過去一年，哪些城市房價在漲？哪些城市下跌了？

近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房指數(shù)顯示，過去一年，東莞、深圳、寧波、南通、唐山等10城房價漲幅超過10%，濟南、保定、廊坊、北海、肇慶、衡陽、西雙版納等10個城市跌幅超過5%。

這其中，漲幅最高的城市當屬東莞，一年漲幅近30%，其次為深圳，漲幅也超過20%。相比而言，跌幅最大的城市為廣東肇慶和貴州遵義，跌幅近10%。

值得一提的是，漲幅最高、跌幅最高的城市，均位于粵港澳大灣區(qū)。

這足以說明，即便是同一個區(qū)域，乃至同一個城市，在樓市大分化時代，都會走出截然不同的行情。

同時，在房價下跌城市里，既有以肇慶、西雙版納、北海、淄博為代表的三四線城市，也不乏以濟南、貴陽、鄭州、天津、石家莊、太原為代表的一二線城市。

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從普漲到分化，樓市可謂翻天覆地。

眾所周知，大水漫灌之下，房價普漲，無論是一線城市還是三四線城市，無論是中心地段還是偏遠郊區(qū)，都會迎來差不多同等的漲幅，這是非常態(tài)的市場模式。

然而，一旦大水漫灌退潮，樓市分化之下，無論是城市還是區(qū)域，都將直面基本面的考驗。

有城市上漲，有城市下跌，有地段長期堅挺，有地段一瀉千里，這是市場規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律使然。

事實上，即便樓市分化，大多數(shù)城市跌幅都在可控范圍之內(nèi)。

這里說的可控，指的是只要房價不跌到首付比例，就不會產(chǎn)生棄房斷供的金融風險。而在國內(nèi)，樓市首付多數(shù)都是30%，個別三四線城市為20%。

換言之，只要房價不跌30%以上，棄房斷供的風險就可以忽略不計。

同樣，5%左右的跌幅，相當于正?；卣{(diào)，通過調(diào)整來釋放迅速上漲帶來的壓力，從而讓樓市回歸常態(tài)。

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不過，相比房價跌幅，更值得關注的是流動性。

房子一旦失去流動性，就是一堆鋼筋混凝土，除了居住，沒有別的價值可言。流動性，關乎投資變現(xiàn)能力，關乎資產(chǎn)的安全，沒有流動性的資產(chǎn)，無論價格高低，都會失去最重要的價值。

根據(jù)貝殼研究院報告，全國33城二手房流動性指數(shù)排名如下：

可以看出，廊坊、濟南、鄭州等城市二手房流動性墊底，這些城市恰恰是樓市出現(xiàn)明顯盤整的城市。

據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，鄭州有房源掛牌一年仍未成交;廊坊二手房房價較高峰期價格腰斬，掛牌半年才能勉強低價成交……

同時，還有一些城市雖然房價依舊堅挺，但二手房市場流動性逐步走低，陷入“有價無市”的困境。

一旦市場沒有流動性，價格恐怕也難以維持。

相比而言，上海、北京均有較強的流動性。這兩大城市這一輪房價漲幅并不突出，北京相比3年前還處于下行態(tài)勢，這幾年的樓市調(diào)整，讓這兩大城市樓市的價值重新凸顯，自然會帶動資產(chǎn)流動性的提升。

9月，上海二手房成交超過3.1萬套，創(chuàng)下近幾年來新高。北京二手房成交量17259套，創(chuàng)下今年月度次高，環(huán)比8月增加1202套上漲7.5%，同比大漲40%。

要知道，北京的樓市調(diào)控堪稱全國最嚴，可與長沙相提并論。北京樓市自從2017年就開始調(diào)整，三年多時間，北京房價一度下跌了10%以上，環(huán)京地區(qū)甚至回調(diào)20%乃至30%以上。

在史上最嚴調(diào)控之下，北京二手房流動性仍然位居前列，足可見調(diào)整之后的北京樓市已經(jīng)回歸正常區(qū)間，安全性安全性甚至要遠遠超過剛經(jīng)歷一場暴漲行情的一二線城市。

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顯然，北上廣的房價，正是被樓市調(diào)控按住的。

深圳在加碼“落戶三年方能購房”之后，也走上史上最嚴之路。

換言之，一旦調(diào)控松綁，這些城市的房價很容易反彈。

不過，在目前房住不炒上升到“政治覺悟”高度的大背景下，收緊是常態(tài)，松綁是例外，即便要松綁，北上廣深也屬于最后之列。

回顧中國樓市長周期，2009-2011年的大漲之后，是長達3-4年之久的橫盤，大多數(shù)城市房價不溫不火。這一次樓市橫盤，又會持續(xù)多久？

可以說，如果沒有大水漫灌政策的強力刺激，如果沒有取消限購限貸限售等政策的齊頭并進，這一次橫盤就不是那么容易被逆轉(zhuǎn)的。

中國樓市是典型的政策市，只有緊盯經(jīng)濟形勢和政策變局，才能把握準大勢。

來源：國民經(jīng)略

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