過(guò)去一年，哪些城市房?jī)r(jià)在漲？哪些城市下跌了？

近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房指數(shù)顯示，過(guò)去一年，東莞、深圳、寧波、南通、唐山等10城房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，濟(jì)南、保定、廊坊、北海、肇慶、衡陽(yáng)、西雙版納等10個(gè)城市跌幅超過(guò)5%。

這其中，漲幅最高的城市當(dāng)屬東莞，一年漲幅近30%，其次為深圳，漲幅也超過(guò)20%。相比而言，跌幅最大的城市為廣東肇慶和貴州遵義，跌幅近10%。

值得一提的是，漲幅最高、跌幅最高的城市，均位于粵港澳大灣區(qū)。

這足以說(shuō)明，即便是同一個(gè)區(qū)域，乃至同一個(gè)城市，在樓市大分化時(shí)代，都會(huì)走出截然不同的行情。

同時(shí)，在房?jī)r(jià)下跌城市里，既有以肇慶、西雙版納、北海、淄博為代表的三四線城市，也不乏以濟(jì)南、貴陽(yáng)、鄭州、天津、石家莊、太原為代表的一二線城市。

02

從普漲到分化，樓市可謂翻天覆地。

眾所周知，大水漫灌之下，房?jī)r(jià)普漲，無(wú)論是一線城市還是三四線城市，無(wú)論是中心地段還是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，都會(huì)迎來(lái)差不多同等的漲幅，這是非常態(tài)的市場(chǎng)模式。

然而，一旦大水漫灌退潮，樓市分化之下，無(wú)論是城市還是區(qū)域，都將直面基本面的考驗(yàn)。

有城市上漲，有城市下跌，有地段長(zhǎng)期堅(jiān)挺，有地段一瀉千里，這是市場(chǎng)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然。

事實(shí)上，即便樓市分化，大多數(shù)城市跌幅都在可控范圍之內(nèi)。

這里說(shuō)的可控，指的是只要房?jī)r(jià)不跌到首付比例，就不會(huì)產(chǎn)生棄房斷供的金融風(fēng)險(xiǎn)。而在國(guó)內(nèi)，樓市首付多數(shù)都是30%，個(gè)別三四線城市為20%。

換言之，只要房?jī)r(jià)不跌30%以上，棄房斷供的風(fēng)險(xiǎn)就可以忽略不計(jì)。

同樣，5%左右的跌幅，相當(dāng)于正?；卣{(diào)，通過(guò)調(diào)整來(lái)釋放迅速上漲帶來(lái)的壓力，從而讓樓市回歸常態(tài)。

03

不過(guò)，相比房?jī)r(jià)跌幅，更值得關(guān)注的是流動(dòng)性。

房子一旦失去流動(dòng)性，就是一堆鋼筋混凝土，除了居住，沒(méi)有別的價(jià)值可言。流動(dòng)性，關(guān)乎投資變現(xiàn)能力，關(guān)乎資產(chǎn)的安全，沒(méi)有流動(dòng)性的資產(chǎn)，無(wú)論價(jià)格高低，都會(huì)失去最重要的價(jià)值。

根據(jù)貝殼研究院報(bào)告，全國(guó)33城二手房流動(dòng)性指數(shù)排名如下：

可以看出，廊坊、濟(jì)南、鄭州等城市二手房流動(dòng)性墊底，這些城市恰恰是樓市出現(xiàn)明顯盤整的城市。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，鄭州有房源掛牌一年仍未成交;廊坊二手房房?jī)r(jià)較高峰期價(jià)格腰斬，掛牌半年才能勉強(qiáng)低價(jià)成交……

同時(shí)，還有一些城市雖然房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，但二手房市場(chǎng)流動(dòng)性逐步走低，陷入“有價(jià)無(wú)市”的困境。

一旦市場(chǎng)沒(méi)有流動(dòng)性，價(jià)格恐怕也難以維持。

相比而言，上海、北京均有較強(qiáng)的流動(dòng)性。這兩大城市這一輪房?jī)r(jià)漲幅并不突出，北京相比3年前還處于下行態(tài)勢(shì)，這幾年的樓市調(diào)整，讓這兩大城市樓市的價(jià)值重新凸顯，自然會(huì)帶動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性的提升。

9月，上海二手房成交超過(guò)3.1萬(wàn)套，創(chuàng)下近幾年來(lái)新高。北京二手房成交量17259套，創(chuàng)下今年月度次高，環(huán)比8月增加1202套上漲7.5%，同比大漲40%。

要知道，北京的樓市調(diào)控堪稱全國(guó)最嚴(yán)，可與長(zhǎng)沙相提并論。北京樓市自從2017年就開(kāi)始調(diào)整，三年多時(shí)間，北京房?jī)r(jià)一度下跌了10%以上，環(huán)京地區(qū)甚至回調(diào)20%乃至30%以上。

在史上最嚴(yán)調(diào)控之下，北京二手房流動(dòng)性仍然位居前列，足可見(jiàn)調(diào)整之后的北京樓市已經(jīng)回歸正常區(qū)間，安全性安全性甚至要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)剛經(jīng)歷一場(chǎng)暴漲行情的一二線城市。

04

顯然，北上廣的房?jī)r(jià)，正是被樓市調(diào)控按住的。

深圳在加碼“落戶三年方能購(gòu)房”之后，也走上史上最嚴(yán)之路。

換言之，一旦調(diào)控松綁，這些城市的房?jī)r(jià)很容易反彈。

不過(guò)，在目前房住不炒上升到“政治覺(jué)悟”高度的大背景下，收緊是常態(tài)，松綁是例外，即便要松綁，北上廣深也屬于最后之列。

回顧中國(guó)樓市長(zhǎng)周期，2009-2011年的大漲之后，是長(zhǎng)達(dá)3-4年之久的橫盤，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)不溫不火。這一次樓市橫盤，又會(huì)持續(xù)多久？

可以說(shuō)，如果沒(méi)有大水漫灌政策的強(qiáng)力刺激，如果沒(méi)有取消限購(gòu)限貸限售等政策的齊頭并進(jìn)，這一次橫盤就不是那么容易被逆轉(zhuǎn)的。

中國(guó)樓市是典型的政策市，只有緊盯經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變局，才能把握準(zhǔn)大勢(shì)。

來(lái)源：國(guó)民經(jīng)略

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