我是曾叔談房 ，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見(jiàn)恨晚的買(mǎi)房導(dǎo)師，曾叔沒(méi)有千篇一律的自媒體，沒(méi)有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房 ，帶你成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

以下內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào)，粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：曾叔你好，目前是在上海工作，請(qǐng)問(wèn)我是該繼續(xù)在上海定居還是去周邊好一點(diǎn)的二線城市發(fā)展，比如杭州、南京、蘇州、合肥等。

回答：你好，這個(gè)問(wèn)題對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)都不一樣，舉幾個(gè)典型的例子。一二線城市的日常消費(fèi)其實(shí)都差不多，最大的支出其實(shí)就是房子。如果你在上海干一份上限不是很高的工作，并發(fā)現(xiàn)湊齊了六個(gè)錢(qián)包，都很難在上海上車，如 300萬(wàn)的房子，大概是外環(huán)附近的動(dòng)遷兩房或者是內(nèi)環(huán)的老破小，七七八八加一起就要準(zhǔn)備120萬(wàn)的首付+稅費(fèi)+裝修等，如果說(shuō)準(zhǔn)備這些錢(qián)對(duì)你家庭來(lái)說(shuō)很吃力，而且日后的月供還需要家里幫助，那么我就建議，趕緊去房?jī)r(jià)略低的強(qiáng)二線城市，買(mǎi)一套200萬(wàn)左右的次新三房，尋求在那里發(fā)展。

不要杠，就算是房?jī)r(jià)比較高的杭州、南京，也有大把大把的200萬(wàn)的次新三房，有地鐵，位置偏一點(diǎn)不是問(wèn)題，這些二線城市還是快速擴(kuò)張中，你現(xiàn)在買(mǎi)的是郊區(qū)，過(guò)五年可能就是市區(qū)。從教育、醫(yī)療、商業(yè)等角度來(lái)說(shuō)，上海有的，強(qiáng)二線城市都有，你去體驗(yàn)了就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些方面的差距真沒(méi)那么大，而且你現(xiàn)在干的工作，強(qiáng)二線里類似的肯定都有，工資打折沒(méi)關(guān)系，房?jī)r(jià)也打折了啊。但如果你在上海干著一份上限很高的工作，比如高薪行業(yè)，比如步入正軌的創(chuàng)業(yè)，那就算手里錢(qián)不多，上海也很適合你。強(qiáng)二線城市的普通工作很多，但上限普遍不如上海等一線城市，要賺大錢(qián)，在上海的概率要大得多。

提問(wèn)：曾叔，你好，請(qǐng)問(wèn)新房?jī)r(jià)格有可能會(huì)談到95折以下嗎？ 因?yàn)橐环恳粌r(jià)表上面，標(biāo)注了上下5%的波動(dòng)區(qū)間。

回答：你好，當(dāng)下在上海不太可能。那個(gè)5%的浮動(dòng)價(jià)格是用于對(duì)低樓層的或者非標(biāo)準(zhǔn)層地帶硬傷的房子，它會(huì)有一定的折價(jià)。當(dāng)然在靜淡市的時(shí)候，房企可能會(huì)拿出一二套特價(jià)房出來(lái)，給到折扣，我知道萬(wàn)科天空之城二期曾經(jīng)愿意給到1.5%的折扣力度，這已經(jīng)是我見(jiàn)到比較大的折扣了。今年上海會(huì)逐步回暖，不太可能再有這種折扣機(jī)會(huì)。

提問(wèn)：曾叔，你好，我是新上海人，現(xiàn)在奉賢有一套老破小，兒子快2歲了，現(xiàn)在在考慮買(mǎi)套大點(diǎn)的，最好學(xué)校好點(diǎn)。因?yàn)槭嵌祝赘短?，所以基于首付能力，考慮總價(jià)最多380w左右的?，F(xiàn)在糾結(jié)是留在奉賢還是換別的區(qū)？留在奉賢，可以買(mǎi)奉賢最好的小學(xué)+初中（奉賢實(shí)驗(yàn)小學(xué)+實(shí)驗(yàn)中學(xué)，以后目標(biāo)奉賢中學(xué)或者格致中學(xué)），房子也可以大點(diǎn)；換到閔行，這個(gè)總價(jià)預(yù)算估計(jì)閔行二梯隊(duì)學(xué)校都很困難，居住體驗(yàn)也比較差。請(qǐng)老師給點(diǎn)建議。

回答：你好，正如你所說(shuō)，留在奉賢，就是你規(guī)劃的這條路線。好處是省事，缺點(diǎn)就是奉賢的高中資源不夠豐富，除了頭部的2所高中，后面就斷檔了。二套可以通過(guò)合適的信貸產(chǎn)品降低首付比例，利率也不高，提高預(yù)算，就能既滿足學(xué)區(qū)又兼顧自住品質(zhì)了。

提問(wèn)：曾叔好，買(mǎi)二手房為什么一定要找中介？畢竟還要給中介傭金，數(shù)目不少。

回答：你好，如果你和賣家很熟，當(dāng)然不必要，自己跑跑就可以，如果你和賣家不熟，那么就必須要找中介了。具體有以下幾點(diǎn)原因：1.房產(chǎn)交易金額數(shù)目重大，買(mǎi)家賣家一般都是陌生人，根本不可能建立信任關(guān)系，這時(shí)候需要第一個(gè)第三方保障平臺(tái)。尤其是行情好的時(shí)候，賣家坐地起價(jià)，買(mǎi)家防不勝防，連違約金都要不回來(lái)，還有賣家拿著保證金跑路的，這時(shí)候需要中介去做合同約束。其次是交房的時(shí)候如果產(chǎn)生任何問(wèn)題，可以找中介去談判。2.二手房交易流程繁雜，需要懂行的人帶路，節(jié)省時(shí)間。而個(gè)人買(mǎi)房，大概率會(huì)出現(xiàn)漏帶資料、反復(fù)跑腿、合同不完善等情況，不僅自己消耗了大量時(shí)間，還給交易安全埋下了隱患。

3.中介給的選擇多。畢竟中介手上的房源多，可以為你尋找合適的房子，相當(dāng)于幫你跑腿踩盤(pán)，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和需要進(jìn)行挑選房屋。當(dāng)然在找中介的前提之前，一定要把一些基礎(chǔ)功課做好，例如需要繳納什么稅費(fèi)，當(dāng)下的房貸利率等等，借此去判斷中介的服務(wù)質(zhì)量，是否存在忽悠嫌疑。而且對(duì)將要擇買(mǎi)的房屋地段要事先有所選擇，因?yàn)槟氵x擇的中介只會(huì)盡力推薦他手上的房源，而且是片區(qū)性質(zhì)的。最好的做法是，你心中已經(jīng)有了大體樓盤(pán)，而讓他從中幫你選擇適合你的房子。

提問(wèn)：新人首問(wèn)：曾叔，你好！家庭手上現(xiàn)有子彈500個(gè)，還可借款150個(gè)，家庭年穩(wěn)定收入50w。還有一公房目前無(wú)法短期上市占用著指標(biāo)。1、近期想全款在望京買(mǎi)一套三居自住兼資產(chǎn)保值。總價(jià)控制在700-800w，希望房姐推薦合適的樓盤(pán)，和抄底技巧？（希望新房小區(qū)環(huán)境好些和保證5-8小時(shí)的采光，離80中距離近些）前期看過(guò)望京花園東西區(qū)、華彩、望京新城、北緯40，圣鑫大地、嘉潤(rùn)花園、藍(lán)色家族。怎么排序好？還可重點(diǎn)考慮哪些樓盤(pán)？2、后期考慮抵押貸款再購(gòu)買(mǎi)一房產(chǎn)投資，是將公房出售騰出名額在京購(gòu)買(mǎi)優(yōu)？還是留著原公房，在外地購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)投資占優(yōu)？有哪些城市和樓盤(pán)可推薦？謝謝曾叔，著急期待您的回復(fù)！

回答：你好，華彩小區(qū)不錯(cuò)，不過(guò)房本是酒店式公寓，另外物業(yè)費(fèi)高也是個(gè)劣勢(shì)。評(píng)估價(jià)水平比住宅略低，其他沒(méi)有政策層面影響。剩下的就是看房子本身，華彩的設(shè)計(jì)偏向辦公類，所以天然要低一些。圣馨大地品質(zhì)普通，小區(qū)環(huán)境不算差，但由于塔樓結(jié)構(gòu)和密度容積率問(wèn)題，被市場(chǎng)略微歧視。北緯四十度是規(guī)矩的次新剛需小區(qū)，帶景山學(xué)區(qū)。戶型很不錯(cuò)。而且這個(gè)小區(qū)地鐵、學(xué)區(qū)都有，旁邊也在起產(chǎn)業(yè)，我覺(jué)得好過(guò)你上面列的所有小區(qū)。但是北緯40度很難出好價(jià)格，年底可以好好淘淘筍。公房建議明盤(pán)，再判斷是繼續(xù)持有還是出手裂變。目前推薦的城市：上海，杭州，這幾個(gè)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)看也非常不錯(cuò)。還有更好的選擇，可參考內(nèi)部分享。

提問(wèn)：曾叔，您好！本人計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)總價(jià)460萬(wàn)左右房子，從小學(xué)學(xué)位（23年9月份開(kāi)始用）和6年以上長(zhǎng)期投資的兩個(gè)角度上判斷，黃埔萬(wàn)科之光，富頤華庭，和靈山島灣區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校邊幾個(gè)盤(pán)，選哪個(gè)？謝謝

回答：你好，萬(wàn)科城市之光和富頤華庭都可以考慮，確定性更高，但是相應(yīng)的增幅也會(huì)小一點(diǎn)；而中長(zhǎng)期還是南沙更有錢(qián)途，回報(bào)率更大一些，但相應(yīng)有一定的不確定性。穩(wěn)健選擇萬(wàn)科城光，進(jìn)取考慮南沙。

提問(wèn)：曾叔，你好，感謝你前段時(shí)間的耐心解答，冷靜算了下感覺(jué)現(xiàn)在買(mǎi)的話壓力很大，我覺(jué)得還是得從長(zhǎng)計(jì)議，先緩一段時(shí)間再看看，可以嗎？

回答：你好，買(mǎi)房從來(lái)不易！但你必須要買(mǎi)。不管什么年代，買(mǎi)房都不是件很容易的事，十年前如此，房?jī)r(jià)低工資更低；二十年前也是，要分房還要排資歷，新人哪能容易。當(dāng)今的核心城市房?jī)r(jià)，一些人，甚至要?jiǎng)佑?個(gè)錢(qián)包那也不一定就能一氣就湊夠首付！市場(chǎng)上不存在剛需，其實(shí)只有買(mǎi)得起和買(mǎi)不起；房?jī)r(jià)和工資無(wú)關(guān)，因?yàn)榉孔铀粫?huì)因?yàn)槟阍滦?000，而給你降價(jià)。越是優(yōu)質(zhì)的大城市，其實(shí)它真正的購(gòu)買(mǎi)力，越不是普通的純粹的工資群體。越是優(yōu)質(zhì)城市越要學(xué)會(huì)借力而至，用金融的眼睛看待房產(chǎn)，你才會(huì)更加收獲貨幣的生產(chǎn)。

提問(wèn)：曾叔，你好，上海房產(chǎn)，滿五唯一非普通，想過(guò)戶給女兒女婿，因?yàn)榻灰仔枰U增值稅，所以想通過(guò)贈(zèng)與的方式進(jìn)行，請(qǐng)問(wèn)只需要交3個(gè)點(diǎn)稅費(fèi)嗎？后須子女賣出或抵押有什么影響？

回答：你好，贈(zèng)與也有契稅3%，未來(lái)被贈(zèng)予人如果賣這套房，不滿五唯一的話，是交20%的所得稅的。具體到我的圈子里查看分享文章。

提問(wèn)：曾叔，您好，關(guān)注您挺久了，想咨詢您一下我現(xiàn)在在上海有一套房，房產(chǎn)證是我和我父母的名字，無(wú)貸款，馬上要結(jié)婚，想和男朋友一起買(mǎi)一套作為婚房，男朋友名下無(wú)房，預(yù)算總價(jià)400萬(wàn)左右，我在寶山，男朋友在新靜安，想買(mǎi)來(lái)自住的，現(xiàn)在不確定是先買(mǎi)套小的以后置換大的，還是這次直接買(mǎi)套大的，因?yàn)轭A(yù)算不多，還有是否建議買(mǎi)學(xué)區(qū)房？適合買(mǎi)在哪個(gè)地段？謝謝。

回答：你好，400萬(wàn)的預(yù)算在上海，剛夠上車，能買(mǎi)到房子，但不會(huì)讓你絕對(duì)滿意，未來(lái)不久還要置換。而上海的置換成本很高，如果這次可以一次到位的話，建議賣一買(mǎi)一加點(diǎn)預(yù)算，買(mǎi)一套帶學(xué)區(qū)的三房。你既然在新靜安和寶山，建議預(yù)算夠的話，優(yōu)先考慮閘北大寧一帶。如果不賣房預(yù)算還是400萬(wàn)的話，只能考慮寶山楊行、上大、還有淞南一帶了。

提問(wèn)：曾叔你好，請(qǐng)問(wèn)曾叔在上海怎么買(mǎi)到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有適合生活居住的環(huán)境，考慮到日常生活所需，房子周邊的配套設(shè)施一定要齊全。曾叔已盤(pán)點(diǎn)出杭州投資性價(jià)比最高的樓盤(pán)，詳見(jiàn)知識(shí)內(nèi)部資料分享。

以上來(lái)自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào)，粉絲提問(wèn)

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