這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會(huì)買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號的粉絲提問精選

提問：成哥你好，能說說前幾天政府出臺(tái)的政策對購房者有什么影響嗎？上海樓市還適合買房嗎？

回答：總的來看，這次上海對穩(wěn)定樓市的決心還是相當(dāng)強(qiáng)的。1月21號晚上發(fā)文，1月22號就執(zhí)行，不給任何臨時(shí)抱佛腳的機(jī)會(huì)。政府這次的政策出臺(tái)，還是民心所向。用重典壓制短期爆炒，會(huì)起到很好的示范作用。最近一段時(shí)間，上海樓市的過熱現(xiàn)象會(huì)逐步恢復(fù)理性。從長線看，上海的基本面沒有變化，優(yōu)質(zhì)人才不斷涌入，高新產(chǎn)業(yè)持續(xù)突破，我們相信上海樓市長線健康發(fā)展態(tài)勢不改。

簡單提幾點(diǎn)：增值稅2改5的殺傷力最大，那些不滿五年的普宅、非普宅，都將面臨高額的增值稅費(fèi)，買賣雙方對交易的信心都會(huì)有所下降。離婚3年內(nèi)不能買房是其次，相當(dāng)于限制了市場上的一部分購買力。但畢竟靠這個(gè)買第三套的家庭并不多，影響有限。剛需優(yōu)先搖號！新房優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。新房向剛需傾斜，則會(huì)大大增加無房家庭買到新房的中簽率。已經(jīng)網(wǎng)簽了的，可以松一口氣，基本不受影響。而還沒網(wǎng)簽，或者還在看房的，剛好可以冷靜一下，重新評估購房資格、稅費(fèi)和未來市場走向，再好好做決定。

最近的上海樓市確實(shí)有點(diǎn)過于火熱，新房千人搖號、二手房東跳價(jià)的現(xiàn)象比比皆是，嚴(yán)重背離了房住不炒的精神。因此也反復(fù)提醒大家注意最近的樓市政策，提前做好萬全準(zhǔn)備。

提問：成哥你好，請問下上海剛出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》對房價(jià)的影響有哪些呢？我感覺這些成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，買房成本更大。

回答：主要影響是LH買房被堵；DYDJYD貸款收緊；不足5年的房子加稅，變相減少了二手房的流動(dòng)，縮小供應(yīng)量，滿5的房子會(huì)再漲5%；二套打新無望，這批購買力流入二手市場，房價(jià)繼續(xù)推高。

提問：成哥好，請問樓市政策，哪些與我們有關(guān)，哪些又與我們無關(guān)呢？

回答：一類是不直接作用于房地產(chǎn)的政策，比如說貨幣和金融政策。例如調(diào)整利息，也就是降息?，F(xiàn)在看來就是降LPR，還包括放水的政策，也就是M2增加，國家金融機(jī)構(gòu)向市場投放貨幣。這個(gè)政策是間接作用于樓市的，不會(huì)很快地產(chǎn)生效果。但是我們要注意觀察，如果這個(gè)政策恰好在一個(gè)市場的這種敏感的時(shí)期，往往會(huì)發(fā)揮比較大的作用。有的新手買房人很容易直接忽略掉。第二種是直接作用于樓市的政策，這種政策基本上是立竿見影的。尤其在很多一線、強(qiáng)二線這種樓市投資氛圍非常濃的城市，一出政策基本上底部就在附近。最典型的就是有關(guān)于限購、限售、限貸和限價(jià)。這類政策一旦出現(xiàn)放松，政策底幾乎是可以確定的。比如增值稅由5年再次降為2年，比如二套的首付成數(shù)由5成降為4成。比如放寬了可購房人群的資質(zhì)，這些都是典型的政策底部的信號。

提問：你好成哥，有900萬現(xiàn)金，可以承受總價(jià)最好1200，特別好的1400勉強(qiáng)能接受。目前在看二手房，城市之星、蘭園、賽麗麗園、世茂天宸，單價(jià)都在7萬5左右，房子都沒有比較滿意的。是搖號還是入手二手房？搖號幾率太低了，這幾個(gè)樓盤二手房你看價(jià)格會(huì)不會(huì)松動(dòng)，想等又怕踏空。還有其他好的選擇推薦嗎？

回答：搖號概率低，很多搖不中的后面都會(huì)流入二手市場，從而推動(dòng)二手市場的價(jià)格上漲，所以建議直接布局二手。我的看法是：首選蘭園、次選賽麗麗園，其次考慮城市之星。具體更多優(yōu)質(zhì)樓盤推薦詳見內(nèi)部！

提問：成哥，最近考慮代持，但不知現(xiàn)在代持是個(gè)什么行情？怎么進(jìn)行約束？

回答：代持的話還是要謹(jǐn)慎一些，代持的房子的產(chǎn)權(quán)歸你，但是如果沒有代持人的配合，這房子最后你也很難出售掉，所以還需要找一個(gè)靠譜的房票。網(wǎng)上一般都可搜得到協(xié)議模板。但協(xié)議只是防君子，防不了小人。

提問：成哥好，預(yù)算總價(jià)500-700萬，最高也可以沖一下八九百萬，上海首房首貸，你建議上海哪些板塊投資？建議內(nèi)環(huán)，還是中環(huán)，還是外環(huán)，還是大虹橋，有什么順序優(yōu)選嗎？

回答：你好，如果你能買到八九百萬的話，有兩個(gè)選擇，一個(gè)是中環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)二房或者三房，主要靠學(xué)區(qū)增值。另一種就是在外環(huán)外買五六百萬，六七百萬的次新三房，主要靠地段增值。前者短期更加穩(wěn)健一點(diǎn)，后期從長期來看，勢能更加足。上海投資回報(bào)率高的樓盤推薦詳見內(nèi)部！

提問：你好成哥，浦東唐鎮(zhèn)拍出了4,000的樓板價(jià)，將來的售價(jià)應(yīng)該在8萬以上，這還是不靠地鐵的位置，反觀浦西的大虹橋，徐涇核心區(qū)的地價(jià)僅靠地鐵也才3萬出頭，房價(jià)死死的在6萬以下趴著，就連中核這么核心區(qū)的房價(jià)6萬都批不到，這是什么原因呢？有人說大虹橋緊靠火車站，入住的企業(yè)以民企和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，比較低端沒有什么購買力，而且以后經(jīng)濟(jì)環(huán)境變了， 過了講個(gè)故事就能發(fā)展起來的階段了， 這對大虹橋的房價(jià)有支撐嗎？徐涇將來的房價(jià)能達(dá)到其他同等外環(huán)的水平嗎?

回答：唐鎮(zhèn)與大虹橋，皆處于外環(huán)外側(cè)幾公里處，其中唐鎮(zhèn)略近一點(diǎn)。這兩個(gè)板塊，都有較大發(fā)展?jié)摿?，但大虹橋的范圍遠(yuǎn)大于唐鎮(zhèn)。拿唐鎮(zhèn)與徐涇鎮(zhèn)，有較大的可比性。大虹橋的發(fā)展?jié)摿?，來自于虹橋商?wù)區(qū)，同時(shí)也依托于這個(gè)亞洲最大的交通樞紐，輻射長三角。近幾年，越來越的企業(yè)，將長三角總部搬到大虹橋，也不能說全是低端的，房企總部就有好十來個(gè)。唐鎮(zhèn)的潛力，主要是為張江科學(xué)城做配套服務(wù)，包括居住方面。唐鎮(zhèn)，徐涇的二手房價(jià)格二者差不多。展望未來長線發(fā)展，我估計(jì)徐涇的新盤房價(jià)將趕上甚至超過唐鎮(zhèn)。至于拍44000元，這只是偶發(fā)事件，有些企業(yè)拿地水平不怎么樣，總是踩錯(cuò)點(diǎn)，高估價(jià)的案例挺多。另，這個(gè)地價(jià)，也不代表未來房價(jià)一定要賣到8萬。2016年保利在周浦拿的樓面價(jià)近5萬，最后房價(jià)也只賣到5萬多。上海板塊分析及性價(jià)比高的樓盤推薦詳見內(nèi)部！

提問：成哥，我現(xiàn)在300到400萬預(yù)算，看了三個(gè)小區(qū)，13號線金運(yùn)路附近的緣圓寶邸，萬達(dá)城市公寓，17號線諸光路站附近的玉蘭清苑，主要想投資保值，之后會(huì)置換，請問哪個(gè)小區(qū)比較值得買？

回答：一個(gè)是北虹橋，一個(gè)是徐涇，都是大虹橋的核心區(qū)，未來的板塊勢能沒什么問題的。你看這些房子除了萬達(dá)，都是動(dòng)遷房，需要找一點(diǎn)品質(zhì)更好的房源。

提問：你好成哥，請問上海泗涇板塊如何，有發(fā)展?jié)摿幔?/p>

回答：泗涇不錯(cuò)的，因?yàn)樗山磐]有土地了，下一步松江必定發(fā)展泗涇，泗涇近年來也有很多土地供應(yīng)，像融創(chuàng)和格力那兩個(gè)都是地王項(xiàng)目。但是泗涇也有短板，就是片區(qū)內(nèi)沒有產(chǎn)業(yè)，而是南泗涇和西泗涇靠近佘山的地方大量的保障住房，壓低了板塊品質(zhì)。所以泗涇目前看勢能，還算不上一等一的板塊，目前的單價(jià)差不多是合理的。因?yàn)閱蝺r(jià)低，有很大的想象空間，能不能做起來，需要有一群房企的進(jìn)去做一堆產(chǎn)品才有機(jī)會(huì)。具體詳見內(nèi)部文章！

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