今天上午，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

重點(diǎn)內(nèi)容

1、深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，非深戶要5年社保；

2、夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)；

3、首付比例：無(wú)房無(wú)貸首付30%。無(wú)房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購(gòu)買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

4、轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免；

5、豪宅線加了個(gè)總價(jià)750萬(wàn)的限制；

6、新房抽簽要優(yōu)先無(wú)房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的；

業(yè)內(nèi)解讀

——易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)——

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此次政策對(duì)深圳戶籍人口出臺(tái)了限購(gòu)的內(nèi)容，進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。此類政策具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，說(shuō)明今年下半年部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，依然以政策收緊為導(dǎo)向。

此次政策明確，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。這一條內(nèi)容是政策的核心。

第一、此次政策說(shuō)明戶籍人口也需要有社保繳納記錄，而且類似社保繳納的要求還比較高，即需要3年的社保條件，充分說(shuō)明政策的嚴(yán)厲性。

第二、此類政策出臺(tái)，針對(duì)了當(dāng)前深圳樓市的新情況，即隨著落戶人口的增多，供求矛盾在增大，必須通過(guò)政策調(diào)控來(lái)緩解此類矛盾。

第三、深圳此類政策，嚴(yán)厲地打擊了各類炒房需求。今年上半年深圳出現(xiàn)了一些搶房現(xiàn)象，通過(guò)此類政策規(guī)定，有助于打擊借落戶來(lái)炒房的行為。

此次政策具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

第一、實(shí)際上此前包括杭州等城市，也有過(guò)類似的政策收緊，即對(duì)于本地戶籍人口的購(gòu)房，也需要設(shè)定相應(yīng)的社保繳納條件。所以深圳此類做法，也說(shuō)明部分城市在限購(gòu)范圍上，做了擴(kuò)大，不光對(duì)外地戶籍進(jìn)行限購(gòu)，對(duì)本地戶籍人口也進(jìn)行了限購(gòu)，這在一些供求矛盾比較大、房源相對(duì)緊俏的城市是比較適用的。

第二、深圳此類做法，至少說(shuō)明今年的政策風(fēng)向。雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨很多壓力。但是也可以看到，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違背了穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向，也違背了房住不炒的政策導(dǎo)向。通過(guò)此類政策出臺(tái)，目的就是要進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范市場(chǎng)炒作。后續(xù)其他房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，也依然會(huì)有政策出臺(tái)。

——深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫——

鄭叔倫認(rèn)為，總的來(lái)說(shuō)，這次政策主要是三點(diǎn)：

1、控制有效需求，打擊炒房

2、存量房交易成本增加，壓抑交易量及房?jī)r(jià)升幅。

3、持續(xù)開展房地產(chǎn)整頓工作，持續(xù)要做好規(guī)范宣傳和各項(xiàng)規(guī)范工作！

上半年總體來(lái)看，成交量跟過(guò)去其實(shí)差不多，只是疫情后的反彈，力度太猛，導(dǎo)致近期樓市有點(diǎn)過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，所以才有今天政策的出臺(tái)。

縱觀這次的政策，首先是需求的管理，限購(gòu)條件社保年限的延長(zhǎng)，深戶也有有連續(xù)三年社?；蚶U稅才可以購(gòu)買住宅，進(jìn)一步提高購(gòu)買住宅的門檻，立即可以把市場(chǎng)上有效需求降低，相信可以達(dá)到為市場(chǎng)降溫的效果。

另外，貸款條件差別性的調(diào)整，遵從房住不炒的精神，主要是針對(duì)已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置換型物業(yè)銷售壓力大，相信也可以壓抑投資氛圍。

面對(duì)上半年的市場(chǎng)狀況，也看到一些針對(duì)性措施。過(guò)去一段時(shí)間，存量房成交活躍，為了有效壓抑，這次政策出臺(tái)包括：普宅定義修訂，750萬(wàn)以上都是豪宅，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，100平米的物業(yè)，7.5萬(wàn)以上都是豪宅；120平米物業(yè)，6.2萬(wàn)都是豪宅；近期漲價(jià)幅度高的片區(qū)豪宅量增多，稅費(fèi)會(huì)增高。另外，更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。還有進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。上述不同政策，其實(shí)目的都是一致，以增加交易成本從而達(dá)到壓抑成交的效果；

同時(shí)，為了打擊利用二手房信息炒作樓市，這次政策也明確要求行業(yè)要配合，信息公開報(bào)送，旨在公開信息后，可以避免市場(chǎng)恐慌。

針對(duì)上半年個(gè)別新房項(xiàng)目出現(xiàn)多人搶購(gòu)的火爆局面，這次政策也有涉及，針對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

——深圳知名地產(chǎn)媒體人呆呆——

呆呆認(rèn)為這次的調(diào)控政策，最大的影響有4點(diǎn)。

二手成交后期急劇下降。

熱點(diǎn)片區(qū)的二手房從成交到價(jià)格今年完全就是失控的狀態(tài)，主導(dǎo)價(jià)格的不是市場(chǎng)，而是投資機(jī)構(gòu)和業(yè)主，不少投資機(jī)構(gòu)都在為外地人購(gòu)買房產(chǎn)服務(wù)。今年4月份后深圳二手成交一路走高，6月份成交破萬(wàn)套，是2015年之后第二次出現(xiàn)月度成交破萬(wàn)套。成交大增隨之而來(lái)的就是二手成交價(jià)格的上漲，這應(yīng)該是這次調(diào)控政策出來(lái)的主因，深圳已經(jīng)很久沒(méi)有公布二手成交的均價(jià)了，這是個(gè)重要信號(hào)。二手成交的火爆，主要原因肯定有前面提到的限購(gòu)漏洞很多以及今年金融政策寬松的原因，而價(jià)格的上漲直接拉動(dòng)了投機(jī)需求，中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，二手房產(chǎn)投資的比例已經(jīng)突破33.8%，這是非常高的一個(gè)數(shù)據(jù)。所以這次調(diào)控后，二手成交下跌是肯定的，7月份的二手成交數(shù)據(jù)可能還會(huì)比較高，但是后期投資炒房的數(shù)量會(huì)大為減少，未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域的二手房成交，一定是會(huì)跌的；但，剛需購(gòu)買普通房產(chǎn)受影響比較小，所以低價(jià)格普通住宅區(qū)域成交影響不會(huì)太大。只是新政是對(duì)剛需改善購(gòu)房者可能會(huì)有誤傷。

2、二手成交均價(jià)會(huì)下跌然后橫盤。

這個(gè)判斷應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，因?yàn)橹暗亩殖山?，高房?jī)r(jià)成交比例很高，讓深圳二手房?jī)r(jià)一舉到了7萬(wàn)多/平，如果未來(lái)這些房產(chǎn)交易減少，那么成交均價(jià)會(huì)下降。當(dāng)然，盤子小的深圳，主要看成交下降多少，下降很多的話，暴漲區(qū)域價(jià)格下跌較多，成交量下降不多，未來(lái)價(jià)格可能會(huì)橫盤?，F(xiàn)在深圳業(yè)主的心理超級(jí)強(qiáng)大，很多人都認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌，而且認(rèn)為政府肯定不希望大跌，所以市場(chǎng)會(huì)有博弈過(guò)程，短期購(gòu)房者觀望會(huì)比較多，成交價(jià)回落一些很正常，就看購(gòu)房者對(duì)回落后的價(jià)格承受度，如果承受能力較高加上金融政策未收緊，高價(jià)位能支撐的時(shí)間還是會(huì)比較長(zhǎng)，如果后期還會(huì)收緊金融政策就是另外一回事了；未漲區(qū)域的剛需盤則可能橫盤或者微漲都可能?？隙ǖ氖?，現(xiàn)在的二手成交均價(jià)短期是沒(méi)上漲可能了。

3、打新理論依然成立。限價(jià)沒(méi)有變化，新房交易受影響程度低，剛需買房依然可以出手。、新房限價(jià)政策沒(méi)有變化，新房數(shù)量本身有限，熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤的打新依然是值得的。而且政府嚴(yán)控打新資格，是為了穩(wěn)定市場(chǎng)。所以網(wǎng)紅盤的的銷售不會(huì)受到影響，而且對(duì)于深圳剛需家庭更加有利了。

4、商務(wù)公寓算是松了一口氣。

今年的商務(wù)公寓真的很慘，在住宅價(jià)格一路上漲的時(shí)候，商務(wù)公寓幾乎全線沒(méi)有漲價(jià)，基本屬于窩在原地的狀況。即使是資源稀缺的商務(wù)公寓，也受到影響。深圳是個(gè)全民關(guān)注房產(chǎn)的城市，住宅投資優(yōu)于商務(wù)公寓的看法已經(jīng)深入人心，今年很多人都放棄了對(duì)公寓的購(gòu)買，除非是完全沒(méi)資格打算長(zhǎng)期投資的群體。今天的政策出來(lái)，可能會(huì)有部分無(wú)資格的購(gòu)房群體重新關(guān)心商務(wù)公寓，特別是一些價(jià)本身值很高的商務(wù)公寓可能會(huì)價(jià)值回歸。

——中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任、綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁教授——

宋丁在其公眾號(hào)宋丁視點(diǎn)，發(fā)表《就新深八條講五句話》，主要內(nèi)容如下：

宋丁認(rèn)為這次調(diào)控是順理成章。這兩個(gè)月來(lái)，深圳樓市走得太快了，房?jī)r(jià)再攀新高，已經(jīng)7萬(wàn)+了，連京滬都敢丟下，如此下去，的確麻煩！從頭到腳套上一圈鏈子，好好好，順理成章。誰(shuí)讓你房?jī)r(jià)跑得這么不講道理？

調(diào)控之后，急剎車效應(yīng)會(huì)出來(lái)。這次的八條，不少新名堂，基本上是圍追堵截，連你想假離婚買房都給你堵死了。不要以為政府沒(méi)招，這不，大中小招都齊了，那些投機(jī)小動(dòng)作，掉鏈子了吧？

宋丁強(qiáng)調(diào)單壓需求不是長(zhǎng)久辦法！這次的八條，條條都是壓需求。其實(shí)，投機(jī)的需求要往死里打，投機(jī)的需求要講究分寸地壓，而剛需、改善等合理的居住需求本來(lái)不應(yīng)該打壓，還應(yīng)該扶持，可是，這次顧不上了，摟草打兔子，統(tǒng)統(tǒng)一邊曬太陽(yáng)去！這就潛伏下隱患了。這辦法，肯定不是長(zhǎng)久之計(jì)啊。

最后，他認(rèn)為深圳必須從根上解決供應(yīng)問(wèn)題！但同時(shí)他認(rèn)為解決這一問(wèn)題已經(jīng)不完全是深圳市能自己辦到的事了，上面不給夠土地，深圳就拿不出足夠的地去蓋房子，大家只好去搶房，中間混雜了太多的投資者。舊改騰地？別跟我逗樂(lè)了吧，這些年來(lái)，舊改有多難多慢？一旦立項(xiàng)及建成，都是房源少、高價(jià)位啊。都市圈？人家東莞、惠州同意你深圳單獨(dú)決定拿走人家的土地去蓋房子嗎？

深圳樓市2015年以來(lái)的調(diào)控政策回顧

1、2019年11月11日，宣布從2019年11月11日起，容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅。降低豪宅線收稅標(biāo)準(zhǔn)。

2、2018年731政策，第一、暫停企事業(yè)單位，社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買商品住宅；第二、各類新供應(yīng) 用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；第三、居民家庭新購(gòu)買商品住宅，3年限售，商務(wù)公寓5年限售；第四、購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無(wú)房無(wú)貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。

3、2017年1月，新房限價(jià)政策出臺(tái)。

4、2016年：

第一次：3月25日，社保1年改3年，二套首付提升至4成

第二次：2016年4月1日，上調(diào)評(píng)估價(jià)。

第三次.2016年5月1日，營(yíng)業(yè)稅改增值稅

第四次.2016年10月4日，處女貸殺出，社保3改5

第五次.再次上調(diào)評(píng)估價(jià)大幅提升評(píng)估價(jià)，滿城都是豪宅。

5、2015年3月30號(hào)新政，稱為“330新政”，中央發(fā)布三大房地產(chǎn)政策。

一：對(duì)擁有一套住房且相 購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

二：使用住房公積金貸款 購(gòu)買首套 普通 自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

三：個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

深圳執(zhí)行了上面政策的“二”和“三”，沒(méi)有執(zhí)行政策一，所以還是三成首付，外加營(yíng)業(yè)稅”五改二“。

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