昨晚熬夜沒等到！今天早上一大早就等來了！

　　今天，深圳發(fā)布通知進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，終于出手調(diào)控了！炒房客們該瑟瑟發(fā)抖了！

　　此次重磅通知和此前猜測的調(diào)控幾乎一致，重點關(guān)注幾點：

　　一、調(diào)整商品住房限購年限

　　1、深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，非深戶家庭此前要求不變。

　　解讀：這個調(diào)整影響非常大，以往深圳落戶非常寬松，而只要一落戶就馬上有名額，說白了，只要你有錢就可以在深圳買一套房子，造成深圳炒房之聲四起，剛需哀鴻遍野，此次調(diào)整不僅要求有深戶，還必須要落戶滿3年且在深圳繳納社保滿3年，這將把一大部分外地投資客堵在門外，預(yù)計短時間內(nèi)起碼減少四分之一的外地買家，可以緩解本地的供需矛盾，接下來一段時間內(nèi)深圳房價都漲不起來了。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　解讀：之前是2年內(nèi)，現(xiàn)在是3年內(nèi)了，離婚年限又延長一年，打擊了那些想走捷徑的投資客，今年那些排隊離婚的人，又得多等一年了！

　　這兩點其實在李老師在7月7日的直播就已經(jīng)給出建議，現(xiàn)在想堵死深圳的火熱，一定要從落戶和社保上入手，現(xiàn)在第一點建議已經(jīng)應(yīng)驗，至于第二點擴容到底會不會做，接下來我們也可以重點關(guān)注！

　　二、完善差別化住房信貸措施

　　這里最大的變化是針對非普通住房貸款，也就是144平米以上的改善型家庭。

　　1、購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　　2、購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　解讀：這半年來除了是外地?zé)徨X的涌入之外，和本地改善型剛需也有關(guān)系，現(xiàn)在提高非普通住房的貸款比例，會增加改善型的首付負擔(dān)，短時間內(nèi)能減少改善型需求的置換，給過于火熱的市場降降溫，側(cè)面也是保護剛需。而對于非普通住宅的標(biāo)準在第四點就有定義！

　　三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　解讀：這一點調(diào)整也非常大，以前是滿2年可免增增值稅，如今調(diào)整至5年。一定程度上可以增加短期投機客戶的持有成本，但相比第一點，免征增值稅費的調(diào)整更像是打補丁，畢竟稅費都是轉(zhuǎn)嫁到買家身上，只要行情好了，買家也愿意為這多出的幾萬十幾萬買單，但那些想短炒快出的投資客，這兩年要是熬不住了，就極有可能快速出手了。

　　四、細化普通住房標(biāo)準

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　解讀：這條標(biāo)準主要是為了第二條做補充，細化了普宅和非普宅的定義，可以差別化貸款，注意這里是要同時滿足以上條件，重點關(guān)注最后一點，實際成交總價低于750萬，這意味著很多區(qū)域的剛需戶型都已經(jīng)超過了這個總價，尤其是西部和中心區(qū)的，比如南山很多10幾萬的房子，7-80平米的戶型其實就已經(jīng)超出了750萬，這意味著哪怕你在本市無房但你有貸款記錄，你的首付比例都提高至6成。

　　這點殺傷力也很大，這和豪宅稅標(biāo)準還有點差別，豪宅稅是征稅費，這個直接是提高了1成的首付，意味著總價越高，首付比例越高，意味著你可利用的杠桿就越少，這點主要也是打擊投資客。

　　其他幾點可以具體看原文。

　　原文如下：

　　一、調(diào)整商品住房限購年限

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　二、完善差別化住房信貸措施

　　在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢變化和市場利率定價自律機制，合理確定我市個人住房貸款利率加點下限。

　　根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

　　（一）購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　?。ㄈ┵彿咳思彝ッ略诒臼袚碛?套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　四、細化普通住房標(biāo)準

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　五、加強熱點樓盤銷售管理

　　對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　七、加大二手住房交易信息公開力度

　　及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導(dǎo)市場理性交易。中介機構(gòu)應(yīng)及時、準確向市住房建設(shè)部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準確性負責(zé)，對于不報、漏報、瞞報的中介機構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　八、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

　　持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　本通知自發(fā)布之日起施行。

　　深圳市住房和建設(shè)局深圳市規(guī)劃和自然資源局

　　深圳市市場監(jiān)督管理局

　　深圳市公安局

　　深圳市地方金融監(jiān)督管理局

　　國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局

　　中國人民銀行深圳市中心支行

　　中國銀行(601988,股吧)保險監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局

　　2020年7月15日

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　　總結(jié)一下此次深圳的調(diào)控，基本在我們此前的意料之中，深圳住建局去長沙絕不可能只是喝茶聊天，上半年過熱的市場終于要被澆一盤冷水了。

　　接下來深圳房價會下跌再橫盤，這意味著留給剛需的時間又多了3年。

　　而且根據(jù)里面的幾點細節(jié)，也是有的放矢，比如細化普通住房標(biāo)準，主要是打擊今年上半年過分火熱的西部和中部而利好東部。

　　相信東部一些核心區(qū)域的5-750萬以內(nèi)的房價會有望在下半年迎來一輪補漲，我之前就一直告訴大家，東部肯定會有補漲，只是時間問題而已，下半年我相信改善客戶為了減少首付會考慮東部在750萬以內(nèi)的項目了。

　　離婚年限的調(diào)整也是呼應(yīng)今年上半年深圳排隊離婚的現(xiàn)象，排隊還需要預(yù)約1-2個月，這點是極其不健康的，現(xiàn)在之前從2年變成3年，想走離婚降低首付這條路子短時間又被堵了。

　　我相信這個調(diào)控政策出臺后，深圳失控的樓市會被控制了，按照過往的經(jīng)驗來看，我相信深圳接下來至少會橫盤2-3年。

　　最后一句話：千萬別挑戰(zhàn)“房住不炒”，今年由深圳開啟的這輪樓市火爆終于被按壓了，而下半年，那些過熱的城市也要瑟瑟發(fā)抖了，調(diào)控可能陸續(xù)有來！

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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