近日，一則關(guān)于國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件截圖在網(wǎng)上流傳。該文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”，即:一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次;二是集中組織出讓活動(dòng)。

網(wǎng)傳截圖。

據(jù)了解，22個(gè)重點(diǎn)城市包括北上廣深四個(gè)一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。

2020年重點(diǎn)城市(市本級(jí))住宅用地供應(yīng)情況。數(shù)據(jù)來(lái)源:數(shù)據(jù)來(lái)源:CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

對(duì)此，在2月24日已有包括青島、鄭州、天津在內(nèi)的多個(gè)城市表態(tài)。

其中，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的內(nèi)容，其中提到:全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

河南省鄭州市自然資源和規(guī)劃局方面，則發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，收回部分區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布權(quán)。鄭州通知稱，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

而天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《市規(guī)劃資源局關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》則顯示，天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地的出讓公告。

目前，而包括深圳在內(nèi)的4個(gè)一線城市尚未表態(tài)。

專家觀點(diǎn):

1、李宇嘉:對(duì)未來(lái)管控房?jī)r(jià)的意義重大

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是土地供給端長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長(zhǎng)效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來(lái)管控房?jī)r(jià)的意義重大。

李宇嘉指出，過(guò)去土地供應(yīng)隨機(jī)、沒(méi)有規(guī)則，導(dǎo)致供地計(jì)劃沒(méi)約束，熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃也往往完不成。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有一宗地掛牌就去搶，因?yàn)椴恢牢磥?lái)還有沒(méi)有地供、在哪里供，什么時(shí)候供應(yīng)，是不是自己想要的問(wèn)題等。開(kāi)發(fā)商的城市公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地。因此造成了高地價(jià)，后面的高房?jī)r(jià)也難以控制。有了這個(gè)規(guī)則，開(kāi)發(fā)商明確地知道，未來(lái)有幾批供地，要供在哪里，是否要去拿，這就如同三道紅線一樣有了明確的規(guī)則。

李宇嘉表示，這對(duì)控地價(jià)也是好事情。過(guò)去，一宗地幾家搶，造成高地價(jià)，或者幾家圍標(biāo)，土地價(jià)值下降，政府損失了、國(guó)有資產(chǎn)損失了。這顯然是不好的，不利于發(fā)揮公共資源的價(jià)值?，F(xiàn)在，每年分三批，每一批供應(yīng)的地都很多，不用搶地了，至少不用瘋搶了。開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時(shí)間和區(qū)位，高價(jià)地就少了，圍標(biāo)也少了，這是土地市場(chǎng)健康的表現(xiàn)。

李宇嘉認(rèn)為，這對(duì)地方政府也是倒逼。過(guò)去，熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃很隨機(jī)，經(jīng)常完不成計(jì)劃，而且供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏、分布也不明確，這是導(dǎo)致預(yù)期混亂、搶地盛行、房?jī)r(jià)上漲的重要原因。現(xiàn)在，供給端這樣改革，倒逼地方政府編制好供地計(jì)劃，供地的批次、時(shí)間、規(guī)模。而且，可以根據(jù)市場(chǎng)熱度決定供地計(jì)劃的調(diào)整。比如，年中某些區(qū)域房?jī)r(jià)漲得快、規(guī)劃利好多，接下來(lái)的供地計(jì)劃就適度調(diào)整一下。編制明年的供地計(jì)劃的時(shí)候也可以根據(jù)這個(gè)來(lái)調(diào)整。

2、中指研究院:對(duì)開(kāi)發(fā)商短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)

對(duì)此，中指研究院從開(kāi)發(fā)商、政府、購(gòu)房者三個(gè)層面分析:

A、對(duì)開(kāi)發(fā)商短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)

假設(shè)各個(gè)城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

同時(shí)，去年“三道紅線”試點(diǎn)以來(lái)，行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來(lái)源;若集中供地政策實(shí)施，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷端也將帶來(lái)深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)也需要重新鋪排，以面對(duì)集中的拿地資金需求。

B、對(duì)地方政府供地行為產(chǎn)生約束，對(duì)政府管理能力提出更高要求

2020年盡管受到新冠疫情影響，全國(guó)商品房銷售面積仍創(chuàng)新高，土地市場(chǎng)熱度不減，部分城市高價(jià)地頻出，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)受到較大挑戰(zhàn)。各個(gè)城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價(jià)格以及地塊類型配比，對(duì)地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場(chǎng)合理運(yùn)行。同時(shí)，單次大批量的土地供應(yīng)，也對(duì)政府的管理能力提出了更高要求。

C、土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)購(gòu)房者穩(wěn)定預(yù)期

集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

同時(shí)，當(dāng)下快周轉(zhuǎn)依然是行業(yè)一大特點(diǎn)，集中供地必然會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。但值得注意的是，階段性項(xiàng)目集中入市也可能導(dǎo)致市場(chǎng)短期供需失衡，因此未來(lái)項(xiàng)目入市時(shí)點(diǎn)需要政府更好的把控。

整體來(lái)看，本次政策出臺(tái)將對(duì)行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響，對(duì)企業(yè)帶來(lái)更大挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)在策略上做出調(diào)整。

3、陳霄:政策避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，這對(duì)于此次集中供地的政策，對(duì)行業(yè)以及開(kāi)發(fā)商都產(chǎn)生了不可避免的影響。

對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，陳霄認(rèn)為，在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的開(kāi)發(fā)商數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。尤其若是在北上廣深一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點(diǎn)二線城市落實(shí)這樣的供地政策，對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

另外，陳霄表示，同批土地成交后大概率會(huì)存在未來(lái)項(xiàng)目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會(huì)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況，同時(shí)，大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，陳霄指出，這種“兩集中”政策將會(huì)加速開(kāi)發(fā)商間的分化，資金雄厚的大型開(kāi)發(fā)商更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金狀況將會(huì)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下，開(kāi)發(fā)商銷售回款的任務(wù)更加艱巨，對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售端來(lái)說(shuō)將面臨新的調(diào)整。同時(shí)，也有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎理性拿地。

來(lái)源：南方都市報(bào)

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