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#上海#

以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好！坐標(biāo)上海浦東，打算入手第二套房子，目前有子彈110。如果找到合適的房子的話，需要商貸110左右。是繼續(xù)慢慢存錢，多湊首付，還是入市把房子拿下呢？只希望資金保值即可。未來打算賣掉，置換一套小區(qū)環(huán)境更好的房子住。

回答：一線城市永遠(yuǎn)是領(lǐng)漲作用。普通人攢錢速度大概率跑不贏一線城市房價(jià)上漲的速度，我們只能用資產(chǎn)追資產(chǎn)，未來置換可以對沖風(fēng)險(xiǎn)。一線城市不建議用二套資格，首付比例太高，資金利用率低，建議直接全款抵押的方式買入，相當(dāng)于首付3成。上海這種一線城市，自住還是投資越早上車越好。買房是一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為，背后有一套行為的邏輯，從行為邏輯出發(fā)，我們可以更好地分析市場的行為走向。1、首先房價(jià)是在不斷上漲的，必然導(dǎo)致的結(jié)果是上車越來越難，上車盤的門檻越來越高。2、門檻高，上車盤的總價(jià)不一定隨著漲幅同步升高，因?yàn)槿说挠苋菀妆滑F(xiàn)實(shí)壓縮，并且新建的戶型越來越緊湊，城市不斷擴(kuò)張可以到更遠(yuǎn)的郊區(qū)上車，但不管怎么說有一點(diǎn)是確定的：門檻會提高，總價(jià)會提高。3、房價(jià)總是比工資漲的快，那么依靠工資的人則會越來越買不起房，這也是社會中大部分人的常態(tài)，畢竟大多是人依靠上班生活。在獨(dú)立支付首付的能力越來越弱的情況下，買房上車必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易湊夠上海的上車門票，很可能發(fā)現(xiàn)門票已經(jīng)翻倍了。

提問：成哥好，新人首問，已有一套自住，想買二套，首付400，目前沒小孩，將來會考慮學(xué)區(qū)房。 1.二套直接買總價(jià)低學(xué)區(qū)房占位，如榮上居榮豐2008 （等老人2年后投靠了再用老人資格買房用于居?。?2. 買個(gè)具備投資性質(zhì)的房，四五年后賣掉再買學(xué)區(qū)。 哪個(gè)好一些呢？有區(qū)域推薦嗎？

回答：1. 學(xué)區(qū)房投資要注意方法，就是夠買學(xué)位已被占用的標(biāo)的，因?yàn)槟?年后才用，算好時(shí)間即可，買入時(shí)就能有5-10的利潤點(diǎn)。 2. 投資角度看看 朝青、百子灣、四惠等地 這兩個(gè)方案都可行，有看中的標(biāo)的即可入。具體樓盤信息詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，最近想買一套450萬左右房子，希望有一定增值屬性，目前看的板塊浦江鎮(zhèn)，顧村，唐鎮(zhèn)，金橋，周浦這幾個(gè)板塊，哪一個(gè)未來發(fā)展會好一點(diǎn)？另外看到有一個(gè)新盤，寶山羅涇那，據(jù)說是未來北郊產(chǎn)業(yè)園，引進(jìn)高科人才會，是否有投資屬性？

回答：唐鎮(zhèn)目前的價(jià)格已經(jīng)有點(diǎn)高了，金橋還不錯(cuò)，未來有大發(fā)展，可重點(diǎn)考慮。寶山羅涇也有規(guī)劃，但需要的時(shí)間比較長。

提問：成哥好，南通如皋人，在南通開發(fā)區(qū)有一套房子，大概230w左右，還有30萬貸款。老公剛?cè)ツ暇┕ぷ?，孩?歲，我無業(yè)，在考慮是否要置換到南京去？南通江山鼎那個(gè)房子后面還有升值空間嗎？現(xiàn)在賣了去南京，這個(gè)思路對嗎？首房首貸，我目前沒有南京房票，也沒有存款，家庭收入在2w左右。

因?yàn)榭紤]還貸能力，想入手一套300w左右的，首付200，推薦些什么盤呢？還有一個(gè)想法，250w自住+100w投資這種組合，貸款在150，希望投資的那套能夠盡快出租變現(xiàn)，但是南京也沒有100w的好位置單室套住宅了，公寓看你的文章一直是不推薦的，可是我的預(yù)算有限，該怎么配置呢？

回答：投資角度看，南通置換到南京，大方向是正確的。南通是地價(jià)推動型的樓市，另一方面原因是蘇州外溢需求，南通的人口在流失，從基本面上來看，未來不會有大機(jī)會。現(xiàn)在就是上漲尾聲。置換房子就是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，要不上移，要不裂變。

上移：圈外到圈內(nèi)，郊區(qū)到核心，三四線到一二線。

上移的目的，最核心的是讓籌碼更安全，對沖風(fēng)險(xiǎn)效果更好。

房子值不值錢，能Z押出多少，最終還是銀H說了算。

裂變：買得早的，賣得高的，面積大的，可以獲得更多現(xiàn)金流，換2套適中是行得通的。裂變的目的，其中之一自身家庭居住需求，生活品質(zhì)也是提高的，雖然換小了。多一個(gè)籌碼，有利于二次置換。綜合來看，你們的情況更適合上移。

另外如果準(zhǔn)備將來生活和工作都在南京，更是符合自住加投資，那就更沒有問題。稍微注考慮生活成本和壓力，建議等穩(wěn)定后，再根據(jù)工作半徑選籌，一步到位的置換。

預(yù)算有限，買一套好的自住加投資就可以，不適合買二套。

南京買房價(jià)值高的板塊 詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好！請問北海的別墅值得投資嗎？另外，將上海內(nèi)環(huán)的經(jīng)典茂名2000w的房子置換到新虹橋板塊的別墅有意義嗎？

回答：1.北海是坑，優(yōu)點(diǎn)也就是冬天不冷，但是這個(gè)賣點(diǎn)并不值錢。本質(zhì)就是小四線城市，但從投資角度，太脆弱了，不值得真金白銀去押注，二手沒有接盤俠。

2.不建議這樣置換。一是一般情況下不太建議大家沒事?lián)Q倉，當(dāng)然我是從投資角度來說的，自住置換是可以的。從投資角度來說，平倉置換是很浪費(fèi)成本的，一次置換需要耗費(fèi)7%的稅費(fèi)，一動不如一靜，要換倉，不如做大規(guī)模。

二是別墅這種標(biāo)的投資并不看好。用則買，不用請別買。很多人會犯個(gè)錯(cuò)，就是想把別墅當(dāng)投資。別墅本身回報(bào)率很低，買別墅只會占用自己的資金，加大風(fēng)險(xiǎn)。

就投資來說，別墅無論從面積、總價(jià)和客群來分，流動性均弱于大平層，成交周期也非常長。在你所在的城市，在相近地段找開盤時(shí)間相近的別墅和平層，對比一下當(dāng)初的售價(jià)和現(xiàn)在的價(jià)格，正常情況下大平層增值更快。

提問：成哥好，大概每年有個(gè)幾十萬凈余，現(xiàn)在有8%收益，每月付息的投資（無風(fēng)險(xiǎn)），也想投資國內(nèi)不限購有潛力城市的住宅，麻煩成哥幫忙推薦城市及板塊，5年周期能否超越年化8%?

回答：國內(nèi)不限購或者限購不嚴(yán)格的城市，都是一些二線城市。

能輕松解決限購買到的而且又算靠譜的是珠海，合肥，重慶，這些城市的房價(jià)都不會太高，價(jià)格扁平，你就選擇他們最核心區(qū)域的板塊買就行了。

我覺得二線城市目前來看一兩年不會有大漲幅，既然你有無風(fēng)險(xiǎn)收益那么高，你不用那么著急。

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