山一期看到一套房主急于出售的一套端頭聯(lián)排，254平，朝向好分別朝東朝南朝西，全天房子都能有太陽(yáng)曬到。只是有一面臨街，不是主干道，只是小區(qū)的雙向兩車(chē)道的小街，臨魏家院子那塊地。價(jià)格486萬(wàn)元。70年產(chǎn)權(quán)。周?chē)娞莨⒃偌觾蓚€(gè)車(chē)位也是這個(gè)價(jià)格。請(qǐng)問(wèn)我有沒(méi)有下手的必要？這個(gè)和泓半山一期，可以購(gòu)買(mǎi)嗎？或者有什么建議或者提醒之類(lèi)的嗎？和泓半山旁邊的德信麓湖云莊疊拼開(kāi)盤(pán)價(jià)是600多萬(wàn)，年后開(kāi)盤(pán)。和泓是不是還是有升值空間？

回答：你好，個(gè)人支持你的決定。和泓半山屬于天府新區(qū)比較老牌的別墅樓盤(pán)了。整個(gè)樓盤(pán)，在早幾年因?yàn)榈囟紊云苓呴_(kāi)發(fā)力度較低，導(dǎo)致整體的熱度不是很高，但隨著時(shí)間的改變，目前成都天府新區(qū)已經(jīng)是炙手可熱的板塊了。這里的開(kāi)發(fā)節(jié)奏也已經(jīng)上了正軌，主要是周邊在建的19號(hào)線(xiàn)以及錦江生態(tài)帶和麓湖片區(qū)的打造。

和泓半山的聯(lián)排是沒(méi)有問(wèn)題的，整體我們的看法是，功能性，戶(hù)型設(shè)計(jì)以及別墅的私密度和整個(gè)樓盤(pán)的打造基本達(dá)到了別墅應(yīng)該有的樣子。雖然建議入手，但要知道別墅流通性是不如普通住宅的；樓盤(pán)的單價(jià)也比較滯后，整體上屬于緊跟板塊節(jié)奏，而不是領(lǐng)漲樓盤(pán)。這兩點(diǎn)決定了這個(gè)樓盤(pán)短期來(lái)看是自住需求更多，而不是投資屬性更強(qiáng)。但是基于與周邊樓盤(pán)對(duì)比，包括與住宅和別墅對(duì)比，性?xún)r(jià)比又體現(xiàn)了出來(lái)。

這套房子是端頭聯(lián)排，所以光照會(huì)很好，加上戶(hù)型，樓層，以及院子、車(chē)位等功能性，是比較符合你們情況。8年的房齡還算是次新的，老成仁路車(chē)流量不大，影響很小。但今后裝修也要花一大筆錢(qián)，這個(gè)你們考慮好預(yù)算。

這個(gè)樓盤(pán)商業(yè)配套和地鐵配套也還不完善，地鐵主要看以后的19號(hào)線(xiàn)或者當(dāng)下的1號(hào)線(xiàn)，商業(yè)看看三期的麓江府等項(xiàng)目呈現(xiàn)。不過(guò)一般來(lái)說(shuō)別墅區(qū)的這些配套都欠佳，主要還是自駕為主，看你們綜合選擇。

提問(wèn)：成哥您好，川醫(yī)旁的老破小該降價(jià)出手嗎？出手之后會(huì)多一張房票，可買(mǎi)高新區(qū)。焦家巷有個(gè)很小的鋪?zhàn)?，年租?萬(wàn)，賣(mài)不起價(jià)，那一片要不要賭一下拆遷？或者低價(jià)出手增加點(diǎn)子彈？現(xiàn)在房票一張（錦江區(qū)），子彈100+，如果直接操作，想投資買(mǎi)哪里好？天府新區(qū)的二手房，或者“北辰鹿鳴院”總價(jià)可以？如果那個(gè)老破小出手，大概70多個(gè)，幾天就可以過(guò)戶(hù)，那手上就180個(gè)左右，但是這張高新房票要到11月底拿到。是等房票拿到再直接高新區(qū)買(mǎi)房可以嗎？大概明年3月份左右還有80個(gè)到賬。請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該如何配置？

回答：如果必須出手后才有房票和資金買(mǎi)高新區(qū)，就可以出手。只要沒(méi)有文件規(guī)定必須要拆，拆遷的可能性都很小，建議賣(mài)了，增加現(xiàn)金流。北辰鹿鳴院不怎么樣，還有現(xiàn)在的天府新區(qū)本來(lái)就在發(fā)展中，沒(méi)有什么值得關(guān)注的二手房，除了南湖國(guó)際社區(qū)。100＋的資金可以看看華潤(rùn)24城。挨著攀成鋼，攀成鋼價(jià)格都是30000萬(wàn)多，它的價(jià)格才20000多，現(xiàn)在的配套那些都還可以，未來(lái)升值空間還是大。如果11月就有房票了，完全可以等高新房票拿了，直接考慮高新。目前先把資格用了，看還剩多少子彈，再加上明年的到賬的子彈，一共多少。具體情況等具體情況詳細(xì)才好推薦區(qū)域！

提問(wèn)：成哥你好！視高的朗詩(shī)天府綠郡和天府理想城，這兩個(gè)盤(pán)自住和投資可以嗎？視高這個(gè)地方未來(lái)升值空間咋樣呢？值得下手嗎？簡(jiǎn)陽(yáng)跟視高比哪個(gè)以后的前景更好？我本人在成都有兩房，一套是限價(jià)房未滿(mǎn)3年，一套是東城小學(xué)的老破舊，孩子在讀大學(xué)。請(qǐng)問(wèn)我這種情況如何才能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值增值？

回答：視高不建議投資考慮，關(guān)于視高，它目前1萬(wàn)左右價(jià)格一般，但是區(qū)域比較遠(yuǎn)，而且供應(yīng)量極大，產(chǎn)品過(guò)盛，缺人口，未來(lái)應(yīng)該流動(dòng)性差，也就是說(shuō)，你買(mǎi)了之后可能也不會(huì)虧，但你也賣(mài)不掉。從你目前的資產(chǎn)情況看只有學(xué)區(qū)老破舊可以置換掉，孩子都在讀大學(xué)，就沒(méi)有學(xué)區(qū)需求了，老破舊也沒(méi)有太大增值空間，所以置換掉再湊點(diǎn)錢(qián)，買(mǎi)一套更優(yōu)質(zhì)的改善資產(chǎn)。鑒于是普通資格，最好預(yù)算提高一點(diǎn)。

提問(wèn)：成哥，請(qǐng)問(wèn)恒大濱河左岸屬于新都繞城外，那邊的房子有升值潛力？成都北邊能發(fā)展起來(lái)嗎？武侯立交附近，以及武侯新城片區(qū)有沒(méi)有可以推薦的新房或二手房？

回答：恒大濱河左岸在繞城邊，根據(jù)目前的規(guī)劃和發(fā)展，未來(lái)5年上漲50%是沒(méi)有問(wèn)題的。北面其實(shí)是一個(gè)被低估了的洼地，就好比5年前很多人都不看好天府新區(qū)一樣。武侯新城。目前不看好，所以沒(méi)什么好地盤(pán)推薦。成都其他區(qū)域價(jià)值高的樓盤(pán)詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：我在成都有兩套房，位置分別在武侯立交中華名園和望江橡樹(shù)林三期，其中一套不在我名下，兩套均無(wú)貸款?，F(xiàn)在想再購(gòu)買(mǎi)一套?？傤A(yù)算加稅不超過(guò)280萬(wàn)。我戶(hù)口在武侯區(qū)，老公社保高新區(qū)，明年二月份滿(mǎn)兩年。目前我看的房子比較多，主要集中在東門(mén)和南門(mén)，東門(mén)看了中房?jī)?yōu)山PLUS，均價(jià)2.4左右，。另外就是樂(lè)天圣苑，COSMO天廊，這邊主要想的是租金比較高，也可以自己住。都離地鐵很近。因?yàn)槲疑习嘣跂|門(mén)大橋。到時(shí)候可以把中華名園租出去。南門(mén)我看了麓山國(guó)際和麓嶺匯，中德麓府。也看了桐梓林壹號(hào)。買(mǎi)房目的增值，自住，出租。

1、新盤(pán)，新盤(pán)總價(jià)都比較高，位置太好把控，買(mǎi)的基本是規(guī)劃，買(mǎi)不好，容易砸手里，除非剪刀差特別大的盤(pán)，不然還是不放心。2、二手房，二手房現(xiàn)在沒(méi)滿(mǎn)五年稅很高，滿(mǎn)了五年，我又怕房子太舊，我出手的時(shí)候不好賣(mài)，另外就是二手房已經(jīng)有一定的漲幅，我擔(dān)心升值空間的問(wèn)題。3、就是究竟買(mǎi)在哪里。買(mǎi)高新的話(huà)需要等到明年二月份。然后目前東進(jìn)，南拓，我都有一些了解，但是究竟哪個(gè)位置更有潛力不太清楚。以上，成哥有何見(jiàn)解？

回答：看了你的描述，我的建議是這樣的，中房?jī)?yōu)山2萬(wàn)4這個(gè)價(jià)格還是有一些水分，位置也不是特別好，樂(lè)天圣苑2萬(wàn)4這個(gè)單價(jià)怕應(yīng)該買(mǎi)不到哦，如果超過(guò)這個(gè)單價(jià)，其實(shí)在那個(gè)版塊其實(shí)意義也不是很大。COSMO天廊去年開(kāi)的盤(pán)，當(dāng)時(shí)因?yàn)榧舻恫畈诲e(cuò)，所以搖號(hào)的人還是比較多，但是現(xiàn)在應(yīng)該買(mǎi)不到，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)高，所以不是專(zhuān)業(yè)投資者不建議。我有個(gè)疑惑的是，你為什么不看一下華潤(rùn)24城的房子，2萬(wàn)多的單價(jià)，性?xún)r(jià)比還是非常高的，無(wú)論是增值，出租，還是居住都還是不錯(cuò)。另外，其實(shí)2手房，10年內(nèi)的房子，未來(lái)出售其實(shí)影響都不是很大。如果考慮高新南的話(huà)，我的建議是買(mǎi)大源板塊，相對(duì)成熟一下，穩(wěn)定性更強(qiáng)一點(diǎn)。最后，根據(jù)目前的區(qū)域來(lái)分析，主城區(qū)從投資角度來(lái)說(shuō)，成華區(qū)的二仙橋板塊能算做是一個(gè)洼地，未來(lái)幾年是比較有空間的。當(dāng)然目前在發(fā)展中，出租和自住可能不是太理想。

提問(wèn)：你好成哥，買(mǎi)產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)的二手房可以嗎？交易的時(shí)候需要注意哪些問(wèn)題？

回答：雙方應(yīng)當(dāng)簽訂詳盡的書(shū)面協(xié)議，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以免引發(fā)不必要的糾紛。買(mǎi)這樣的房子，你首先要有心理準(zhǔn)備。你現(xiàn)在要買(mǎi)的房子的房產(chǎn)證還沒(méi)辦下來(lái)就屬于產(chǎn)權(quán)沒(méi)經(jīng)過(guò)確權(quán)。因此，你們的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)。

提問(wèn)：成哥，短期看政策，中期看土地，短期看金融。這句話(huà)意思怎么理解？

回答：首先要判斷一個(gè)地方未來(lái)的房?jī)r(jià)是漲是跌。首先要判斷這個(gè)地方的人口是流入還是流出。人口流入的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)就一個(gè)字？漲。人口外流的城市？肯定漲不動(dòng)。中期看土地，如果城市人口大量涌入，而政府提供土地又少，那當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)會(huì)怎樣？肯定大漲。短期看金融，如果一個(gè)地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開(kāi)始刺激了，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？暴漲。非常簡(jiǎn)單，就堅(jiān)持這個(gè)邏輯，剩下的都是信仰問(wèn)題了。

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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