昨天晚上，上海樓市突然加碼調(diào)控，先給大家說說背景。最近2個月上海房價突漲，漲的有點讓人恐慌了，最新一期的月環(huán)比漲幅加速到了4％...這是什么概念呢？一套500萬的房子，1個月漲幅20萬，相當(dāng)于一個高級白領(lǐng)不吃不喝一年的工資了，如果這樣連漲一年會怎么樣？十年白干。光是想一想，就足夠讓買房人焦慮恐慌的了。

而且人是社會動物，這種“焦慮恐慌-＞加速購買-＞房價上漲-＞進一步焦慮恐慌”，會形成自我加強的正循環(huán)，在16-17年，這是大家熟悉的味道。

就在這個時刻，上海八部門連夜發(fā)文，出臺了新的調(diào)控政策。趕緊給加速上漲的上海潑一盆涼水，我覺得還是很有必要的，不然上海房價的起飛角度還真是有點嚇人。

這盆涼水潑的夠不夠猛呢？給大家解毒一下…

正文是洋洋灑灑十大條，咱們還是老規(guī)矩，給大家擰干了說重點：

一是限制假離婚，離婚3年內(nèi)購房的，其擁有住房套數(shù)按離婚前總套數(shù)計算。

實質(zhì)性的堵住了離婚大法，是最實在的一條。以前的做法是，婚內(nèi)房產(chǎn)更名，把房產(chǎn)集中到一個人名下，再離婚騰出資格，無房的那一方甚至還能做出首套資格，進出一趟民政局是破限購最低成本的方法。

這次新政修復(fù)了這個bug，堵住了夫妻聯(lián)手倒資格的口子。

二是滿二改滿五，以前是滿2年免征增值稅，現(xiàn)在是滿5年免征增值稅。

這條殺傷力比較大，出發(fā)點是去投機化，對那些買房兩年就賣的短炒行為，增加成本。不過加稅本身也是雙刃劍，增加稅費的很大一部分由買家買單，實際上可能增加購房者成本，滿五免稅的房源也會變得相對稀缺。

三是嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸流入樓市。

這個主要得看執(zhí)行力度了，這一輪北上廣深的消費貸、抵押貸，利率比正常房貸還低。但這條能不能落實，最終還得看銀行的執(zhí)行了。

四是新房優(yōu)先滿足無房家庭。

最近這一輪，深圳和上海的新房二手房倒掛非常顯著，而且區(qū)別于北京的限競房偏于剛需向，深圳上海的很多高端盤，是富人資產(chǎn)增值的機會。熱門地段的一套房，可能倒掛幾百萬，打新成了致富機會，這一條修改規(guī)則，可以給沒房的剛需更多中簽翻身的機會…

連夜調(diào)控表明的是zf的態(tài)度，一波兒組合拳下來，上海的房價會形成拐點嗎？

先看調(diào)控政策的力道，算是中等，比深圳調(diào)控更有力，但和17年北京的調(diào)控比，這些大招就很一般了…這也可能反映了對房價上漲的容忍度“深圳＞上海＞北京”。

再看目前的階段，上海房價從去年3月企穩(wěn)開始溫和小幅上漲，直到11月才開始加速快漲，總體來說，還在行情的上半場，這個時候調(diào)控政策潑冷水，我預(yù)測帶來的只是減速，而不是拐點和倒車。

最后咱們再說說跟大家最有關(guān)的，對北京樓市的影響。

首先，北京會跟進政策嗎？

大概率不會。上海之所以調(diào)控，是因為出現(xiàn)了快漲，發(fā)燒38℃的人得馬上吃退燒藥，可北京現(xiàn)在的溫度就是36.5℃，沒有吃退燒藥的必要。先給上海吃，也盡量讓ta別把北京傳染了…

然后，對房價上漲的容忍度是多少？

上海之前的上漲節(jié)奏是每年5-10％，這個漲速下，和大家的收入增長匹配，還是相安無事的，而一旦慢牛轉(zhuǎn)快漲，調(diào)控政策就來了，用上海給大家提個醒，不要忘記“房住不炒”。

最后，對于北京，今年的上行風(fēng)險大于下行風(fēng)險，但我依然預(yù)測2021年沒有大漲。

樓市的溫和回暖，對于要買房的同學(xué)，和已有北京資產(chǎn)的同學(xué)都是件好事。

而比預(yù)測市場更重要的，是跟蹤和觀察市場。今年咱們也會加大對北京房價和樓市溫度的數(shù)據(jù)觀測頻率，有變盤隨時通知大家……

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